万达老总王健林曾说，他看过20多个工业化发达国家的房地产发展的历史大致是50年，当城镇化率达到70%左右的时候，房地产市场开始萎缩。

50岁，在古代有个称呼叫“年过半百的老人”，现在随着生活水平和医疗水平的提高，很难再把“50”岁跟“老人”这2个词联系在一起。

2023年，我国城镇化率为66.2%，虽未到王总预测的70%，但人们就已经体会到了另一位前首富说的“房价不如葱”的寒冬。

人能随着发展的脚步保持年轻，但房子却随着使用年限的增加，漏水等问题也随之增多。

“房屋养老金”一词，8月20日先在上海被提及。

当日，上海谈到关于积极探索了3项房屋安全管理制度，即房屋定期体检制度，房屋安全保险制度和房屋养老金制度。结合当下的考虑是两步：第一步，今年在浦东等区开展试点；第二步，明年在全市范围内推广。

8月23日，国新办举行了“推动高质量发展”系列主题发布会。住建部提及在上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡等22个城市开展试点：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

这些城市中，除了隐士划重点的4大一线城市外，还有2个直辖市，天津、重庆；绝大多数副省级城市（除了东北地区的几个之外）；还有几个经济相对雄厚的大省省会。

可以这么理解，隐士没看排名，但估计是几乎汇聚了中国综合实力前20的城市。

从覆盖面也能看出，与早些年犹抱琵琶半遮面的房产税推进力度是不同的。

这2者是有本质区别的，房产税，更多的是站在“人”的角度，比如一套房和N套房的税点会不会一致？大概率是不一致的。

而这次更多的是站在“房”的角度，也就是这套房的养老金和保险。

2者的区别，自行品味。

另外，抛开作用不同，单从名称上来说，“房屋养老金”相较于“房产税”也更容易让人接受，听上去，养老金直接是为自己的房子所用的。

第三，是一次积极探索。

其实，很多国家围绕房地产有自己特色的制度。比如德国的2022年新土改，修改了以往的参考价（1964年），很多国家也针对炒房出台过空置税。

这些都是针对本国的发展进行的针对性政策。

而我们这次，正如土地承包制有利于农村土地政策的继承和发展一样，此次探索可谓是没有借鉴经验的自主探索，类似于“房产家庭承包制”。

维护房屋使用的主要责任在于个人和家庭，而非社会，尤其是建造年代很久，没有交公共维修基金的旧房子。能缓解很大的财政压力。

（具体传闻方案很多，有的说根据面积，有的说根据价格等等，目前没有确切消息）

第四，有效缓解地方的财政困境。不同城市之间的缓解程度估计也不尽然，隐士猜测对提土地财政依赖度低的城市，比如苏州，经济会更快的恢复，也更快的进入良性循环。

第五，延长房屋使用寿命，毕竟很多地方因为位置太好拆不起，但建造时间太早、房屋太旧，影响居住。

话虽如此，但隐士盲猜，近阶段一线、二线城市的老破小不会太乐观。

至于这件事儿的反响嘛，大家懂得都懂。