传奇远去，债务还在。

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“传奇浙商”离世

又一个大佬永远地离开了。

祥生集团官网的讣告显示，祥生实业集团有限公司创始人陈国祥先生，因病救治无效，于2023年4月16日00:26分与世长辞，享年73岁。

据媒体的报道，陈国祥系因白血病去世。细数下来，陈国祥已经是今年离世的第四位知名浙商。在此之前，杉杉品牌郑永刚、三力士吴培生、中马传动吴江相继辞世。

按照地产K线的梳理，陈国祥最后一条朋友圈定格在2020年11月11日，内容是转发了一篇名为《谦卑的人，有未来》的文章。

陈国祥的一生颇为传奇。他一手创立的祥生发家于浙江诸暨，江湖上流传着“一部祥生史，半座诸暨城”的说法。

在当地人的描述中，被称为“陈半城”的陈国祥却一向是个衣无华靡、谈吐朴实的实干家形象。他的员工也曾对媒体直言“（陈国祥是）一个和蔼的大叔，就连在电梯上遇到服务祥生的快递小哥都会打招呼”。

和很多大佬一样，陈国祥起于田亩，早年间做过拉车工、酿酒员、纺织工，后来靠着尼龙丝绵纶丝生意积累起原始身家，一度被称为诸暨当地的“丝大王”。

90年代，陈国祥因承担村子拆迁改造工作而涉足地产，祥生地产由此诞生。

2018年，祥生地产迈过千亿，以1029.2亿元的销售额位居百强房企第28位。2020年,陈国祥曾以130亿元人民币财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第153位。

同样是那一年，祥生控股在港交所成功挂牌上市，陈国祥与儿子陈弘倪同时敲钟。从那之后，陈国祥便有意隐退，陈弘倪也逐渐走到台前，接过了父亲的权杖。

随着陈国祥的离去，千亿祥生的窘境也被进一步摆到了台面上。

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风雨飘摇

陈国祥签署的最后一份公开文件，应该是祥生控股集团延迟刊登2022年度业绩的公告。

因为无法刊发2022年财报，祥生控股于4月3日开始停牌。截至停牌，祥生控股的股价已跌至0.175港元，总市值仅剩5.33亿港元。这个股价，相比于高点已经跌去97%，只剩一层薄薄的脚底板。

这背后，是一个摇摇欲坠的祥生。

时间回到2021年11月，祥生控股的股价曾在单日暴跌超50%。同样是那个月，标普将祥生控股的信用评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”，还将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”；

到了2022年3月，祥生控股一笔1200万美元债，利息未能按期支付；之后一笔2022年6月7日到期的优先票据，未能在当天如约偿还2亿美元本金及利息。

至此，祥生控股正式加入爆雷房企的队列。

祥生倒也没有选择躺平。自打出现流动性危机后，祥生一直积极自救，卖项目、卖物业、寻求债务重组。光2022年，祥生就已累计出售超过17亿元资产，用来回笼资金。

但在如山的债务面前，这一切好似杯水车薪。

2022半年报显示，祥生控股的资产负债率高达89.19%，净资产负债比率由2021年底的153%增至168%，远高于行业平均水平。

▲图源：百度股市通

此外，截至2022年6月，公司银行及其他借款总额、优先票据及公司债券为290.09亿元，其中161.72亿元将在未来12个月内到期偿还，而公司的现金及现金等价物只有14.72亿元，明显无法覆盖短期债务。

债务紧逼，留给祥生和陈弘倪的时间，恐怕不多了。

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高杠杆“反噬”

陈国祥谦逊温和，但他执掌下的祥生，却一度展现出“凶猛”的一面。

2015年，祥生以109亿元的销售额首次突破百亿大关。令人惊讶的是，仅仅3年后的2018年，祥生控股的销售额就达到了1070.6亿元，复合增长率超过100%。

▲数据来源：克而瑞数据

这什么概念呢？我们来做个对比，从百亿走到千亿，万科和保利走了5年，绿地走了8年，祥生只用了3年！

这个记录，至今还没有房企能够打破。在那个“千亿就是硬道理”的地产时代，祥生算得上是最猛的选手之一。

祥生的狂飙背后，离不开高周转、高负债、高杠杆的经营模式。

根据澎湃新闻的梳理，早在2016年，祥生就提出“36781”的快周转策略——

3个月内动工、6个月内开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。

这速度令人心颤，也极容易埋下质量隐患。随之走高的还有祥生的债务，招股书显示，截至2017年、2018年、2019年12月31日，祥生的净资产负债比率分别约为1376%、736%、360%，这杠杆力度，阿基米德来了都得退后一步。

▲图源：标准排名官号

只是，看着如今步步紧逼的债务和捉急的现金流，不知祥生有没有感到后怕？

最新的数据显示，2022年，祥生控股归属集团合约销售总额约为236.91亿元，同比下滑71%；2023年前2个月，祥生控股累计实现合约销售总额约33.19亿元，同比下滑47.8%。

当年创记录的千亿房企，已经从高处跌落，黯然失色。此时此刻，很多人可能只剩一个疑问——

这个从金鸡坞村飞出的凤凰，还能再度起飞吗？