9月20日，“向新而行——2024 中国房地产企业品牌价值测评成果发布会第十四届房地产品牌发展高峰论坛”在杭州召开。大会上，克而瑞集团CEO张燕女士发布了克而瑞保值力研究测评成果。

克而瑞集团CEO 张燕女士在会上做《2024年·保值力测评研究》报告，主要内容如下：

克而瑞集团CEO 张燕

2024年·保值力测评研究

这是克而瑞首次发布保值力测评研究成果，目前整个行业处于L型复苏的阶段，市场去化走弱但仍有项目热销。2024年市场成交继续逐年下滑，前8月累计成交同比下滑超30%，8月新房单月成交为2021年以来的同期最低。截至8月，28城平均去化率稳中有降不足3成。

从需求侧，市场下行，供求关系发生转换，虽进入买方市场，但仍有项目热销。较突出的如深圳，整个7、8月份平均开盘去化率为15%，单行项目中仍有开盘售謦100%的，我们重点关注这些项目，也希望从这些项目中找到规律，找到需求侧客户更亲睐的因素。

客户对于产品价值的认可除市场价值外，向产品力和服务力延伸，地物协同是必然趋势。客户既要项目地段好，又要产品、价格好。其中二手房购买除关注地段价值、产品规划外，还关注企业开发前期所关注的工程质量、环境配套等。同时，从前期开发到后期物管，服务效率、客户满意度、整体维护率等，也是二手买家更为关注的。我们把从前端开发到后期运营呈现出来的整个核心产品概念，称之为从产品力到服务力的延伸。

地物协同不是一个新的概念，从保值力角度来看，地物协同贯穿了从开发到后续运营各个核心节。如前期规划阶段，物业提前介入反馈已入住项目业主体验，可为产品调整作建议。同时，在施工建设阶段，物业介入对于硬件的把握，可以对物业后期设施设备维护过程中提供很好的预设。在项目交付阶段，开发端的销售部门和物业，两者配合度最高。工地开放阶段，从客户的视角发现问题、协同整改，便于后续物业服务响应速度更快、服务质量更高。而入住之后的服务，反而是前端地产开发或产品设计，通过产品的后评估去介入，能够将地物协同反映得更为充分。

我们的保值力测评体系正是基于上述提到的前提条件，设立了三个核心指标：市场表现与公共资源、产品品质与质量、物业管理与服务。

保值力的测评工作推出后得到行业高度共鸣，42城市有145家企业积极参与，入选500+优秀项目。

“保值力”现状解读

针对500个入选项目形成优秀项目分析，对于目前行业的保值力现状有如下分析：

从市场（指作为一个资产价格的市场表现）来看，一二线市场保值力优秀项目更多，一线占到26%，二线占比最高，达到57%。从入选的项目来看，一线表现更为突出；从不同城市能级的区位来看，各能级城市的城中心板块入选的项目更多。

在市场走弱的城市，城市标杆项目因其突出的地段价值，成为其穿越周期的价值底盘。比如郑州·上和院，目前二手房的均价达到2.5万，高出同板块的二手房2万多，可见公共资源是超越周期的底盘。

从产品来看，优秀项目中TOP和高端项目占比多，且各维度指标呈现均好性，高端项目保值力更具“短板效应”。公共资源相近的情况下，产品更优会获得更好的市场口碑。例如上海同一资源板块的两个项目，二手房价差达3万/㎡以上，核心原因即其中一个项目的产品出现了明显的短板。

在三个指标较均衡的情况下，公共资源偏弱的项目通过产品和服务弥补项目资源缺陷，提升项目保值力。这个现象在轻奢项目和品质类项目中表现突出，如轻奢的贵阳中铁阅山湖和品质的西安龙湖枫香庭，都是在非传统的价值区域中通过产品打造和有特色的物业服务，使自身的产品市场价值成为板块中新的价值锚点。

从企业来看，成熟高端产品线因其高度标准化的择地和产品标准，形成口碑聚集性，不同城市”保值力”均优。核心企业的高端和TOP级产品线，对标的客户对核心区位本身就有要求；同时，这类产品倾斜的资源较多，在产品规划、销售、入住之后的体验等，都形成了一定的口碑，所以保值力是比较均衡的。

物业方面有三个维度和保值力具有正相关关系。

从物业来看，首先空间成新率越高，保值力表现越佳。消费者最关注的是外立面，消费者对水景的敏感性较高，水系要常开、水质要干净清澈，这些成为购房的核心敏感点和敏感因素。

其次，服务响应和解决力越强，保值力表现越佳。从响应速度、解决问题的速度，以及回访的频度来看，TOP级和一般的项目，或者说入选项目和其他常规项目的差值，是比较大的。日常对物业服务中的响应，包含高端项目中经常会配置的双管家响应，还有业主们最为关注的维修响应速度。

第三，安全保障力越强，保值能力越佳。这体现在对于外来人员的管控和安全事件，尤其是安全事件防范率应达到无安全舆情无事故，从保值力测评来说，一旦有重大安全事故，就会出现比较大的短板和缺陷。

从供给侧看，市场仍处于下行趋势，即便如此，在区域的选择、单项目的打造中仍有空间可为。本次保值力测评收到大家诸多反馈，希望后续每年保值力测评都可以收获持续支持，得到更多意见反馈，使测评从需求侧的角度能够常续常新，把客户最新的需求，通过测评项目贯穿、持续下去。

排版 ：土木

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