这次去的这个盘，算是跟我“积怨已久”。之前还在上学的时候，我的宿舍就正好朝着这个楼盘的工地，每个周末的大清早都会被施工的噪音吵醒，很让人厌烦。

当时没想到还有这样的缘分，这两天又刚好有事去了趟学校附近，就顺路去瞅瞅这个盘——中梁海成·南山云璟到底怎么样。

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顾名思义，中梁海成南山云璟项目是由中梁地产和海成集团共同打造。

中梁集团，成立于1993年，是一家以房地产开发为主，多元化、综合性集团。多年来迅速成为国内房企百强选手，并且成绩还在不断进步。2017年进入重庆房产市场后，动作不断，先后有中梁和苑、中梁百悦汇、财信中梁华府等项目。

而海成集团，1992年创建于重庆万州，算是本土老牌房企，是以地产开发、生活服务、商业运营三大板块为核心的中国地产百强企业。值得一提的是，海成集团与龙湖、融创、金科等优质企业曾开展战略合作。

而南山云璟的这块地，是中梁地产和海成集团于2020年4月联手以起始总价13.31亿元摘得的重庆主城的一宗地。该地块为南岸区南坪组团K分区K-9-1/07地块，占地面积10.35万平方米，土地面积155.25亩。

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作为主城区最老的一批城区，南坪乃至四公里的各方面都已经十分成熟，整体很有烟火气息。项目落地在这个区域，各方面的配套基本不需要再等待。

（1）交通

主城区最通达、人流量最大的轨道三号线四公里站就在约1公里外，该站点还能搭乘轨道环线，步行16分钟就到；附近的公交四公里站、五公里站，每个站都有将近10条路线，可以通往主城区各个角落；四公里交通枢纽站在2.9公里外，长途出行很方便。此外，门口是广黔路，往下几百米就进入学府大道和江南大道，驾车出行方便。

项目到四公里地铁站距离  截自百度地图

不过由于路况复杂，这一段路特别容易拥堵，要是碰到早晚高峰，只怕是“寸步难行”。而且就我在那边读书的经验来说，每天晚上过了限行时间后，紧挨着该楼盘的广黔路会有大量重卡经过，十分吵闹。

（2）教育

四公里范围内有多所小学，包括江南小学、学府路小学、青龙路小学、南坪实验小学、重庆交通大学附属小学、珊瑚实验小学等。此外一公里距离外有一所重庆110中学，师资力量雄厚。据置业顾问介绍，项目旁边还有教育规划用地，且项目也带有一个幼儿园。

（3）商业

整个项目在南坪商圈内，南坪万达广场、协信星光广场、星光时代广场在约3公里外，不过近期万达广场将进行改造升级，应该会暂时停止营业一段时间。另外，得益于通达的交通网，不管是距离约10公里的来福士，还是11公里的观音桥以及差不多距离的龙湖时代天街等，基本都能在半小时内通达。

区位图  源自贝壳

这就是老城新盘的优势：各方面配套十分完善。但也恰恰因为是老城，所以周围的城市风貌不太好。从学府大道拐进广黔路后，会有种巨大的落差感：道路以及周围的房屋看着破破烂烂，头上是密密麻麻的线路看着就很压抑......

密密麻麻的电线  实拍

而且据我了解，项目附近有个江南殡仪馆、南山福座陵园以及四公里公墓。因此一路走过去有几家丧葬用品店，摆着花圈、白花和香烛纸钱，路边的板车上都堆满的丧葬用品。虽然置业顾问再三强调，这几个地方会被南山遮住，但是根据大家的传统观念来说，不管是现在购买还是购买后想出手再寻找买家，都非常艰难。

丧葬用品售卖摊  实拍

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再往近了说说项目本身，楼盘是以两房和三房为主，两房套内面积约57-60㎡，目前还在售的三房套内面积约73-80㎡。下面简要介绍两三个户型。

主力户型D1是两室两厅一卫，建面面积约71㎡，套内面积约57㎡。由于朝向，阳光照射很足，横厅设计。

户型图  源自贝壳

主力户型C3是三室两厅两卫，建面面积约98㎡，套内面积约80㎡。五米七的大阳台，但是是竖厅设计，我个人不是很喜欢。

户型图  源自贝壳

C2户型是三室两厅两卫，建面面积约90㎡，套内面积约74㎡。这个户型的房我去看了样板间，整体布局还算不错，由于阳光会很好个人很惋惜阳台只有三米五。

户型图  源自贝壳

由于洋房已经售罄就不多介绍，小高层楼层间的价格差略大，总价在90-145万左右，最快是在明年十月份左右接房。虽说价格偏低，但是我总感觉楼盘自身没有特别出彩的地方，对于刚需来说略吃力，对于改善来说又显得“鸡肋”，品质还很一般。

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不过置业顾问一直在跟我强调该区域的一个价值，那就是规划中的约258万方的四公里TOD就在项目旁边。前两年还在学校的时候，广黔路还挺热闹的，这次再去却发现周围的房屋基本都搬空了，并且已经设有征收办公室和看得到的征收痕迹。

搬空的征收房屋  实拍

据官方称，未来的四公里TOD项目，将以交通枢纽为中心，以南山风景区为依托，打造全新的城市地标，集工作、商业、文化、购物、出行、居住等于一体的混合功能区。

TOD规划图  图源重庆交通开投集团

此外，2021年陪伴重庆人二十余年的南坪汽车站也退出了历史舞台，该板块被爆破拆除，随后被龙湖拿下，龙湖同样将在此打造TOD项目——“龙湖南城天街”，其商业版图终于落笔南区，或将改变南坪商圈商业格局。

南坪汽车站破拆后  图源网络

不管是四公里TOD还是龙湖的TOD，甚至是万达广场的改造升级，都能看出“不改南坪不死心”决心。不过南坪是南坪，项目是项目，而且这样的大动作需要很长的时间去完成，朋友们要想想自己能不能等。

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总体而言，南山云璟就跟“天选之子”似的，所有的外在条件都被它碰到了，连打造TOD这种天降馅饼都能正正砸它头上。但是我个人看过这么多盘过后，觉得其也就只有配套方面的优势了。周边要大修大改需要很长的时间，项目又略显平庸，多少有点“德不配位”的感觉。满分10分的情况下，这个盘能拿到7分的话，起码有5分都是给配套的。

建设中的南山云璟  实拍

虽然据置业顾问介绍说，南山上不会再有住宅用地规划，所以这算是最后的一个上车机会。但是南山只能是一个考虑因素而不是决定因素，所以也不必草率入手。

至于殡仪馆和公墓的问题，这个就得看业主们自己怎么看待了。网上不少对其的评价都是对殡仪馆和公墓的敬畏而不敢入手，目前项目周边环境比较具体，但利好和劣势都很明显，就看朋友们怎么斟酌了。