上图:春天的象湖
进入4月份,春暖花开的象湖已经美得不成样子了!看上图,真的适合骑行。
就在这美丽的象湖一路之隔,有一个小区叫山水生态城,我们看一下它和象湖的位置关系图。
卫星图如下:
上图:地块位置图
说明:
1,卫星图=实景图2,比例尺完全正常
依傍贾鲁河,零距离千亩象湖,与科技馆隔郑开大道对望,郑开轻轨从身后的贾鲁河滨河公园驶过。
卫星图看不懂?安排实景。
上图:山水生态城(红色)
就是象湖,右边的红色楼盘就是山水生态城(图片来自前进郑州)。
不管您怎么认为,在《楼八》看来,这就是象湖地区、白沙地区、白绿地区,乃至大东区位置最好的“天字号”一号地块。
地块是容积率2.9的18层电梯小高。
贝壳信息显示,这个小区目前均价5000元/㎡左右,还有4691元/㎡的好楼层房源,我有点不敢相信:这样的位置,如果售价只有4691元/㎡,那房子的品质得差到什么程度呢?
我决定去看看,是不是很差?
【1】
小区实探感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
从郑开大道右拐到,走了不到50米,我就看到了小区。
上图:目标楼盘位置图
上图左侧是“郑开轻轨”,和郑开大道并行,右侧就是山水生态城,中间的景观是贾鲁河生态公园,已经初成规模。
再向前走500米,就到了我们今天的目标地块,山水生态城的“南院”和“北院”中间的商业街。
如下图:
上图:山水生态城商业街
我大概看了一下,业态很丰富。
有“农家饭馆”、“秘制大盘鸡”、“酸菜鱼”、“山西刀削面”、“中国兰州正宗牛肉面”、“张仲景大药房”、“老卤猪蹄”、“诊所”、“发艺”等。
基本上,最基本的生活业态都有了。
上图:山水生态城商业
上图:山水生态城商业街
走到商业街中间位置,向北看,就是山水生态城的北院了。
如下图:
上图:山水生态城北院大门
从大门整体效果看,不差,门口的照壁绿化以及整体观感,比我想象的好很多。
然后,我就大摇大摆进去了,没有门禁。
上图:山水生态城基本面
上图是小区最典型的面貌特征。
虽然地面上有汽车,但小区是有地下车库的,而且是玻璃房上下。
道路二边是景观树,景观树和楼栋之间的绿化还是比较密集的。
上图:山水生态城中心广场
小区是有中心广场的。
本文图片没有任何的修饰和拉伸,小区是2.99容积率的高层产品,所以,楼间距很大,视野也很开阔。
再放一张小区的典型面貌图。
上图:山水生态城典型面貌
大家可以自行感觉小区品质。
小区的物业费是1.2元/月·㎡,这样的物业费之下,物业还算过得去,整体看起来还算舒服,比市区很多小区都要强。
插播!小区樱花来得很美。
来几张,欣赏一下。
上图:山水生态院樱花
上图:山水生态院樱花
上图:山水生态院樱花
上图:山水生态院樱花
我觉得,10年后这些树木都长大了,如果小区的物业提升一下,小区打扫得干干净净,利利亮亮,住着应该还是很舒服很舒服的。
来看一下它的电梯厅和入户大堂。
上图:山水生态城电梯
电梯整体比较干净,基本没有很明显的污渍,我打开进去看了一下,也算整洁。
上图:山水生态城入户大堂
入户大堂也比较干净,你看,没有任何的杂物堆放,空间也足够大,大门倒是开得很随意。
就公共空间来说,比市区很多小区好很多,应该可以打败市区70%以上的商品房小区。
走在小区里,我看到了科技馆火炬。
上图:山水生态城遥望科技馆
我们再从象湖的角度来看看这个火炬。
上图:象湖看到的科技馆火炬
我想,这下能感受到这个小区和象湖的距离了吧。
最后,再我离开的时候,还看到了项目的“超级配套”:
象湖国际娱乐会所
上图:象湖国际娱乐会所
【2】
山水生态城价格很遗憾,超级配套关门了。
忘了超级配套,问大家一下问题:
容积率2.99,有地下车库,18层纯小高,这样的品质,这样的绿化,这样的公共空间,这个楼盘如果放在你们老家县城,能卖多少钱?
《楼八》直接说结论吧:
河南一半县城都要5000元/㎡
见证奇迹的时刻到了!
看下图:
上图:山水生态城北区售价
贝壳网显示了2套“必看好房”:
房源一:
190㎡大四房,单价4691元/㎡,总价89万,注意,4691元/㎡是报价,买家随便还还价,4600元/㎡百分百拿下了。
房源二:
135㎡标准三房,单价4821元/㎡,总价65万。
然后,还有总价48万的92㎡二房,这是几套相对便宜的,再看中规中矩的“好赞好房”。
看下图:
上图:山水生态城北区售价
房源一:
160㎡三房二厅,单价5311元/㎡,总价85万
房源二:
92㎡二房,单价5329元/㎡,总价49万
房源三:
134㎡三房二厅,单价5341元/㎡,总价72万
总体看,山水生态苑北区的整体均价在5000元/㎡左右,捡漏的话基本就在4500-5000元/㎡之间了,而且这还是能搞价的。
看189㎡户型的时候,我顺手点开了装修效果图,看看这效果图,买一套重新装一下,不香吗?象湖边啊,距离100米!
上图:项目装修效果图
从上图右上角可以看到它的户型图,总体看,山水生态苑户型是很成熟的标准化南北通透户型,基本没硬伤。
象湖对面,濒临贾鲁河,对望科技馆,宇宙中心的黄金C位,绝对的!如果把你老家小区的房子搬到这里,你愿意不?我感觉如果乍一问这个问题,我相信99%的人会说:愿意!
好了,现在搬过来了,把你老家的房子赶紧卖了,买这里吧!我估计又有很多人犹豫了。
《楼八》看不懂了。
【3】
让楼八陷入沉思现在就问一个问题:
你手里有70万,是愿意在这买套130㎡,还是愿意在老家县城买一套130㎡?
亲爱的读者,帮忙做个测试吧。
到这里,我陷入一个沉思:
一个楼盘的价值究竟是品质重要?还是地段重要?还是物业重要?
现在我明白了,这绝对是个木桶理论。
短板决定终极价值。
品质、地段和物业一个都不能少,任何一个出现短板,价值就会光速下跌!哪怕你的长板再长,不信,你看山水城,这个位置……
搜遍全城,但凡价格居高不下的楼盘,这三点都不会太差,但凡有一个塌陷,整体就全部塌陷。
但我还是想不明白,为什么山水生态城的价格这么低,我总觉得至少也得个八九千吧。
最后说一句,也是楼八的建议,我们真的觉得可以把老家县城不住的房子置换到这里,当然,这只是建议。
目前小区在售房源142套,历史成交140套。
感谢刘先生13607687738对项目的讲解,有意购买可联系,无利益关系,纯友情推荐。
结语
楼八的话最后,我做个假设,我们知道这个小区是山水生态苑,它分为南院和北院,中间是商业街,那么,如果把绿博的永威上和郡搬到这个位置,那么这个盘能卖到什么价位呢?
且不说价格,想想画面……我K!!!
感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。