Malltowin商业与地产周报

2025.1.6-2025.1.12

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一周要闻导读

商业政策摘要

2025年伊始，国务院在扩消费工作推进会强调加大消费工作力度，进一步增强紧迫感和责任感，坚持目标导向、问题导向，加大力度推动扩消费工作。

国家电影局与商务部联手推动"跟着电影品美食"活动，北京、武汉、浙江、内蒙古等地密集启动新春消费季。各地延续以旧换新补贴政策，最高补贴 2000 元，为零售创新提供支撑。

值得关注的是，首店经济正在从简单的商业指标演变为城市国际化的重要抓手。北京东城区明确今年将引进不少于100家首店，王府井更是立下引入45家首店、旗舰店的目标。

此外，住房和城乡建设部联合其他部门推出 “四个取消”“四个降低”“两个增加” 等政策，以促进房地产市场止跌回稳，如取消限购、降低住房公积金贷款利率、新增城中村和危旧房改造等。

数读消费市场

文化消费在居民支出中的地位显著提升。1 月份电影总票房（含预售）截至 1 月 11 日 14 时 47 分已突破 10 亿元，《误杀 3》《小小的我》《“骗骗” 喜欢你》暂列当月票房前三位，春节黄金档电影市场又将创造新高潮。

中小商家和达人的崛起正在重塑数字经济版图。抖音电商 2024 年超 200 万中小商家自播销售额累计超过 6591 亿元，中小达人直播销售额同比增长 58%，新入驻达人及销售额超百万达人数量也有增长。

中国精致餐饮行业呈现“纵深下沉”“横向出海” 两大新趋势。2025 黑珍珠餐厅指南发布，共计 370 家餐厅、57 种菜系入选，北京是新上榜餐厅最多的内地城市，常州、泉州等新兴城市首次跻身名单，印证了消费升级已从一线城市向更广阔市场渗透。2024年，“黑珍珠榜单”餐厅的在线交易率达到了64%，其中，“95后”“00后”占比已达到28.6%，较去年同期增长8.5个百分点。

首店经济的数据更具穿透力：上海南京西路“千亿商圈”建设加速，2024 年引进 234 家各类品牌首店；北京 2024 年前三季度引进 474 家餐饮首店；同期，据戴德梁行数据，2024 年近 90 家首店落地广州优质购物中心，同比增长 87%，且主要集中在高端零售和餐饮。

重点行业趋势

年轻力项目是持续热点。新加坡凯德投资在无锡滨湖区签约落地全国首创、专为年轻人量身定制的商业品牌“来福士•界”。值得关注的还有北京朝外大街城市更新二期项目启动，延续"年轻力"主基调重构激活城市核心区的存量价值。此外，深业集团推出的"3+X"商业产品线新战略。通过城市级、区域级、社区级和非标商业的全维度布局，展现出商业地产对城市空间的全方位服务愿景。

新项目开发也在展现出令人耳目一新的创新特色。即将开业的北京"湾里"超级商业娱乐综合体，通过与环球影城的联动效应，将50%空间用于文化艺术、运动娱乐等体验业态，打造全新的城市消费目的地。华润置地顺德万象汇则将TOD站城一体化模式做到极致；沈阳HAI乐园以"超级运动奥莱公园"为定位，开创性地将运动、零售、休闲功能融为一体。这些项目都在突破传统商业地产的边界，探索新的发展可能。

在运营层面，商业REITs的表现值得关注。华夏大悦城商业REIT首次分红4363万元，中金印力消费REIT的西溪印象城保持着近98%的高出租率，显示出优质商业资产在资本市场的认可度正在提升。从经营数据看，深圳印力中心、成都天府和悦广场、深圳仁恒梦中心等项目都实现了稳健增长。特别是深圳仁恒梦中心66%的同比增长，印证了优质商业项目的强大生命力。

投融资交易市场上，大家保险12.9亿元收购龙湖四座天街项目的49%权益，是本周最具标志性的资本市场事件，显示了保险资金对优质商业资产的青睐。与此同时，融创、世茂收到清盘呈请的消息也在提醒我们，房地产行业正在经历深度分化与盘整仍在进行中。

品牌创新实践

国际品牌正在以更深层次的方式融入中国市场。雅戈尔收购法国高端童装品牌Bonpoint，不仅标志着其首次进军奢侈品领域，更显示出中国企业对全球奢侈品牌的布局野心。与此同时，H&M重返上海淮海路旗舰店原址的举动也颇具深意。这个曾经见证品牌进入中国市场的地标性店铺，将以年租金2550万元的价格重新出发，体现出国际品牌对中国市场的长期信心。

新锐品牌们则在用创新思维开辟市场。泡泡玛特跨界推出饰品品牌"POPOP"，巧妙利用自身IP优势进军珠宝市场；杰士邦首家线下旗舰店的开业，则打破了传统渠道束缚，通过温馨的购物环境和丰富的周边产品重新定义品类体验。

"胖东来现象"引发的连锁反应还在持续。永辉超市改造后销售额暴增、华润万家50家门店启动调改计划，中百集团持续深化业态模式创新，2024 年已调改 10 家大卖场。传统零售业正在经历一场以客户体验为核心的革命。然而，茅台冰淇淋的主动收缩也提醒我们，创新必须植根于企业核心能力，盲目跨界注定难以持久。

餐饮零售领域的创新同样精彩。海底捞入驻小米科技园的首家北京企业店，展现了传统餐饮品牌对商务场景的创新探索。肯德基"车速取2.0"服务的推出，则反映出快餐品牌在数字化转型中对"即时配送"场景的深度思考。达美乐中国门店突破1000家的里程碑，也印证了创新模式的市场认可。同时，沪上阿姨、蜜雪冰城相继获得港股IPO备案，显示出新式餐饮品牌的规模化发展正在提速。

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商业地产新闻要点

商业地产企业：

深业集团发布"3+X"商业产品线,分城市级、区域级、社区级和非标商业四大类型

新加坡凯德投资在无锡滨湖区签约落地全国首创、专为年轻人量身定制的商业品牌“来福士•界”

珠海万达商管集团2024年净利润指标超额完成,当年新开25座广场,新增就业9.3万

龙湖集团2024年经营性收入约267.1亿元,运营收入约135.2亿元

新城控股2024年度商业运营总收入为 128.08 亿元

首创钜大私有化计划获法院和股东大会通过。

商业项目动态：

上海虹口今雨荟、横琴口岸・琴鸣广场、西双版纳爱琴海购物中心、万科桂语・小篆街、宿州泗县万像奥莱・大有界等开业；

北京朝外大街城市更新二期项目即将启动；

郑州郑东新区旗舰商业项目“弘坊”将于 2027 年开业；

华润置地顺德万象汇计划 2025 年 4 月底前开业；

上海乐高乐园计划于2025年夏季正式对外开放；

佛山荷城新天地商业广场1.13亿元被接盘最快 2025年底竣工；

北京中关村ARTPARK大融城计划 2025 年 5 月开业；

北京“湾里”超级商业娱乐综合体 2025 年下半年开业；

长沙杉杉奥特莱斯广场主体结构正式封顶计划今年 9 月亮相；

山东首座合生汇——济南槐荫合生汇落户西城大杨庄片区。

商业地产经营：

华夏大悦城商业REIT首次分红4363万元；

中金印力消费REIT西溪印象城截至12月末出租率约 97.85%；

深圳印力中心2024年销售额52.5亿元同比上升 1%；

成都天府和悦广场2024全年销售额47.9亿元；

深圳仁恒梦中心2024年销售额突破13.3亿同比增长 66%；

深圳领展中心城2024首十个月销售额同比增长逾五成。

投资及融资：

大家保险 12.9 亿元从外资手中购进四座龙湖天街合计 49% 权益；

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商业品牌新闻要点

时尚品牌：

雅戈尔正式收购法国高端儿童时尚品牌 Bonpoint，涉足童装奢侈品领域；

泡泡玛特发布旗下饰品品牌 “POPOP”，融合潮玩 IP 元素，开设限时快闪店铺；

杰士邦首家线下旗舰店在武汉华发中城商都开业，打造温馨购物环境并推出周边好物；

影儿时尚集团旗下独立品牌cover全国首店在兰州国芳百货正式开业；

New Balance高端零售空间——NB Grey 的焕新升级之作 NB Grey R 全球首店落户淮海中路；

骆驼旗下品牌“熊猫户外”在广州塔广场开设全国首店，定位时尚户外生活方式品牌；

广州非遗时尚品牌「生活在左」在广州塔广场开出全国首家「林栖 Gallery」空间，融合多种体验；

H&M将重回上海淮海路中国首家旗舰店原址，签署新租约；

Zara未来10天内将关闭中国 4 家门店，包括深圳龙岗万科广场店、长沙荟聚商场店、北辰三角洲大悦城店和贵阳印象城店，但表示不会退出中国且有开店升级计划；

普拉达集团考虑收购范思哲，已与顾问探讨可行性；

劳力士宣布上调部分贵金属腕表价格 8%，因黄金价格上涨推动成本上升；

无印良品母公司良品计划社长表示中国门店同店销售上行，计划在广州等一线城市开设旗舰店；

美国高端牛仔品牌 True Religion 的控股权被私募基金 ACON 收购；

Geox 健乐士控股方承诺增资并与中国新合作伙伴签署分销协议。

零售企业动态：

南京首家京东 MALL即将开业，计划引入众多品牌和体验区；

全国首家动物主题邮局在郑州银基动物王国开业；

永辉超市广州首家“胖东来”调改店开业效果显著，全国调改店持续推进且调整春节营业时间；

物美集团旗下“物美大食堂”三店齐开；

锅圈完成收购北海逮虾记 41% 股权；

餐饮企业动态：

海底捞首家北京企业火锅店入驻小米科技园，历经三年筹备；

沪上阿姨、蜜雪冰城分别获港股 IPO 备案通知书，推进上市进程；

肯德基举行 “车速取 2.0” 发布会，将大举铺开 “沿街取” 服务；

达美乐中国门店已达 1008 家，在国际市场排名上升且同店销售额增长为正；

卫龙与肯德基“疯狂星期四”联名，推出辣条风味产品并开展主题营销；

北冰洋上新小吊梨汤、握咖醇正拿铁、核桃花生植物蛋白饮品等，拓展产品线；

茅台冰淇淋宣布闭店停产，公司战略收缩该业务，但部分线下渠道仍可购买。

出海及国际化：

茶百道在马来西亚开设第二家门店，海外市场持续拓展

名创优品将发行可转债加速海外直营门店扩张