2024年一线城市新政影响分析

▪️ 1月广州限购区120㎡以上限购放开，且支持“租一买一”、“卖一买一”和不再限制商服类转让对象，率先开启一线城市政策放松序幕。

▪️ 1月30日上海外环外放松对于非沪籍单身人士购房限制。

▪️ 2月6日北京通州双限政策放松。

▪️ 2月7日深圳非本市户籍限购条件由5年调整为3年以及深户不再限定落户年限及缴纳社保个税的年限限制。

▪️ 2月20日LPR5年期利率下调至3.95%。

2024年一线城市政策回顾

一线各城市限购放松 广州1月27日新政

1. 120㎡以上取消限购

在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。

2. “租一买一”和“卖一买一”政策

在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

3、转移、合并登记一体办理

对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。

4、商服类物业不再限定转让对象

商服类物业（含已确权登记满2年的）不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

上海1月30日新政

上海1月30日发布的新政，1月31日起，在上海连续缴纳社保或个税已满5年的非本市户籍居民，可在上海外环以外的区域（崇明区除外）限购1套住房（含新房和二手）。

意味着非上海户籍单身在外环以外符合5年社保或个税条件也可以买房。

北京2月6日新政

在通州区落户或就业的家庭，只要是符合北京整体的限购政策即可，取消了过去落户、社保或纳税需满3年的要求。

深圳2月7日新政

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房。

取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。

非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

金融政策

2024年2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR保持3.45%不变，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%。

2024年楼市政策影响

北上广深相继放松限购政策，同时LPR降息，对于市场的影响是什么？

有更多人有资格买房

各城市限购的放松，对于之前有购房需求但因为资格的限制而买不了的客户需求得到释放。

广州限购区购买120㎡以上面积不再限购。

北京通州取消双限对于有买通州房产，且有北京购房资格的客户可以购买。

上海购买外环外的单身人士可以购买1套

深圳不具备落户要求或社保个税年限满3年不满5年的客户，具有了购房资格。

降低购房成本

降息从根本上减少的是购房的利息成本，按照100万贷款本金，30年等额本息，月供每月减少约145元左右，30年大约减少5.2万元利息。

对于市场信心增强

春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段，更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。

对于购房者信心的增强，一方面在于本次降幅为2019年房贷利率换锚以来的最大幅度，此次也是历史上较为罕见的在MLF利率不变的情况下非对称降息，当前已经接近历史最低利率水平。

另一方面，叠加一线城市连续放宽限购条件，一线城市调控最严，自2017年以来首次高频放松，出台政策的频率也是历史罕见，所以对于消费者会有一定的信心提振。

市场成交量短期增长，但对于价格趋势影响微弱

限购政策放松叠加春节后降息双重影响下，加之3月为传统购房季，预计3月份成交量将会有所上涨，但预计涨幅有限。

量上涨并不意味着楼市将会重新回到上涨通道，当前房地产市场进入了新的时代，供需结构发生变化，供给量远大于需求量。

特别是在整体大环境低迷背景下，购房者信心的修复是一方面，另一方面需要经济的支撑，预计将会需要较长周期的调整。

购房及出售建议

出售建议

当前市场处于供给远大于需求的阶段，核心是市场结构发生改变加之大的经济环境背景，并不是短期可以修复。

1. 保持理性预期，量涨但价并不会上涨

市场需求量会增加，成交量会有所增长，但当前市场供给远远大于需求的情况下，去化需要的时间周期预计在1年以上，新政会带来短期成交量上涨，但价格趋势不会有改变，所以对于市场预期还需要保持理性。

2. 利用窗口期尽快出售

本次新政对于出手房产是非常好的时机，新政刚出台的时期会有一定热度，客户信心将会有所提升，但热度过后，加上市场的结果验证，成交量将会降下来，需要新一波新政刺激需求，所以新政的热度期是很好的出售时机。

3. 合理定价

新政的出台，可能会使业主对市场有更好的预期，但未来市场的预判，短期成交量有回升后，市场依然会量价继续下行。

应该把握好的是，当前客户需求集中释放的这个窗口期，定一个合理的价格把房子尽快卖掉，房子价格还是要排在本小区和商圈的前列才能尽快卖出去。

4. 非优质房产置换优质房产时机

名下的房产如果属于非优质资产，建议趁当下做置换，低卖也会低买，当下是非常好的置换时机。

把非优质房产（例如位置远、房龄老，品质差等）置换为优质房产（例如优越位置、次新房、高品质房等）。

虽然置换升级不是急迫需求，但因为是置换，所以市场下行意味着低点卖出低点买入，是置换相对好的时机选择，不但居住品质升级了且相对低的价格买入。

置业建议

抓住市场上高性价比房子，有好的房子要尽快出手，好房子无论在什么市场下都是稀缺产品。

核心区域的核心资产可以重点考虑。

1. 有买房刚需

例如家里人口增加房子小住不下，孩子上学需要学区名额、结婚需要买婚房、工作调动需要住房等。如果是刚需不需要考虑处于什么市场下，买房是要解决短期必要需求，核心是买哪的选择。

2. 无经济压力，有改善需求

名下有房，有闲置资金，无稳定投资渠道，可以考虑换房，提升生活品质。

3. 资产配置需求

手里有闲置资金，由于各资产配置渠道经济下行周期风险性都会比较高，目前很难有短期稳定安全的资产配置渠道，从长期稳定安全的角度来看，房产依然为未来资产配置的首选。