（一）8月市场走势
截至8月29日收盘，上市REITs数量共有42只，发行规模累计1328.11亿元，总市值1162.14亿元。月初，中证REITs全收益指数（932047）迅速上涨，维持3%增长两周左右；中旬开始逐步下跌至953.65，收涨1.44%，点位回归至2023年10月水平。
消费板块走势亮眼。消费板块（3.24%）、生态环保（2.62%）、产业园区（1.98%）、能源（1.67%）等板块涨幅居前；仓储物流板块仍然承压，继上月下跌4.09%后，本月下跌0.55%。对比来看，产业园区、消费、能源、生态环保板块涨幅跑赢指数。
（二）重点问题简析
1. 半年报投资者结构优化
整体来看，相较于2023年12月31日，公募REITs投资者集中度下降。更广泛的投资者基础可以增加市场的深度和流动性，有助于稳定市场价格，减少因大额交易引起的价格波动。
分机构类型来看，原始权益人持有比例自44.27%下降至37.31%，一定程度上反映出市场企稳后原始权益人增持压力缓和；公募REITs产品持续得到保险资金的认可，券商自营占比维持较高水平，银行理财、信托、私募基金、产业资金等机构配置占比变化不大。
2. 市场整体波动率增加
相较上月，公募REITs市场波动率明显上行，消费板块和产业园板块波动率上升明显，平均年化波动率分别从9.19%上升至16.02%和从4.83%上升至17.3%，一定程度上反映了公募REITs市场价格发现效率的提升。
与此同时，从各只REITs的月度换手率来看，行业板块内部的差异较为明显，一定程度上反映了不同产品可能已经在投资人中出现了“配置型”和“交易型”的差异定位。
二、瑞思研究院活动集锦8月30日，瑞思研究院月度研讨会在京举行。本次会议主题为“REITs新规研讨与新形势下的投资趋势展望”，来自产业方、公募基金、私募基金、券商自营、资管、投资机构、中介服务机构、高校等的30余位嘉宾参会。重要观点整理如下：
（1）煤电项目在电力系统中不可或缺，但需关注现金流稳定性
随着风电、光伏装机量的迅速增加，对于火电调峰功能的需求增大。据统计，我国现有煤电发电机组约为1550台，总装机14亿千瓦，占国内总装机量的45%。
煤电机组的经营效益受到燃料、电价、电力市场策略等因素的影响。燃料价格是影响煤电资产盈利能力的核心指标，约占煤电机组经营成本的75%。近年来，受国际局势、行业政策等因素影响，煤炭价格波动起伏，煤电的盈利状况也受到直接影响。2020年和2021年燃料价格上涨，是煤电企业亏损最严重的阶段；2024年上半年燃料价格回落，煤电板块半年利润超过2023年全年。因此在探索发行REITs时，可能需要运用签订煤炭供应长协、原始权益人内部煤源支持、衍生品工具应用等手段提升燃料管理能力，降低收入波动。
（2）REITs长周期派息能力的投资价值
投资REITs是一个金融化的类实物资产投资，需要根据不同的资金类型、收益要求、规模体量与其进行匹配。以长久期、规模较大的寿险类资金为例，把REITs的投资维度拉长至10～15年看，派息在总收益中的占比将达到60%～80%，产品的长周期派息能力重要性明显提升。
在进行投资价值考量时，相较于Pre-REITs和持有型不动产ABS，公募REITs具有更强的流动性和合规性优势，且具备进行组合投资的灵活性。与此同时，目前公募REITs市场的资产质量可观，而在私募市场上拿到同样标准资产的难度较高。特别是对于优秀主体所持有的运营期优质资产，公募REITs市场可能是投资者唯一的配置途径。
三、活动预告2024年9~10月，瑞思研究院的会议与活动排布暂定如下：
附件：瑞思月度会会议纪要（仅向会员单位提供）
（更多内容请关注公众号“CRF REITs Forum”）
