作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

2024年，国内城中村改造的大热风，已经吹到了长沙。

近日，波哥看楼市注意到，长沙河西又一大型城中村改造项目——即岳麓区万宝山望新城中村改造项目的招标结果出炉了。

据悉，7月5日，湖南建投地产集团有限公司官微透露——“由湖南建投集团牵头，省建科院和湖南建投地产集团参与的长沙万宝山项目方案在公开招标中拔得头筹”。

上述公告显示：

该项目按城中村改造方式进行整体开发，规划用地总面积约1386亩，其中拆除新建面积1040亩，整治提升面积346亩。

本项目土地一级开发总投资约70.04亿元（包括学校建设成本，具体投资额以实际投入金额为准）。

据悉，万宝山望新城中村改造项目拟采用“拆整结合”方式，通过“文化创意、潮流商业、创新创业”三轮驱动，完善市政道路、提升配套设施、打造文体公园等。

4月24日，长沙万宝山望新城中村改造项目，首笔专项借款6000万元由中国农业发展银行成功发放，标志着上述城中村改造项目工作开启了全新篇章。

简析：

上面的案例，为长沙近期的一个典型的城中村改造项目的最新变化。

其中，经波哥看楼市分析，主要传达出两点：

●一是，长沙的城中村改造，正在不断加速推进，因为以前基本都集中于雨花区、芙蓉区、天心区和岳麓区及开发区二环以内的范围，基本上都是偏中心位置的区域。

如今，把岳麓区相对靠西北侧的万宝山望新片区，正式落地启动，是年后国内城中村改造全面推进的一大区域性表现。

●二是，加速的一大动力，则是反映在相关专项资金上的有效释放，毕竟，城中村的改造需要的资金非常庞大，对动辄几百亩或千余亩的城中村的整体改造而言，没有有效资金的强力支持，在拆迁等一级开发层面，就搞不定，如上，一级开发就要总体投入70亿元，虽然，不是一次性的投入，但是从项目的起点，就要合理考虑总体的运作资金计划，不然，很容易变成一个走走停停的半拉子工程，反而，会挫伤城中村改造的积极性和效果，而变成城市的另一个负担和难题。

上述6000万元专项贷款的落地注入，虽然只为项目一级开发资金总量的十分之一，但也是一笔不少的钱了，还是可以做很多事了，因为这么大的项目，也是要分期推进的，完全可以满足前期很多紧需资金的铺排。

只要正式有效启动，后面就可以逐渐滚动起来，而且，未来还有新的政策会去进行有效的加持等。

当下，据波哥看楼市观察，我们长沙的这个城中村案例，只是国内目前很多城市类似项目在不断启动和变化大局中的一个缩影。

同时，也充分说明国内的城中村改造大潮，已经，在不断显山露水和呼之欲出了。

推而广之，大家，也可以得到一个认识：

长沙，仅为此大势中的冰山一角，其他众多的城市，也不可能闲着，毕竟，城市的GDP是国家的，更是城市自己的，不是吗？

那么，为何说：

2024年起，国内的城中村改造即将大爆发呢？

对此，波哥看楼市独家分析认为，其主要原因有二：

◢其一，国内经济等趋势中大压力下的破局需要。

在新一轮产业发展周期下，很多产业都面临着下行压力，尤其是作为第一经济支柱的房地产业，其局面尚未得到原定预期的有效改变，对相关产业也带来不少的拉跨效应。

虽然，今年在众多政策的强力推动下，楼市局势有所好转，但整体上看，跟国家和市场的预期仍有较大差距。

比如，观望情绪依然浓烈、库存数据还在高位、居民存款仍在上升等，在这样的整体背景中，作为万亿规模的城中村改造市场，必须要为经济的发展贡献出有效的价值。

并且，城中村改造跟楼市有非常强的相关性，它真正动起来，必然会在城市的固定资产投资、基建工程、就业提振、居民收入提升、消费指数和信心改善、货币资金的流入量和流动效率等一系列方面，带来肉眼可见的正向价值。

故而，从经济发展大局来看，城中村的动能必须要加速了。

其他的就不多讲了，可以参考业内众多的客观分析。

◢其二，政策、模式和资金的准备逐步到位，给城中村改造的加速提供了坚实的基础。

●首先，密集的政策安排，譬如：

去年4月28日，中央政治局会议首次提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；9月14日，自然资源部发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，将城中村用地改造列为重点；9月25日召开的央行货币政策委员会2023年第三季度例会也明确指出，加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性租赁住房建设等金融支持力度，推动建立房地产业发展新模式。

其中，值得一提的是——2023年7月，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，该政策的出台将推动超大特大城市及城区300万以上人口城市进入新一轮城中村改造发力期。

今年1月份左右，监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。

另据波哥看楼市观察，上月初前后，财政部发布了《2024年城市更新行动评审结果公示》，重点提到——从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，其中首批拟支持的15个城市为：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。

其中，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。

小结：

据波哥观察，自2021年城市更新被首次写入《政府工作报告》后，住建部在21个城市（区）开展了第一批城市更新试点工作。在为期2年的试点中，各地陆续出台城市更新的政策，以探索建立城市更新配套制度政策。

也就是说，期间，自国家提出“实施城市更新行动”以来，行业各主要参与主体积极发力，在投融资、平台合作、业务协同等方面持续探索，这推动了城市更新迈向更成熟的发展阶段。

由此可知，波哥看楼市独家认为：

通过多年的摸索和众多城市的实践发展等，以城中村和危旧老房改造为主的城市更新，在国家级政策和摸索层面，越来越成熟和规范了，故而，给城中村的新一轮大发展，指明了清晰的方向和可以循依和有效参考的模式等，在这个角度，基于这些厚实的检出，地方政府也到了可以放开手脚开干的时候了。

此外，上面一个细节，再稍微提一下。

去年7月的政策，主要是考虑到超特大和人口300万以上的城市的改造，但6个月之后，到了今年的1月份，又根据国内现实的实际情况，政府又做了有效的优化和调整，而迅速扩围到人口超过100万的城市了。

也即，在城市方面，其辐射面更大了，这也完全符合本文所讲的“大爆发”的观点。

●其次，在资金层面，综合性真金白银，正在不断注入市场。

当业内在讲城市更新或其中的城中村改造等时，一个绕不开的话题，就是这些庞大的资金如何有效实现和真正落地？

实际上，在上述的每一政策里，都会有相当的篇幅或内容，会讲到这一点，在此，就不去一一罗列了。

据波哥看楼市观察，不提过去了，只说一下今年的几个典型动作，大家就可以去感受一下。

例如，上述财政部对15个试点城市的补偿政策，即为一个典型见证；文首所讲的长沙案例，是从去年的政策中生发出来的，也是相关政府扶持有关项目，并有效快速注入政策资金的一个表现。

另外，6月2日，据乐居财经报道：

截至5月27日，国开行已发放“三大工程”贷款1047.76亿元。其中，发放城中村改造专项借款1002.47亿元，占比约96%。

据悉，本次已发放的城中村改造专项借款涉及北京、上海、广州、武汉等34个城市的376个项目，支持建设安置房100万套，惠及村（居）民53万户。

业内表示，专项借款成本低、期限长可缓解城中村改造项目所需投资多、周期长，尤其是前期征收安置阶段而带来的资金压力，助力城中村改造提速，也为改民生、稳增长、扩内需发挥积极作用。

因此，可以看出，到今年5月底前，已经有1000多亿元有效落地了。

在不到半年的时间内，在城中村改造专项款方面，投入1002亿，并成为三大工程中的绝对核心。

这说明了什么？

波哥认为，不就是要加速推动各主流城市城中村改造项目的深化实施嘛。

特别是在三大工程中，把96%的资金放在城中村项目的改造上，你敢说此类城中村改造类项目不会爆发吗？

当然，在资金方面，以上只为其表，国家更多更深的考虑也有很多，比如：

央行再次启动PSL，直接向市场投放3500亿元，用来建设三大工程。这也是本轮城中村改造的资金主要来源。

公开资料显示，本轮超大特大城市“城中村”待改造面积或有13.4亿平方米，总投资额或达8.2万亿元，年均8200亿元，占比2022年全国房地产开发投资完成额为6.2%。

等等

还有最近央行对相关问题的一些说法，就不去逐个举例了，此略。

因此，可以看出一大问题，国家对城中村改造上的资金支持，可谓时花了很大的精力和力气，就是希望城中村此类城市更新能尽快有效动起来，而逐步转化为产业和市场等切实的价值，这应该是国家今年要重点发力城中村改造的一个主要原因吧。

要政策有政策、要钱给钱，2024年，城中村改造不快速跑起来，地方就没有任何借口可讲了，叠加地方政府为了自己的GDP业绩等，也不可能再去磨蹭了，毕竟时间不等人，做得好的或优秀者，往后能获得更多优质资源的加持，有鲜花和掌声，否则，就会挨批和受限制等。

百城争流、千帆竞渡，赛场和赛道已准备妥当，就看各选手的表现了。

大家拭目以待哈。

写在最后：

综上所述，据波哥看楼市观察，从去年四月份开始，到现在，在一年多点的时间里，在城中村改造方面，国家不断密集推出多个有针对性的重磅政策，涉及到城市、土地和货币等方方面面，构建出了比较完善的政策指导和扶持体系。

特别是在资金政策和运用上，更是干货满满，直接扫除了地方和市场的担心，可以说是把亮瞎眼的真金白银送到了各主流城市的桌面上，只要按操作规则把项目规划好和动动筷子，就能把一大笔专项资金划拉到自己城市的城中村改造的专门账户里面来，对每一个城市应该都是一个极大的刺激。

其中，个别基础条件好、准备充分和积极性的城市，在这一轮相关资源的竞争中，或许能搞到更大额度的资金支持。

因为，优质资源总是有限的，而且对城中村改造等来说，也是一波一波和层层推动的，不可能吃大锅饭般地去撒胡椒面，哪个优秀、哪里容易快速有效出成绩，资源必定会向这些城市进一步倾斜，这不仅是城中村改造效率的需要，也是市场和老百姓想看到的。

有鉴于此，在上述这些众多科学政策、强大资金及人心所向之下等，波哥看楼市判断：

2024年，必然会成为中国城中村改造历史上的一大转折点与加速点。

如上，在众多利好的强势支撑下，城中村改造的新热潮，目前业已暖风袭人；并且，波哥也因此认为，令业界和市场心潮澎湃的城中村之大爆发、大飓风，已经在来的路上了。

最后，简单总结一下：

其实你不用来长沙，因为城中村改造是一个全国性的大事件，上述长沙案例，今天为了写文章而简单介绍了一下，也许很多的其他兄弟城市，早就吃到了肥肉而在低调前行吧。

这并不是我们长沙没有胸怀，而需要这样去显摆，而主要是从全国区域空间角度来审视的，作为新一线城市、作为承东启西的中部枢纽地带核心之一的长沙，我们的行动，将具有众多不可能替代的示范价值，将能让更多的兄弟城市看到希望、价值，进而迸发出强大的力量。

当然，你确实心里没底，还是欢迎你来长沙做客和考察。

在此，为我们长沙打一个小广告，见谅哈。

好了，不多扯了，最后，用一张照片做下总结（参见下图），至于什么意思，请各位去体会吧。