说实在的，现在关于房价的内容实在太多了，尤其是所谓的“预测”，一会有人说上涨，一会就有人说下跌，很多人都糊涂了，你呢？

其实我始终都认为想了解今后房价走势，这两点至关重要：

1、官方表态；2、民众心态！

易居研究院公布数据，截止到2024年1月，我国百城新房库存面积5.02亿平，足足需要22.9个月才能卖完，要明白这可是监测近13年来的新高。

由此就不难理解，为什么早在2023年7月，中央政治局会议就专门提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势！”

我的看法非常简单，房子难卖就要及时调整方向，比如把部分库存新房转变成保障房……

至于民众心态就更好理解了，谁都希望赚钱，以及不能烂尾。因此在楼市低温运行的当下，民众不敢买房并不奇怪。

然而，我奇怪的是专家徐高的这句话，事关房价上涨，到底是什么意思呢？

“一二线城市房价大概率要涨，今年想买房的可以考虑出手！”这就是近日中银国际证券首席经济学家徐高关于房价的明确表态。

如果让你来解读，你能从这句话中看到什么？

可能顶多就只能看出一二线城市大概率要涨！

可是，我却在思考一个问题：一二线城市房价大概率要涨，暂且不说对不对，关键是到底能涨多少？

这并非我挑刺，实际上在贷款买房的环境下，利息是我们必须要计算的成本，谁都不例外。有数据显示，在二手房价格方面，一线城市均价为57558元/平，二线城市均价为17911元/平。

我们直接平均一下就是37334元/平，也就是说按照六成贷款、利率3.45%购买一套面积百平的房子，每年本息成本近12万。

答案很明确：

只要房价涨幅达不到3.2%，就还是等于没涨，等于亏钱！

而问题就在这，对比去年，不管是一线还是二线城市房价都在下跌，尤其是二线城市同比跌幅达到了6.15%。

一前一后相差近10%，差距确实不小。

对于这个问题，我们仔细看看专家徐高的话就能知道答案了。

大意是，从2021年到现在，我国房屋新开工面积已经下降了超2/3，站在这个时间点往后看，预测我国房地产市场即将迎来自90年代以来最严重的供给收缩。

你能发现什么关键点？

我认为背后的意思可能就是当下房地产基数很低，上涨空间很大，所以由此往上涨并不难。

要是这样理解，我也觉得房价确实存在上涨的可能性。

而区别是我觉得二手房销量或许更关键，原因有两点：1、2023年我国二手房成交面积的比重已经接近40%，而新房则直接跌了8%，背后反映出越来越多的人注重求稳，因此新房烂尾问题能否及时解决就非常重要了。

2、楼市进入“增量存量并重时代”是大趋势，这背后正是说明二手房越来越重要，尤其是一二线城市现存了不少的5年次新房，势必就会抢新房蛋糕。

因此对于房价，我的看法非常简单：大概是热点城市/地段的二手房价格会上涨，新房关键看烂尾问题的解决。

毋庸置疑，如果从贷款利率角度来看，我认为就是好时机。

我很早就注意到这个观点：最多3年时间，商业贷款利率就能跌破3%！

你觉得可能吗？反正我觉得不可能！

原因非常简单，因为公积金贷款利率3.25%摆在这，要知道作为一种支持职工解决住房需求的福利措施，如果商业贷款利率突破3%，那么公积金的优势就会大降，甚至直接没有优势。

由此就会产生一个大问题：职工还愿不愿意交公积金？很显然，这明显违背国家政策。

就算是今后不会再降，始终保持在3.45%前后，相比过去也有很大优势，要知道就在2019年，当时首套房商业贷款利率高达5.88%，同样贷款100万，三十年后利息相差近53万。

这难道不是买房的好时机吗？当然是的！

如果从房价角度来看，我的观点是就看你当地近三年的走势，把成交量和成交均价结合起来看。

这就得分开来看，因为就算在同一个城市，也会出现成交量一天一地的情况，所以我认为不能一概而论。

不过，我想给大家一个建议：

其实贷款利率下降就是房价间接下降，尤其是在一二线城市，体现更明显。

因为不管中央还是住建部都明确定调，未来我国楼市的走势就是稳定，含义就是不会大涨大跌。既然如此，我们就必须要拔高视野，看看能不能从其他方面找到突破口。

而我认为贷款利率就是一个重要方向。

毕竟银行作为金融机构，购房贷款利息是重要收益来源，他们不可能平白无故“赔钱赚吆喝”，既然他们愿意这么做，肯定就有原因，再结合楼市销量，这一切就都清楚了。

说白了，他们也知道房子难卖，那就需要让出一部分利益，因此就需要下调贷款利率。

按照专家徐高的看法，我国楼市已经迎来最近20年-30年的供给收缩。言外之意就是水平很低，因此只要民众信心恢复，需求提升，房价上涨就是大概率事件。

从这个角度来看，我是赞同他的看法。

只不过我也想提醒你们一点，房价上涨并不是代表房子价值提高，这是两码事。

正如我上文所说，光是计算贷款成本，一二线城市平均就需要约12万元，换算成比例就是3.2%，难度确实存在。

因此，我们要做的就是结合自身情况，不要人云亦云。

对此，你怎么看呢？

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