作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

中交房地产集团终于要对旗下中交地产公司“动刀”了。

9月11日晚上，中交地产发布公告称，公司正在筹划以现金方式收购中交物业服务集团有限公司（下称“中交服务”）100%股权。

中交服务为中交房地产控股子公司，持股比例为51%。中交房地产母公司中交集团、中交一公局、中交投资持有中交服务股权比例，则分别为10%、24%及15%。

图片来源于公司公告

关于这项资产收购，中交地产称，本次交易预计不会构成重大资产重组。同时，价格将不低于经有权机构备案的标的股权评估价格，资金将采用自有资金等方式支付。

这笔交易的前期尽调及审计评估工作还没有完成，各方也没有签署正式的交易协议，具体交易方案仍在论证中。但如果顺利完成交易，中交地产将新增物业管理业务。

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重大调整

虽然没有构成重大资产重组，但对于中交地产来说，却是一项经营方向重大调整。

对于这次收购，一位知情人士惊讶地向源媒汇表示，“（中交服务）前段时间还在招人，突然就被合并了。自己投资、自己招自己家物业也很合理。”

据上述人士透露，“中交（指中交集团）下面确实有一大堆物管公司。中交投资在重庆、武汉、湛江的楼盘，自己再搞物业公司，自己进行物业运营管理，一是保证自己的钱自己赚，二是保障品牌运营效果。”

言下之意，物业管理这项业务在整个中交集团中，一直以来都是各自为战。

天眼查工商信息显示，中交服务成立于2022年12月，实缴资本3亿元，经营范围为物业管理、市政设施管理、城市公园管理、酒店管理等。在2023年工商年报中，公司缴纳社保员工数量为65人。

中交服务仅有6家对外投资控股公司，位于重庆、广州、海南、北京、天津等城市。

图片来源于天眼查

中交集团作为国内八大基建央企之一，其房地产业务曾经历过多次重组合并，涉及到中房集团、中交地产、绿城中国等房地产开发业务平台，也留下了诸多历史问题。

在天眼查搜索“中交”、“物业”等关键词会发现，涉及到物业管理业务的公司控制权较为分散，部分公司由中交房地产直接持有，部分公司由中交投资持有。

现阶段，中交集团旗下绝大部分在管业务，并没有装入到中交服务中。

尽管中交服务是一个成立不满两年的子公司，但却是整个中交系的一个重要“试验田”，即中交服务是“三核五商”新中交战略版图之一，也是中交集团整合物业资源重要平台。

在中交服务成立之时，中交集团管理层指出，中交服务是中交集团物业资源整合平台、总控平台、发展平台，也是提高资源配置效率，探索轻资产运营之路重要平台公司。

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“退房”猜想

2023年，中交服务的主要工作概括为两个关键词：梳理、整合。

一方面，是简化中交服务的股权结构，包括中交物业持有股份转让予中交房地产；另一方面，则是将物业资源整合转入中交服务中。

中交服务官方披露显示，截至2024年3月，中交集团华东区域物业资源实现全面划转，累计完成商业写字楼、园区、住宅、城市服务等业态项目20多个，服务面积达200万㎡，具体涉及到振华重工、三航局、上航局、三航院四家单位及上海中交滨江广场。

如今，中交服务纳入到中交地产手中，也意味着处在困境中的中交地产终于看到了希望。

而近两年时间里，中交地产一直面临着“两座大山”——经营亏损严重、债务压力巨大。

2023年，中交地产利润总额、归母净利润分别亏损8.06亿元、16.37亿元，现金短债比为0.58，净借贷比率为277.33%。到了2024年中期，公司依然没有改善现状，现金短债比进一步减少至0.3，净借贷比率上涨至291%。

中交地产归母净资产减少速度也很快，2024年中期仅为10.7亿元，很有可能面临一个“恒大式”结局——资不抵债，只是胜在央企背景。

控股股东把中交服务转到中交地产手中，无疑想将它从悬崖边上拉回来。同时，这笔交易也给外界带来了一个猜想：中交地产是否会退出房开业务，将这项业务交由绿城中国全面接手？

毕竟，在2024年中期财报中，中交地产旗下大部门项目没有新的进展，且处于在建状态的主要开发项目，大部分开工时间为2020年。

同时，中交地产手中没有足够现金完成这笔交易。2024年6月末，中交地产持有货币资金仅为3.08亿元，而中交服务实缴资本为3亿元。这就要看母公司对中交地产的支持力度了。

一个中交内部人士向源媒汇透露，“（中交地产）会暂缓投资，退出一时半会应该退不了，还有些项目可能没完成。”

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