近期，南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，文件分别从住宅的容积率、架空层、门厅高度、层高、挑空平台、飘窗等细节对南京住宅品质做出新的规定。

1、关于容积率：

住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。

2、关于架空层：

住宅建筑(除低层住宅以外)底层和位于裙房上部的住宅功能首层，可以布置层高不小于3.6米的架空层。架空层应只作为公共休闲绿化等公共开敞空间使用，仅有柱、剪力墙及必要的楼梯间的住宅架空层可以整单元不计入容积率。

3、关于门厅和层高：

住宅建筑的门厅可以适当提高层高，但层高不大于7.2米。套内建筑面积超过120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高。

4、关于挑空平台：

在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间。

套内建筑面积超过120 平方米的住宅可以挑空，挑空部位的面积不得超过30%且层高不得超过7.2米。

5、可以做露台，进深不得大于3米，不算建筑面积

可以做露台这点非常nice，相当于增加套内使用面积，这点也就是第四代住宅。

试想，今后新房改善品质，产品增设3米宽的大露台，多厉害！

如此这些，将大大提高南京住宅的得房率，赶超100%或有可能！

南京发布重磅政策

值得注意的是：

文件指出，凡发布之日起未领取建设工程规划许可证的建筑(不含单栋建筑已有部分领证的建筑)，按本通知执行。

已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照本通知申请变更许可。

这也就意味着，部分已出规划，但尚未领取销许的纯新盘，也可以申请变更！

政策原文：

南京第四代住宅，可期

从目前得到的小道消息来看，河西纯新盘中海江南玖序，将率先行动：正在加紧改规划，将在所有户型上，再打造带露台的产品！

试想一下，

6.6米层高墅厅+大露台

中海江南玖序将是王炸级别的创新性产品！

而关于第四代住宅，南京目前基本明确的就有3个项目：

河西招商G01保利&扬子国投江核G15金基徐庄G02

① 河西招商G01，河西的第四代住宅

根据规划，项目将打造7栋10-24层住宅，其中3栋24层、1栋22层、3栋10层，建筑高度＜80米，容积率≤2.2。

每栋均采用首层架空设计，打造高端会所+下沉式庭院+风雨连廊。

与目前板块内在售或待售的项目不同的是，采用第四代住宅理念的G01项目带有大露台，以供业主后期可打造私家空中花园。

从效果图中可以看出，东边户露台主要向南；西边户露台主要向西；奇偶楼层中间户的露台呈现错位分布，且同一水平楼层的露台设计也规律地进行错落分布。

据悉，加上空中露台后，G01项目得房率能达到100%。作为板块内首个第四代住宅产品，产品上的创新将引起不少改善客群的关注。

② 保利&扬子国投江核G15 江北首个第四代住宅

保利&扬子国投江核G15项目，这也将是江北的首个第四代住宅。

项目位于江北核心区，离扬子江国际会议中心和长江非常近，该地块和另外三幅相邻地块于去年12月拍卖，被保利&扬子国投联合拿下。

扬子国投&保利江核G15拟建设7栋高层、小高层、洋房住宅，包含4栋24F高层住宅，1栋16F小高层住宅，2栋6+1洋房住宅，其中高层小高层5栋楼全部首层架空，洋房含顶层复式产品，社区内将打造下沉庭院，地下会所，风雨连廊，自带部分沿街商业。

从鸟瞰图和效果图来看，项目采用第四代立体生态住宅理念，将传统建筑引入多重空中露台系统，露台以错台分布形式，保证了户户有花园，同时南向采光不遮挡，也不影响生活阳台的正常使用。

③金基徐庄G02地块，金基首个第四代住宅

金基徐庄G02地块，是今年3月，中北联合金基拿下徐庄软件园G02地块，容积率仅1.1。

据悉，G02项目将成为金基首个第四代住宅产品，规划建设4-5层低密科技洋房，打造低密墅区改善人居作品。

项目185平户型（过程稿，未最终审批）配备观景阳台、服务阳台，露台等多个空间，赠送面积超多！

过程图，尚未经过规划审批

双会所配置，正对紫金山打造的“观山阁”，包含了茶室、餐厅等空间，让你不出小区，就能观山听雨、吃饭饮茶，自然惬意。

第四代住宅：

目前市面上的第四代住宅，即户户都有露台、花园的高层、小高层或是洋房物业。

即使住着电梯房，也能享受花园、庭院，不再有生活在钢筋水泥森林里的感觉。

从居住感受上来看，确实是一种升级。

此外，第四代住宅还有着高得房率的优势。

因为阳台只计算一半面积，得房率大幅提升，甚至可以接近100%。

在一些城市，还鼓励“空中花园、空中共享平台”面积不计容或部分计容！

福州国贸天琴湾效果图

不过，第四代住宅也存在一些问题：

①露台不封闭，灰尘、蚊虫怎么防？高空坠物怎么办？有人利用露台做攀爬怎么办？

②隐私性问题，错层的露台，楼上的住户很容易看到楼下住户在露台的行为举止。

从目前来看，第四代住宅的先期实践，都是豪宅项目。

那么，南京这些或成为第四代住宅的项目，你最期待哪一个？

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