花朵财经观察出品

编辑丨铎子

“公司将于6月6日把相关款项全数存入代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。”

经过一段“紧张”时期后，万科这两天又传出一些好消息，宣布将全额偿还于6月7日到期的6.126亿美元中期票据本息，一口气还完今年的美元债。

万科，再度备受各界关注。

“活下去！”

2018年9月，站在万科南方区域月度例会上，万科董事会主席郁亮的讲话透出满满危机感。

郁亮喊出，房地产行业的转折点实实在在到来了，在这一背景下，万科做的事情必须要改变，所有行为都要“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。

同月，万科在深圳举办的秋季例会上，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样刺进了所有人的眼中。

有网友评价，房地产企业巨头万科这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。

此后，“万科活下去”的消息不胫而走，地产行业掀起了一场关于“活下去”的广泛讨论。

但当时中国房地产行业仍如日中天，并没有太多人将郁亮的话放在心上。

据国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平米，同比增长1.3%；销售金额为15万亿元，同比增长12.2%。

全国房地产开发投资完成额为12万亿元，同比增长9.5%；房屋新开工面积为20.9亿平方米，同比增长17.2%。

彼时，大批房地产商还在忙于高速路上狂奔，生怕一旦慢了，就会大幅落后于他人，吃不上市场的红利。

不过，“房子是用来住的，不是用来炒的”的呼声已经屡屡传入人们的双耳。高峰时期，郁亮也依旧坚守己见，保持高度警惕。

他继续强调，2019年，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，坚持以现金流为基础，稳住基本盘。

反映到财报上，2019年，万科实现经营活动产生的现金流量净额为456.87亿元，再次创出阶段性新高。

随着时间的推移，之后众人目睹了凄惨的一幕，房地产行业陷入周期性调整，多家房企接连爆雷、黯然退场，留下一片狼藉。

郁亮备受争议的“活下去”之论，也终于以行业剧变、大批房企债务违约的方式印证。

“你给自己过去三年的任期表现打多少分？”“未来三年，万科会成为为数不多穿越新一轮房地产周期的企业吗？”

2023年6月，深圳盐田万科国际会议中心，万科2022年度股东大会刚进入提问环节，郁亮就遇到了以上提问。

他的回答却相当谦虚，“如果打高分就显得不合适了，毕竟万科股价跌了那么多。”

但他补充，“打分特别低，我也觉得很虚伪，也是贬低了我同事的努力。你们今天的投票就是决定要给我多少分。”

那一刻，中国房地产行业已深度调整近三年，万科由于看得准、看得远，保持了财务安全，业务继续稳步前行。

虽然期间也历经阵痛，利润有所下滑，但从2022年业绩表现来看，万科依旧颇具看点。

超5000亿的营收、超200亿的净利润，以及连续多年经营活动产生的罕见正数的现金流量净额，在如今这个房地产行业深度变革的时代下，万科就像是一个三好学生。

可就在大家称赞颇有远见的万科郁亮时，国际评级机构却对万科开出了“一枪”。

2023年10月17日，国际评级机构惠誉将万科长期外币发行人违约评级、万科全资子公司高级无抵押评级以及未偿付高级票据评级均由“BBB+”下调至“BBB”。

惠誉预计，中期内万科的杠杆率（以净债务与物业净资产的比率衡量）将高于35%，而35%是此前万科满足负面敏感性阈值的触发条件。

同时万科近期的销售额表现弱于惠誉预期，这或侵蚀其现金生成能力及去杠杆进程。

转瞬间，万科多只美元债价格发生大幅波动，关于万科“危矣”的言论甚嚣尘上，股价出现震荡下跌。

投资者对万科的表现也有所担忧，“最近公司美元债及国内债价格大跌，很多分析人士认为公司可能步恒大、融创等后尘进入债券违约，请问公司真的要债券违约了吗？”

一时间，众人开始猜测：万科怎么了？更有甚者，散播谣言，万科的第一大股东深铁集团计划出售万科股票。

一场“保卫”万科的行动，就此拉开。

当年11月，面对公司债券的非理性波动，万科与境内外金融机构举行了一场声势浩大的业绩说明会，深圳市国资委层面派出了高规格的参会人员出场。

会上，深铁集团董事长辛杰表示，“深铁集团坚定看好万科的发展前景，从未制定过任何减持万科股份的计划，也从未在任何场合表达过要减持的想法。”

他强调，“万科不是一个人在战斗，万科背后是深圳地铁，深铁背后是深圳国资，深铁工具箱中的工具非常丰富，将全力支持万科，牢牢守住不发生系统风险底线。”

深圳市国资委主任王勇健同时表态，“极端情况下，深圳国资、国企会一起来支持万科的发展，帮助万科守住不发生经营风险的底线。”

国资如此立场鲜明的力挺一家企业，在市场上可并不常见。如此一来，便给过度恐慌的市场各方吃下一颗“定心丸”。

万科管理层还特意分享了公司三季度最新经营情况，在房地产行业艰难形势下，万科依然保持了稳健的财务状况。

现金流层面，截至2023年三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。

融资层面，2023年1-10月，万科新增融资金额超850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。

万科依然很稳。

但郁亮坦言，“冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。”

每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间，万科也不例外。

时间来到今年2月底，万科又被“紧张”氛围笼罩。有传闻称，郁亮与深圳地铁相关高层奔赴北京，与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期。其中，与新华资产约100亿元债务展期谈判被拒绝。

尽管后来新华资产已出来澄清谣言，但万科“股债双杀”的局面仍被指从侧面引发外界对万科偿债能力的关注。

据经济观察报报道，3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。

磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。

另一面，万科宣布2023年将不派发股息，这是万科上市几十年来，首次打破连续分红的举措，决定不分红。

对于这样的转变，万科董事会秘书朱旭作出回应，整个市场的信心还在恢复中，经营的不确定性还存在，取消分红，能帮助公司更好地应对特殊时期的不确定性，保障经营安全。

郁亮则坦言，虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全。

彼时，万科业绩明显下滑。2023年，万科实现营收4657.39亿元，同比下降7.56%；归母净利润121.63亿元，同比下降46.39%。

面对这一幕，郁亮却依旧激情未减，他高呼“万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。”

而他给出的策略是，万科将加大盘活存量、不动产变动产等工作力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。

此后，万科利好消息不断，其中包括与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款。

并以22.35亿元成功转让深圳湾超级总部基地T208-0053宗地使用权，帮助公司持续瘦身，聚焦主业。

再之后，万科3月初全额偿付了6.47亿美元的到期美元债本息。

紧接着，近日又宣布全额偿还到期的6.126亿美元中期票据本息。随着这笔票据的偿还，万科今年已无到期的美元债。

据万科2024年一季度报显示，公司持有货币资金830.7亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期的有息负债。

融资方面，万科继续得到金融机构的支持，一季度境内新增融资的综合成本为3.33%，保持行业低位。

然而值得一提的是，万科的销售近况仍在下滑。

2024年1-5月，万科累计实现合同销售面积为742.5万平方米，同比下降28.95%；合同销售金额为1022.1亿元，同比下降39.08%。

不过近段时间，房地产利好消息一直络绎不绝。降首付比、降利率，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房等，一场保地产行动正在轰然拉开。

接连爆雷的庞大房企们，纵然曾为经济发展贡献不小力量，但唯有更多“活下去”的万科，才能真正撑起中国经济的稳步前行！

（文章来源：花朵财经观察）

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