我一直说二手房市场才能代表一个城市真正的楼市，甚至二手房市场和新房市场有时相当割裂。这句话是有前提的。唯有这个城市的房地产市场足够成熟时，二手房市场才具有代表性。什么叫足够成熟呢？就是你可以做房地产投资，而不用担心房子烂在手里卖不掉。比如你去十八线小县城买了一套新房，过几年你想把房子卖掉，就会发现有价无市，小县城每年的二手房成交量只有寥寥几套。但在北京不存在这个问题。即便是像今年这样房地产的低谷，北京的二手房每月仍有1万多套的交易量打底，降价不降量。

只有大城市才有房地产。小城市确切地说不是没有房地产，而是不适合个人做房地产投资。小城市的楼市基本是以新房市场为主，市场机制不完善，流动人口不足，连炒房客都看不上。

所以，一般当二手房市场超过新房市场规模，我们才说这座城市的房地产市场已经成熟了。按去年的数据，全国只有10座城市能达到这个水平。

当然，北京的新房不好卖也是有原因的。像北京这样的城市发展时间比较久，又有大量的历史文物需要保护，导致北京的新增供地基本都远在五环以外，真正四环以内的新房项目一只手就能数完。

大家知道李嘉诚的一句名言，房地产什么最重要？地段，地段还是地段。你这个项目都到六环了，就算把他营销出花来，天生缺陷也是没办法弥补。你能盖学校、盖商业，你还能盖个天安门？盖个清华大学？盖个大裤衩？

所以北京的新房一直都卖不过二手房，不光是因为北京的市场比较成熟，同时也因为北京的新房数量实在太少，位置实在太差。

但是从今天起，北京的新房市场迎来了史上最大的利好。11月22日，北京规自委发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，给新房的产品竞争力来了个爆发式增长。

我在房地产行业工作的那些年，全国城市上上下下也跑了不少，看过的项目数不胜数。当时大家都感慨，南方的房地产发展远胜北方，无论是产品设计、户型设计、物业服务、营销理念，基本都是南方碾压北方。就连《城市居住区规划设计规范》都对南方城市有利——南方的日照充足，同样一块地，能盖出更多的房子来。

这些都在其次，当时最羡慕的是南方的很多房地产项目都能做到得房率100%。各种偷面积赠送面积基本上都能弥补公摊面积的差额。这一点北方是无论如何都做不到的，就拿北京来说，项目得房率如果有80%就很满足了。个别的项目甚至低至75%，也就是说你每花四块钱就有一块钱是白扔了的，想想北京的房价，实在令人心疼。

这次发布的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》在房地产圈引起了很大的震动，核心是因为四点内容：

一是导则明确提出：“鼓励在住宅首层设置视线通透、空间开敞的架空层”、“不计入容积率”、“首层架空层一般不宜低于3.6米”，探索结合北方气候特点局部设置适宜的围护设施，打造室内外融合的共享绿色公共空间。且架空层作为居民公共活动、交往空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用。

这一条我概括为“送空间”。南方很多城市的住宅首层都是不住人的，主要还是因为潮湿。但北京寸土寸金，别说首层了，连地下室都住满了北漂们。这楼房人越多，空间越少，体验就越差。现在白送了整整一层作为绿色公共活动空间，可以说居住附加值大增。

二是导则明确提出："在不影响住区居民生活品质的前提下，可结合整体绿化在住区场地内设置有盖且不封闭的风雨连廊，用于连接相互独立的建筑物或将建筑物与社区出入口、小区内广场、游园、建筑小品（例如：凉亭）等公共空间相互衔接"，当风雨连廊为不封闭的建筑空间时，其建筑面积可不计入用地容积率。

这一条我概括为“送顶棚”。别小看风雨连廊，以前这都是只有养老社区才有的高端货，如果你体会过，你一定知道它的好处。北京以前对这块卡得很严，还拆除过某项目建好的连廊。而且连廊也好、架空层也好，都是白送，不计入容积率！对开发商来说，简直是天上掉馅饼，还是直接掉嘴里那种。

三是导则明确指出，鼓励打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台，鼓励在多层住宅设置开敞阳台，和“塑造通透宜人的半室外空间”。

这一条我概括为“送面积”。别看短短一句话不起眼，但这条却是整篇导则里最实在最有用的一点。这句话基本为开发商送阳台提供了官方指导依据。以前北京的开发商也送阳台，但碍于相关规定不能光天化日行事，只能打擦边球。现在好了，预测以后北京新房的得房率会普遍达到90%以上。

四是导则明确提出，鼓励通过景观围栏、花箱花墙等花园式打造方法，削弱住区边界的封闭性与阻隔感，增强住区内外透绿、显绿水平，引导住区内绿色公共空间融入城市。鼓励通过屋顶绿化、垂直绿化等多种形式实现多层次立体绿化，在满足安全性且不破坏居住环境的前提下可结合居民实际需求营造屋顶花园等多种上人屋面场景。

这一条我概括为“送花园”。要知道，入户花园在十几年前就是南方住宅的常见设计，但在北京却只有高端住宅才能享受到。这下放开以后，别说入户花园，就连屋顶花园都不在话下。

明年开始，北京的新房启动了大放送模式，送面积，送空间，送顶棚，送花园，什么开敞阳台、屋顶花园、首层架空都是北京新房的标配。你说，这样的房子得卖多少钱一平米？什么？加量不加价，那还不得赶紧去抢一套。地段差点没关系，得房率才是真金白银。什么次新房老破小滚滚滚，什么档次，跟人家高品质新房搁一块卖。

现在的降价不降量，跟未来的加量不加价，同样都是一种促销。北京的新房终于被市场所逼，走出了品质化的一步。南方人可能觉得稀松平常，但对北京来说可真是不易。

自此，北京的新房必将迎来竞争力高涨的时代，吊打二手房和存量新房。不过也不必高兴得太早，住房品质虽然在提高，但购买能力不能突破，始终还是存量竞争。新房卖得好了，二手房就被偷家，此一起彼一伏。

看到这条消息，今年刚刚购买新房的业主估计要流下悔恨的泪水了，早知道再多等一年了。没办法，救市这两年，买房人没少挨背刺，存量房贷利率能调整，可存量住房品质怎么调？《导则》虽然利好明年，但等于也会按下当前的一部分购买欲望，算不算救市，那还难说的紧。