1300多年前的草堂畔，少陵野老满怀悲怆地写下了：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！

如今的笔者，也借着少陵野老的感慨，再次抒发一下：天下患贫不患均，广厦何止千万间，为何依旧人不满！

房子，这个中国老百姓最喜闻乐谈的物件，简直是百变星君，集合了金融、居家、圈层、资源、风水、文化等众多的内涵，在不同的时间段，不同的特性各领风骚，都能在各个地方掀起不同的热潮。

小小感慨一下，咱们言归正传！

有成都购房需求的朋友，今天为大家带来细致全面的购房干货，为你们购房的第一步，打下坚定的基础。

成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得信赖和支持！

一 限购的详细解读

1 成都的圈层划分

首先需要明白的一个事，圈层的划分，只是出于限购政策的划分，并不是板块优劣和区域环数的划分。

出于限购需要，将成都的23个区域，划分为限购政策上的一二三圈层，分别如下：

一圈层：高新区、天府新区直管区；

二圈层：锦江区、武侯区、青羊区、成华区、金牛区、高新西部园区、龙泉驿区、温江区、双流区、郫都区、新都区；

三圈层：青白江区、简阳、都江堰、彭州、崇州、邛崃、金堂、新津、大邑、浦江。

成都圈层图

解读：

根据远近原则，又分为主城五区，即锦江区、武侯区、青羊区、成华区、金牛区；近郊五区，即龙泉驿区、温江区、双流区、郫都区、新都区；以及远郊青白江区、简阳、都江堰、彭州、崇州、邛崃、金堂、新津、大邑、浦江。

根据政策的叫法，又分为中心城区（11+2），即锦江区、武侯区、青羊区、成华区、金牛区、高新西部园区、龙泉驿区、温江区、双流区、郫都区、新都区、青白江区，加上高新南区、天府新区直管区两个经济功能区。

非中心城区，包括了简阳、都江堰、彭州、崇州、邛崃、金堂、新津、大邑、浦江。

2 目前的购房政策

1）具备购房的条件：

购房人具有拟购房所在限购区域户籍，或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上。

解读：

有户口即可获得购房资格，不管你是刚落户还是落户很多年了；

如果是社保的话，只需要连续一年的社保就可以了，以前是需要两年以上的；

社保必须连续缴纳，不论公司社保还是个人社保，都可以，但是高新南区的房子，需要公司社保。

2）限购圈层之间的规则

不同限购圈层之间，有的可以相互购买，有的有所限制，具体如图：

圈层之间的规则

二 新房的摇号规则

刚才第一条，只是普遍性的，只需要获得上面的条件，就具备了在成都购房的资格。

但是，购买新房和二手房，在具备上述资格的情况下，因为性质不同，有更为详细的规则。

上述普遍性规则，二手房适用，但是新房却不是具备购房资格就能买到的，就如成都过往的网红摇号神盘，不是具备资格就可以买到的。

在具备普遍购房资格的情况下，新房具备更为细节的摇号规则，在这个规则下，对购房者的资格又进行了划分，分别是棚改资格、无房家庭资格、普通资格。

具体摇号规则：

对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目，按以下顺位复核购房资格：

第一顺位：须同时具备两个条件，一是在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上(含12个月)，二是落户在项目所在区12个月以上(含12个月)；

第二顺位：在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上(含12个月)；

第三顺位：落户在项目所在区12个月以上(含12个月)；

第四顺位：具有项目所在区购房资格。

公证摇号排序选房

解读：

按照现行政策，如果是热门楼盘，基本上优先满足刚需和棚改，并且房源分配套数上，刚需比重大于棚改。并且即便最后房源还有剩余，也是优先从未摇号中的刚需和棚改中选择。

所以对于热门楼盘来说，普通资格，基本无戏。网红神盘的话，刚一以下，也是基本无戏。

刚需和无房家庭，是两个有区别的概念。

现在新房摇号，基本说的是无房家庭，刚需算是无房，但新房购买当中的无房家庭，还要从登记购房日之前，购房家庭2年内在大成都范围内没有过房屋转让记录。

三 贷款的首付比例

关于房屋贷款的首付比例，会受不同区域、贷款方式、房屋数量、户型面积等影响。关系比较复杂，笔者分条阐述：

1 对于商贷而言：

首套房：都是30%。

二套房：高新区、天府新区直管区70%，十一区60%，远郊区域50%

2 对于公积金贷款而言：

首套房：20%；二套房：30%。

房屋贷款比例

3 关于家庭房屋套数的认定：

对于商贷而言：家庭名下无房算首套房，家庭名下在成都市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在成都市拥有1套住房但住房贷款已结清的，也都算首套房。

4 几种特殊情况：

全国范围内有房屋贷款记录的，首套房基础上需要提高10%首付；单套建筑面积大于144平米的，首付要增加10%；如果是公积金贷款的话，面积超过144平米的，是不能贷的。

四 成都区域分布及其特点

对于不是很了解成都的人，可以从这句话，对成都有个大概的了解：一横一竖几个圈。

一横便是成都东西轴线，是由蜀都大道东延和西延，连接成都东西部。一竖便是成都南北中轴线天府大道，一条全球最长的城市中轴线，全长长达150公里，是成都市南北走向的交通大动脉。几个圈，便是成都的几条环线，另外比较显著的还有地铁7号线、中环路、二环高架路等等。

成都的一横一竖

关于成都各个区域的分析，这个就不是几句话能够讲清楚的了，想要了解的，可以翻看笔者过往的文章《成都区域板块分析，只为需要了解的人》，链接如下：https://www.toutiao.com/item/6990571409617879559/

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