大家好，我是蓝白。

这段时间，不止一个朋友后台给我发消息说，跟银行约提前还贷，少则排队一两个月，多的都快排年底了。

我大概捋了一下他们的情况。

有些是手里有闲钱，也是辛苦攒下的，现在不敢买房做生意，索性还一部分房贷，债越少心里越轻松，图一个心安。

有些是刚还没几年，买房的时候，不知道等额本息前些年还的都是利息，想偿还一部分本金。

还有一类人，就有一种阴差阳错的宿命感。

2019之后，在大城市买房，因为当时限购比较严嘛，那时候京沪广深的利率下限，比二三线低的多。

结果现在倒反天罡，人家二三线城市6%利率高位站岗的，去年齐刷刷调整了一波，把当初的加点给打下去了，心理就没那么不平衡了。

但京沪深的利率下限还是4.5%以上，眼瞅着今年新发利率降到3字头，比如深圳，2020年是LPR+30BP，现在首套是LPR-45BP，心里那个难受劲就别提了。

没错，经历了这么多，他们已经不是当年那个大冤种了，他们是今年的大冤种。

不管哪类人吧，我给的建议都是：

1，线上app，该排队就接着排。

2，线上还不了，直接去找客户经理，银行各种托辞和刁难是肯定的，各种投诉电话先收集一下备用，只管跟他们高强度对线。

至于哪些情况可以提前还贷，哪类人可以再等等，留到这一期后面再说。

时代真是变了，原来你上赶着还房贷，银行高兴还来不及，求着批房贷的排队好几个月。

我亲眼见过一个阿姨在银行因为房贷材料不全，急的哭出来。

也见过为了房贷能过关，办假离婚的、打假流水的、落集体户的、挂靠社保的，无所不用其极。

现在是彻底反过来了，什么社保单身工作证明收入流水，直接一把梭，秒批秒放。

这也就5年时间啊，谁成了孙子？谁又成了爷爷？傻傻分不清楚了。

提前还房贷的规模有多大呢？

这里要关注两个指标。

一是个人住房贷款余额变化，二是RMBS条件早偿率。

一季度，个人住房贷款余额是38.19万亿，只增加了200亿，比去年底几乎没动，但商业银行新发放个人住房贷款达到了1.3万亿。

个人住房贷款余额的变化，是新发房贷，减去正常还的房贷，再减去提前还贷的规模。

扣掉正常还贷的部分，3个月时间，居民提前还贷规模可能超过1万亿。

当然，这里面还要考虑到，不少人会钻空子，拿低息经营贷置换高利率的房贷。

这种金蝉脱壳的游戏可不好玩，what can i say，我劝，打算这么干的朋友们耗子尾汁。

把时间拉长，提前还贷的规模更惊人。

这里就需要看RMBS条件早偿率了，胡华如的报告里说，根据中债资信的8000万笔贷款样板数据，过去20多年，其实有三波提前还贷潮。

分别是2008年9月-2010年3月，2011年9月-2013年3月，2014年3月-2016年3月。

只是那时候的市场韧性太足，垂死病中惊坐起，一看还能跑10公里，能快速支棱起来。

新发房贷的规模，远远超过提前还贷的量，不引人注意罢了，所以提前还贷潮最多也就持续两年。

这一轮的还贷潮，比前三次更离谱的是：持续时间之长，数额之大，历史地位而论，称得上遥遥领先。

看RMBS条件早偿率，从2020年3月开始逐步抬升，历经四年多，从最低的不到4%，飙到去年的20%以上。

神奇的是，这个指标，因为一些只可意会不可言传的原因，去年11月以后就不公布了。

不公布也没事，难不倒券商研究所。

国君宏观参考银行间同业拆解中心的计算方法，编制了居民早偿率指标CPR。

今年2月开始，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，已经达到2009年6月的历史前高水平。

成群结队还房贷，梦回15年前。

存量利率已经调整过一波了，为什么2024的还贷潮比去年还猛？

报告给了三个解释：1，购房意愿=信用扩张意愿；2，低成本负债可得性；3，高收益资产可得性。

重点是购房意愿，这是本轮提前还贷潮，和以前完全不同的地方。

大家买过二手房就知道了，卖家大部分都背的有房贷，想卖房，就要先把房贷还清，这笔钱不管是金融公司垫资还是卖家自还，总之要先从银行解押。现在有的城市搞的“带押过户”，也不是主流。

所以，以前大规模的提前还贷，是建立在强大的购房意愿基础上，一边还着旧贷，另一边背负更高利率，更大数额的新贷。

居民总体债务并未缩减，反而因房价上涨而扩张。

现在是首套、二套、置换、改善需求都在下降，卖房的多，买房的少。还贷的多，背贷的少。

提前还贷行为的本质，其实是一种在资产荒背景下，居民自发选择的高效理财行为。

现在三年定存利率也就2%，哪怕去年调过一波，房贷利率照样还在4%以上。

放眼望去，没有可投资的高收益资产，老百姓自然会把流动性从低收益资产（如存款、股票）抽出，然后配置到提前还贷，实际上是在“购买收益率为房贷利率的理财”。

国君宏观报告里说，此时，居民和资产和负债同时减少，这是真正意义上的去杠杆。

最后聊聊，如果你现在还背着房贷，要不要提前还贷？怎么还？

主要还是看家里的境况。

比如，开的有公司，确实需要做经营贷的，还贷后的全款房能用得上。

比如，还掉房贷之后，手里还有余钱，能应付日常开销，留足老人小孩的风险备用金，或者一人吃饱全家不饿的，可以考虑还一些。

如果已经等额本息还了十来年，那时候也没加点，利率下限很低，也就没必要还了。

还贷方式，也没有绝对的优劣。

举个例子，100万房贷，30年等额本息，4.3%的利率，现在月供是4900多块钱，本金+利息是178万左右，已经还了1年。

如果今年7月份提前还20万，30年期限不变，能省15万左右的利息。

选择月供不变，房贷缩短到20年，能剩下36万的利息。

从节省利息角度，一次性结清>年限缩短，月供不变>年限不变，月供减少。

一次性结清的，那是富哥，不在讨论之列。

缩短年限，月供不变，那还是得这两年手里的钱足够富余才行。

不存在花的少、省的多、便宜两头占的好事。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。