刚在朋友圈看到大神来广州了，去了老黄埔的中央公馆，还拉了几辆大巴的外地投资客过来。

其实这个不是一件好事，之前的文章我就强调过了，房价靠炒是炒不上去的，炒得越高跌得越狠。而且投资客越多的地方，越不利于房价的平稳上涨，所有急攻近利的拉涨都是自杀式的，不是市场经济，更不是公平交易，最后都会反噬到房价上，对自住的刚需将是沉重的打击。

你们看看过去的深圳，被戏称炒房之都，90%的房价跌破指导价。再看看身边的兰亭盛荟、美林湖畔，再看看珠江新城的保利心语，这些投资客扎堆的地方，在遇到横盘期后都是一地鸡毛。

我们倡导的是价值投资，而不是价钱投机，要结合经济基本面，以及供需结构、购买力、金融等各种趋势和数据来判断，到底该怎么选筹，而不是大V说自己住哪里就跟着买哪里，也不是他们卖的广告都是值得的。

发不出工资并不是所有行业的事情，也不是把一个小区卖空了能左右得了的。这种人为炒作，提前透支的行为，不亚于饮鸩止渴、杀鸡取卵。

我们并不否认老黄埔的价值，也不否认中央公馆。

那它的价值点在哪里呢，在金融政策，在1.5成首付的情况下，大多数只能买得起增城的刚需可以买到黄埔了，不用多坐30分的地铁去那么远了，这才是中央公馆最大的价值。

就好比珠花没有地铁，但是它有学校，二手成交量却还非常可观，如果没有学校，将来二手流通性受很大影响。

既然需要大神来带货，那说明卖得并不好，价格还会有下行的趋势，这次中央公馆还搞出了五年免息的政策，相当于直接降价几十万，约等于把首付又还给了你，在这一波操作下，你觉得老黄埔的楼市不受影响吗。

另外，从这个月保利学府里三房两卫跌破4万，以及富颐华庭卖到4.1万，多少都会对现有放盘价有一个冲击。之前我不太认为中央公馆的价格会影响老黄埔，但是后来突然的限售放开，一堆次新二手放盘出来，现在又来了大神来带货，这些短期的刺激最后都会带来更大的伤害。

投资客们现在是上车了，帮你去了库存，但是将来一旦出货踩踏，又会带来系统性的风险。

说回来，我并不是说老黄埔不能买，也不是说中央公馆没价值，而是当前的情况不适合现在入场，价格还有下跌的可能，特别是老黄埔的旧改一大堆排队上市，继续内卷是铁定的。

但凡来咨询过我的人，我基本都没有建议去买老黄埔，我也会提示风险，除非是在附近上班又着急结婚自住非要新房的刚需，要学位的我都会建议看看其他二手。

老黄埔不仅是自己内部内卷，拼价格和学位，拼不过荔湾芳村，拼城市界面、通勤效率又拼不过番禺万博。

为什么疫情后的黄埔经济增速一直垫底，GDP又被越秀区超过不是没有原因的，大把的资金都去发展了知识城这个远郊，跟广州大力发展南沙一个逻辑，鞭长莫及，收效甚微，甚至拖累其他地方的发展。

而且这几年黄埔区的所有区属国企都去开发房地产了，接盘了一堆的旧改，横看竖看，黄埔未来的供应量都会压制楼市的价格，即便是放开了限购和落户，人口也没有迎来上涨。

再来看看老黄埔这个大饼，从第二CBD的概念，再到鱼珠湾CBD，再到现在的海丝城，名字一个比一个好听，但是三四年过去了，进展并不明显。如果金融城到三溪一带发展更快，也会变相的吸血老黄埔。

黄埔是个好地方，有高新企业和高薪人才，但房子终究是要住的，也是要看供需的，这次限购的放开并没有利好老黄埔，反而是利空，让那些曾经看好老黄埔并买入的人心寒。

给个建议：如果你是自住的，小孩需要上学，已经买了就耐心持有，好好生活，安心工作，把心思放在家庭和事业上，不要跟着一起降价卖房，降价卖房永远都是下下策。

最后我们做个总结，黄埔是个好地方，但是周期太长，买入之前留意以下几点：旧改太多、房价承压明显、投资客扎堆的盘不要去、一定要带学位、不建议买超高层。