随着南京近期一系列关于住房、土地方面的调整和变化，一场关于城与郊的二元结构雏形，似乎正在徐徐展开，似有巨变之象。

南京早期的城建扩张与发展，最核心的底层逻辑在于两点，一是对于新增人口的安置，二是工业化发展的需求。

因此在当时围绕老主城周围，形成了一系列人口聚集区、工业带等。但当时由于时代原因，现代化的城市规划理念并没有得到实际运用。一系列近郊实际上只是单纯的从城墙内向城墙外蔓延，路网也好，内部元素的布局也罢，在今天看来都存在很多不足。

而后南京在这个基础上开展了动作更大更彻底的新城建设，包括河西、仙林、江宁等。其实早期开发并不是很火热，居民杠杆率也很低。但中途经历国际金融危机出口市场大规模萎缩之后，为了化解危机通过大基建、高铁、家电下乡等方式，在创造内需市场的同时，也进一步激活城市化进程。人口逐渐呈现出聚集效应，村向镇、镇向城、城向省会的方向流动。

此举在大幅度改善了农村基础设施建设的同时（路、水、电、宽带等），也通过城际交通的进步，实现了超量村镇人口支持城市发展的目的，南京也由此开启了单中心向多中心转变的进程。

此后居民杠杆率直线上升，实际上各个城市包括南京都是通过居民的高杠杆率，通过释放购买力，完成了对于城市基建（新城与地铁等）后续的持续性支持。

依托对外交通的改善，南京各大近郊新城成为这一阶段吸纳转移性人口的主战场，一些近郊工业带也开始退工转住。人口加速向城市聚集，于是近郊和远郊在这一阶段都疯狂扩张，规划更是一个个心比天高。

这其中老主城有部分居民为了追求更好的舒适性，自发向新城转移。部分因为棚户区拆除而被集体转移到近郊几个安置房的据点。除此之外，就是从外地涌入南京的超量新南京人了。

由于人口增量明显，需求旺盛加上金融属性的加持，那个时期的近郊住宅可谓又高又密，住宅地块的容积率也一再提升。也正是那个对于新城充满无比信心的黄金时期，老城空心化几乎成了主流认知。甚至大量的需求，从近郊外溢到了远郊，一时间远郊新城成了很多刚需不得不做出的选择（便宜）。

出于对供需关系和房价的过度自信，南京郊区房屋的高度普遍高于老主城，产品线也较为单一，大多数皆为小高层（18）或高层（30），多样化不足。市面上供应的住宅形式和需求人群做不到很好的匹配，一旦外部增量人口放缓，杠杆率降低，根植于以往人口趋势做出了城市规划，就陷入到了尴尬之中，尤其远郊。

因此打破僵局就显的非常关键，显然南京这次的反应很快，往后近远郊一大批低密住宅将出现在大家的视野中，又或者是所谓的第四代住宅（带大阳台的小高层或洋房）。

这样一来，老主城包括很多当年率先宜居近郊的富裕家庭就有了购置低密住宅，尤其是院落式住宅的动机和欲望，毕竟院子情结是大多数国人的终极目标，更是一种情怀，即使是大平层洋房也比现有的高层住宅有吸引力的多。

同时现在的以旧换新这套工具或有着多重任务，目前大家普遍认为其动机主要是希望通过较高的回收价让市场有一个托底的信号，同时打通房屋置换的闭环，先让市场良性的流动起来。

但我认为这只是以旧换新工具的其中一种用途，实际上这里面或许存在庄家下场收购低价资产的试探。

南京凭什么愿意收购老房？这背后的逻辑是城市的经营模式在尝试从过去单一的一次性收益，转向一次性收益和资产持有型长期收益的相结合，希望通过做大资产表来降低负债率。老房不仅可以抵押，同时还可以通过租赁创造出稳定的长期性收益，再把这种稳定的收益捆绑打包成金融产品分发出去，还是很有玩头的。

如果这个模式真的能够广泛展开，势必利好老城，对于想要脱离老城的居民可以快速解脱，从而有条件移居到环境很好，很宽松，基础设施更完善的新城区，同时南京也可实现整体性的改造，并获得稳定和长期性的收益。

当然这里面也有一些问题，首先收购所需资金的来源，其次国内房租收益率严重偏低，租售比长期不合理（房价过高，房租过低），因此如果南京想要实现对于老城大量老房的批量收购，需要较高的管理能力和低息贷款的支持。

如果这个过程进展得比较顺利，老城的实际居住人口将得到进一步疏解，同时增加对于旅游流动人口以及长租打工青年人口的容纳度。最终促使老主城成为历史、文化、旅游、休闲、商务办公以及刚需年轻人的乐土，这也是规划中老主城的真正面貌。

未来的南京老城必然是越发的年轻化而非很多人以为的空心化或持续衰败，在这里更多人可以选择租房而不是真正买房，而背后最大的房东就是南京。南京可以通过做大房东完成部分主城核心资产收益的债券化，借此在获得稳定收益的同时老主城的面貌也有机会获得大幅度的改观和更新，属于双赢。当然这只是一种有趣的思考，是一种发展方向，仅供参考。

此前把刚需赶到远郊新城的做法实际上背离了整套城市设计的初衷，S号城际线初衷是为了高效实现主城与远郊或都市圈成员的双向资源互动，但在实际的推进中，却硬生生的把远郊变成了睡城，刚需每天疲于在城区和远郊奔波，这显然不是S号地铁建设的真实目的。

南京应把刚需留在城中，相对于舒适宽松的环境，机会和交通成本才是刚需真正专注的重点。现实中近郊边缘的安置房区倒是起到了类似的作用，但我认为依然不够。

对于已经有实力的家庭而言，南京应舍得放手，相较于机会，他们需要真正宽松的居住环境，更多的购物选择，尤其是多孩家庭，要学会成全。

理想的人口结构应该是奋斗的青年以租房的形式扎堆在主城或新城CBD周边，配合公共交通优先的设计，尽可能的减少不必要的路途损耗。而成家尤其是拥有多孩的家庭应该更多居住在环境宽松的郊区，并多以小汽车为导向，更注重生活和出行的品质。而只有更多富裕居民和家庭向郊区转移，那些重要的所谓城市核心功能才有进一步向郊区疏解的动力。