“没想到”、“全面洗牌”，看到这些话就总会联系到标题党，但是你看完内容后就能发现，其实根本不是。

就在2023年12月11日至12日召开的中央经济工作会议中，专门提到了这句话，“推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新战略。”非常清楚，关键就是这两点：1、重点发展新型城镇化；2、县城是重要载体，而非城市。

毋庸置疑，过去只要一提到城镇化，我们就会本能联系到城市化，就连县城都会被自动归为农村一类，但是现在完全不同。

这到底释放了什么信号？

我认为今后我国或出现新一轮人口流动，同时带动了我国楼市的大洗牌。

不过我必须要强调一点，这次和以往不同，大洗牌并不是说房价又要上涨，我觉得反而有可能拉低房价，其实原因很简单。

就在2月12日，任泽平发表的这篇《中国人口大迁移：3000县全景呈现》很有意思。从行政地域来看人口流出情况，县级市占比从63%增至76%，建制县城占比更是从73%增至88%。

你发现了什么？

说白了，就是绝大部分县城人口都在流出。

而且基本都是流向了城市，其实这就是过去20年我国城镇化的基本特征。这也就不难理解，为什么24个1000万以上大都市圈对全国人口增量的贡献率能够持续超过80%。

所以我们要注意看这句话，“我国特大城市资源承载能力趋于紧张，不能再寄希望于大城市，而是让县城接起城镇化下半场的接力棒。”

从自2022年首次提到，再到2023年底再次强调新型城镇化。

你有什么看法呢？

我认为新型城镇化就是人口回流，根据实际情况补齐发展短板，因此县城的重要性会越来越大。

当然了，这是从发展角度来看。你是不是在担心，如果县城越来越好，会不会抬高房价呢？我的看法是不会。

其实只要我们回顾过去，我们就不难发现房价上涨的原因就是这两点：1、大量造；2、卖得掉。

到底对不对呢？直接看数据测算：

1、自1995年到2023年，我国商品房竣工总面积为187亿平，平均到每年就是6.6亿平，我们按照每套房面积100平计算，足足有660万套。要知道按照一家三口标准计算，我国也不过有4600万户家庭。

很显然，按照一家一套标准计算，实际建造数量早就大于需要了。

2、同样是在这28年间，粗略计算我国商品房销售面积为225亿平。因为这其中肯定有库存房源销量，所以才会销售面积大于竣工面积，但是这并不是重点。

我认为重点是过去大部分时间根本不用担心房子卖不掉，而在供给端和需求端都给力的情况下，房价势必就会上涨。

但是这次新型城镇化，我却坚定认为不会带动县城房价上涨。

原因非常简单，就是我国正在大力发展“楼市双轨制”，也就是商品房+保障房模式。

毋庸置疑，这种新模式就是变相降低商品房占比，因为保障房的作用之一就是解决中低收入者的刚性居住需要。这句话虽然很残酷，但是却相当现实，并不是所有人都买得起商品房，因此就需要发展保障房。

就在十四五期间，我国40个重点城市已经计划新增保障房650万套（间），其中北上广深都提到了占比，预计供应量普遍能提高40%-45%以上。

听到这，你会不会说为什么不能降房价？这不是多此一举？

要是这么说，那我觉得你真的是为了喷而喷。

明确告诉大家，保障房分成配售型和配租型。其中后者很好理解，就是直接租给符合条件的群体，而真正的难点是什么才是“配售型”？

一句话概括，我认为它的特点就是保本微利。

毫无疑问，这就决定保障房的价格肯定低于商品房，而对于中低收入群体来说，到底是慢慢等待房价下跌，而是较快住进保障房呢？

是你会怎么选择？如果让我来选，肯定选择实现周期更短的方案，当然就是选择保障房了。

至于到底能便宜多少？

目前唯一值得参考的数字，就是2023年10月27日，媒体华夏时报关于“中国保障房之父”孟晓苏的这句话：

大城市产权型保障房的售价为商品房的1/3比较合适。

实际上，结合过去的发展之路来看，我还是这个观点，如果想要房价上涨就必须有这7字前提：短期内快速成交。

过去是大量建造新房+投资来刺激成交，现在肯定不行了！

如果你一定要说今后房价还会涨，那我觉得就只能这样：大力度炒热二手房市场+刺激改善人群。

原因非常简单，国家明确“以人定房”就意味着不可能继续大量造新房，反观二手房交易占比逐渐提高，其实这当中就有一个信号，二手房市场可能比新房市场更快复苏乃至火热。

而想要做到这点，改善人群就很重要了。

因为他们想置换就需要先卖房，至少一部分人是这样，而他们想尽快买掉就需要降价，只要能卖得出去，就等于同时解决了两套房的库存问题。

而现在的情况是加快建设保障房，等于间接减少了商品房的购买人数。

说白了，之前那些符合保障房条件的人没得选，只能购买商品房，而现在可以减少2/3的压力，他们可能就不会去买商品房了，这无疑就是拉低了热度，从而起到抑制房价的作用。

其实不管是过去发展商品房还是现在发展保障房，这都是国家根据目前我国楼市情况而作出的英明决策。

因为市场在变化，所以政策就必须要也要跟着变。

如果还是走老路，就可能出现一个大问题：楼市崩盘。我们都跟着受影响，轻则家里财产变成泡沫，重则直接无法生存。

这可不是我无中生有。早在2019年，央行就已经公布了这组数据：我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中70%左右是房产。

因此就需要削弱房产的金融属性，而建造保障房就是方法之一。

再结合新型城镇化概念，难道还无法理解吗？

对此，你怎么看呢？

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