最近前滩楼市有点争议,我去看了下

单盘主义 2024-09-01 11:07:07

前滩楼市泡沫挤出其实不是什么新鲜事了

作为上海最名声在外的板块,前滩一直备受瞩目

这个区域发生的点滴变化基本都逃不出公众视野,包括2023年开始被抛弃的小户型,以及暗暗下跌的二手房价

前段时间,前滩又刷屏了

这次是因为出现了每平10万出头的成交单价

有狠人直接下结论

前滩到底又怎么了

01

前滩那些10万出头的房子,大概率是有硬伤+业主急出

市调下来,急着出手的原因大概有两个

第一个是当初打新购入的业主需要置换,诚心要卖

例如前滩海悦华庭目前挂牌的两套单价约10.4万/平的两房

这两套房子一套业主自住,一套正在出租,业主的诉求都是置换;但都还没看房子,希望尽快拿到尽可能多的现金

据说有人一刀砍到860万,业主没答应,看来10万/平的单价依然是不能突破的心理底线

但他们为何愿意出这么低的挂牌价?

是因为这类户型和梯户比的受众太少

海悦华庭的两房、三房全部都是loft产品,对于有老人、小孩的家庭不太友好

梯户比高,例如奇数层是3梯14户,其中一部电梯貌似是货梯

能接受这两点的客群少,海悦华庭的两房、三房的去化周期也肉眼可见的长

实际上,在目前挂牌的14套二手房源中

5个挂了一年以上的房子,都是两房和三房

根据交易记录,这类产品上次成交要追溯到2020年8月的一套两房,当时的成交单价还在12.4万/平

除了海悦华庭在挂牌的两套

实际上在今年,前滩已经出来过每平10万出头的成交单价

例如今年1月,前滩华唐名邸成交的一套161平米的房子,网传最终成交单价在10.87万/平

要知道这个小区当初的开盘均价就是10.2万/平,现在的挂牌均价也在14.5万/平,这个传闻是真的吗?

经过我多方求证,确有其事,真实成交单价甚至更低:10.6万/平

因为这套房子也有硬伤。位于一楼,基本全年不见阳光,能接受的人很少

另外当时市场不好,业主又急卖,给出这样的价格也就可以理解了

那么业主为什么这么着急,据说是去打新了

而且即便卖出这个价格,也不能算是亏

翻出当年的一房一价表不难找到这个房源,当时的购入单价只有9.5万

图片来源:前滩殷康

算下来五年赚了快200万,似乎比买A股还要稳妥点(开玩笑)

就现有情况来看

今年出来的几个挂牌单价在每平10万出头的房源实属个例,且大都有情可原

02

那么如今前滩整体价格和成交的情况怎么样

根据历史交易信息

前滩上一次出现每平10万多的成交单价,是在2020年前后的前滩东方逸品

这是因为那会儿前滩的房价还没真正涨起来。加上东方逸品2018年的开盘单价8.1万/平,在板块内也是最低的一档

直到2020年下半年,前滩房价开始猛涨

而翻到今年年初,无论是成交价还是挂牌价,都依然在稳定趋跌

数据来源:兔博士

我顺手拉了一个前滩二手房当前成交均价、挂牌均价和开盘价、历史最高成交价的对比表格

然后发现:相比开盘价涨幅最高的中粮前滩海景壹号,相比历史高点跌幅是最低的

而涨幅最低的三湘印象名邸,跌幅反而是最高的

不过目前前滩整体成交均价在15万/平左右,平均涨幅依然跑赢跌幅

正如中介小伙伴所说,除非后续接盘,打新购入前滩的业主大概率还是赚的

除了价格,大家对前滩还有一个关切

就是有多少人愿意接盘

先看人群画像

从我跑市场的情况来看,现在还在买前滩的人大概可以分为三类

大多数自然是为了学区;喜爱前滩国际化城市界面的海归是又一个人群;还有一类,是周边杨思三林板块、希望在不离开熟悉的地段的同时提升居住环境的居民

更多人则是怀着对前滩的高期待而来,之后再无音讯

再看整体数据

从近五年的数据来看,成交量逐渐走低,挂牌量却在持续累积

不过据说527新政后,前滩的带看量和成交量也明显上来了

甚至有消息称,截止17日,今年6月前滩二手成交21套,相比去年月均成交量翻了近3倍

或许可以期待下今年新政后前滩的成交量和成交结构。不过根据现有信息

虽然从前滩整体的成交价来看,平均涨幅依然跑赢跌幅

但成交量开始逐年走低,库存激增,不知道后续价格是否会被进一步压低

看过前滩整体情况,我们再进一步看看这个板块最受关注的两种产品:学区“鸽子笼”,以及改善型三四房

03

前滩的大户型也开始被更多地挂出来了

2023年年初我们统计过,前滩的二手挂牌中,100平方米以下的小户型大概占七成

今年统计来看,小户型占比略有下降,大户型也开始被挂出来了

而在大小户型价差方面,和去年相同的是,小户型均价依然低于大户型

但是价差变化不大,这或许说明大户型的降价幅度和小户型相差不多

那么,被挂出来的大户型好卖吗

从目前的情况来看和板块整体相似,成交量趋低、挂牌量趋高

但由于上海2000万左右价格段购买力本就不多,很难说是否是卖不动的表现

不过,有信号显示大户型产品的流通性在发生分化,真正的大户型流通性更好

而根据市场最新消息,6月前滩板块100-140平的户型卖出3套,140平以上的户型则卖出了4套

100平以下的“伪三房”,今年却一直没有成交

作为公认的中产顶配,前滩大户型产品通常被认为比较抗跌

但也要分产品来看。而随着时间的推移,这一分化或许会越来越明显

04

部分学区“鸽子笼”已经跌回购入价

去年年初我们就发现前滩小户型开始“贱卖”了

到了今年上半年,前滩小户型继续降价

(挂牌均价在上浮的东方逸品,今年还没成交过)

新政后最新成交数据显示,六月成交单价均价进一步下跌,进入以价换量阶段

其中部分房源已经差不多跌回购入价

例如尚峰名邸,目前47平米户型挂牌总价大概在600-700万左右

再经过买家屠龙刀一砍,和2020年600万左右的一手买进价相比,估计剩不下多少利润

图片来源:上海前滩置业

这是因为在户型面积硬伤以及学区价值弱化等因素的影响下,尚峰名邸小户型受众缩水

也导致这里房源的去化周期的确比较长。实际上目前挂出的18套房源中,有14套已经挂了一年以上

着急出手也和业主需求有关。据说目前尚峰名邸在挂的房源中,依然大多是没有用过学区的投资客房源,业主需要回笼资金去打新更好地段的新房

不过即使不出手,租金收益率每月千分之1.2,年化就是1.44%,还不如把钱放进余额宝

在这种情况下,降价换量,把房子出给那些真正需要学区的家庭,看起来的确是个更明智的选择

05

总的来看,在前滩每平10万出头的挂牌单价的背后

这个板块目前的二手格局,在受到两个趋势的持续影响:

第一,随着前滩泡沫挤出、上海更好地段的新房供应,第一批投资客开始逐步转移阵地

第二,随着第一批业主置换需求的抬头,开始有一些自住业主挂牌、离开

这两个趋势无一不在考验前滩板块的流动性,也就是前滩在大家心目中的价值定位

作为一个2012年开始开发、2017年首个项目入市的年轻板块,前滩诞生了多少神话,就产生了多少争议

无论是前滩太古里的定位争议,针对社区真实入住率的质疑,还是围绕写字楼空置率的重重迷雾

不过也有不少人看好前滩的全新城市界面的稀缺性、配套能级和产业导入,前滩房龄新也的确被一些学区导向购房者视为未来转手的一个优势

前滩楼市的未来将会如何,或许只有时间能给我们解答

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