最近，存量房贷利率下调至3.3%。

与此同时，网络上流传着一种说法，声称经营贷款可以转变回房贷，说是能省钱。

这不，有粉丝前几年用了经营贷买房，最近来问楼市君：怎么转回房贷？

｜来源：楼市君聊天记录

这事吧，听起来挺美，实际上可没那么简单。

壹

有人问，3.85%的利率也不算高，为啥要转来转去？

楼市君一番了解之下，发现这些用了经营贷买房的人，转房贷的理由都非常类似：

其他人利率都降了，但我的利率一点都没变。过去3.85%已经很划算了，现在发现一点便宜没占着。

说白了，就是房贷利率下降给闹的。

｜广州航拍

|广州楼市发布摄

前几年，广州的房贷利率普遍比较高，一度高达5.5-6%。有部分银行给出的经营贷利率，在3-3.8%的左右。

这么一对比，做抵押经营贷的贷款成本，比正常房贷低得多。

于是，不少贷款中介也以此为饵，大肆宣传转贷业务；也有些人为了省点利息，想把房贷转成经营贷。

｜来源：楼市君朋友圈

现在呢，情况来了个180°大反转。

今年，各位的存量房贷利率经历了一次批量减点，一次重定价周期调整。

像这位朋友，没有提前还款的情况下，2022年的房贷利率5.57%，月供接近10000元。

如今，存量房贷利率降到3.3%后，月供降到7500元，足足25%！

｜来源：粉丝供图

换言之，不论你的利率是5%、4.3%，还是3.65%、3.55%，统统直接变成3.3%！

这一利率水平，比抵押经营贷都要低了。

对用了经营贷买房的业主，更为糟糕的是，当经营贷到期需要续贷时，银行已不再那么慷慨。

由于房价波动，银行评估房产变得更谨慎了。而银行则更是严格把控贷款额度，通常只给予评估价的七成。

这意味着，那些曾经通过经营贷减轻负担的业主，如今在续贷时可能面临资金缺口。

｜业主申请经营贷利率调整

|粉丝供图

曾经的经营贷业主，如今在利率上，已无法再占得便宜。

贰

问题来了，经营贷想转回房贷，到底可不可行？

在小红书上，有一些金融中介表示：可以，转成20年等额本息的就行。

｜来源：小红书

不过，楼市君问了几位银行人士，均表示没有这一类的政策。

更重要的是，房屋贷款必须在过户前办理，只要过完户就不能办理妨碍。

楼市君打听了一下，中介所说的转贷，也就是重新办理新的经营贷，或者是消费贷。

目前，广州有银行的经营贷利率，可以做到最低2.58-2.8%，根据申请人的资质而定。

也就是说，经营贷目前还是无法转成房贷、短贷无法转成长贷。

｜广州航拍图

｜广州楼市发布 摄

即便按照中介的办法，把房贷转成20年期的经营贷，风险也很大。

银行为了风控，经营贷贷款人大概每三年或五年要做一次续贷，资产也要重新评估。

打个比方，小A2021年的时候，银行评估价1500万的房子，七成的话可以贷出1050万；

假设现在房子评估价跌到了1300万，那七成只能做到910万。要么结清转走，要么补140万的差额续贷。

与经营贷相比，房贷更“慈眉善目”了。

由于房贷是基于房屋买卖的贷款方式，因此其贷款额度与网签价紧密相关。如今申请房贷，最高成数可达85%、利率基本做到3.0%。

那么，有没有办法让经营贷利率也随行就市，调整得更低呢？

按揭专家表示，目前经营贷需要一对一与银行沟通，有可能降低利率。

至于重定价周期，暂时不涉及抵押经营贷。

如果一定要转房贷，不好意思，目前没有一步到位的做法。

有网友给出了一个思路：

｜来源：楼市君聊天记录

楼市君只能说，这届业主为了还贷，真绝了。

前几年有“离婚买房”，这几年有“离婚填贷”，大家都有光明的未来。

不过，在离婚买卖当中，税费、过桥费、服务费加起来，这交易成本可不是一笔小数目。

还有一点，经营贷转房贷的房屋买卖交易并非真实交易，而是为了套取贷款而进行的虚假交易。

这种行为不仅违反了法律的规定，也违背了公序良俗的原则。

根据《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效: (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

如果个人通过欺骗手段从银行获取贷款，且这一行为给银行造成了重大经济损失（达到50万元及以上），那么将面临三年以下有期徒刑或拘役的刑事处罚。

若造成的经济损失特别重大，或者有其他特别严重情节，如多次实施此类欺骗行为、涉及金额特别巨大等，则刑罚将加重为三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

因此，一旦被查出来，那可不是闹着玩的。

总之，当前住房按揭政策之下，经营贷的吸引力已大不如前。

楼市君接触到的不少用经营贷买房的买家，言语中只透露出一个词：