作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

01

变化

据招商商管公众号消息，4月13日招商商管召开一季度经营分析会，总经理张亚歌等多位高层出席，不过在这一经营分析会上，原招商商管董事长袁嘉骅则是以“企业首席顾问”的身份出席。

根据国家企业信用信息公示系统，接替袁嘉骅职位的是招商蛇口副总经理、招商积余董事长聂黎明。

简析：

据波哥看楼市观察，说实话，袁嘉骅职位的变化，可能是很多业内朋友一下子没有想到的，从董事长到首席顾问，大家都知道是怎么回事，即从核心变成边缘或游离态了。

58岁的袁嘉骅，三年前的2021年，带着极大的勇气，才跳槽到了招商商管担任总经理一职，通过一年来的工作，应该是取得了一定业绩，到2023年初，原招商蛇口华东区域上海公司总经理张亚歌调任招商商管任总经理，袁嘉骅升任招商商管董事长。

近期，其职位又被快速调整，基本上一年一个变化、三年大变样了。

难道是“冯唐易老、李广难封”的宿命吗？

下面慢慢道来。

02

袁氏步伐

据公开资料显示：

袁嘉骅出生于1966年，新加坡国籍，本科学历,于1996年1月加入凯德集团，先后担任凯德商用中国商场总经理、项目总、华南区、东北区、华中区、华北区董事总经理等职位。

2001年至2003年，时任上海来福士广场总经理的袁嘉骅负责项目的开业筹备，如今该项目已成为上海最知名、新潮、运营效率最高的购物中心之一。

袁嘉骅在2007年担任了凯德商用华南区区域副总经理，2009年兼任嘉德深国投合资公司总经理，期间，促进了凯德集团在中国商业地产领域的快速拓展，凯德总计收购近40家购物中心。

2011年，其调任凯德商用东北区区域总经理，2015年，兼任凯德商用华中区区域总经理。

2017年3月起，袁嘉骅担任凯德商用北部区域总经理，管理着凯德商用在中国北方地区的购物中心，2019年4月起，担任凯德集团（中国）商业管理华北区区域总经理。

至离职前，袁嘉骅职务是凯德集团(中国)商用管理董事总经理，在华管理过的项目所在业务城市近30个，凯德中国旗下项目已超过200个。

据波哥了解，2021年是招商蛇口自持物业发力的元年，其丰富的一线操盘经验与团队统筹经营管理能力，正是属于招商蛇口非常看重的“舵手型”人才。当年袁嘉骅初上任时，招商蛇口管理层在当年举行的业绩会上抛出重磅“欢迎大礼包”——提出未来将大力发展持有物业，争取到2025年实现拥有100个购物中心，持有物业营收达到100亿元，即“双百目标”。

后面的事情，上面已经做了一些说明，就不去啰嗦了。

如上，袁嘉骅在凯德商用服务了25年，一毕业就在这里扎根了，干得比原来同年去合生创展的罗臻毓的时间还长，两人今年都是58岁，但罗臻毓的职位比袁嘉骅高。

这里有一个小背景，先简单介绍一下：

据业内朋友介绍——

“2021年，在国内经营多年的凯德集团发生了较大的人事变动，众多在凯德服务多年的老将在这一年纷纷离职，另谋高就。

这其中有原凯德中国首席执行官兼总裁罗臻毓，原凯德中国商管总经理袁嘉骅，原凯德华东区董事总经理林建瑞，原凯德华北区董事总经理朱文环，原凯德商用华北区董事总经理刘恺。

离职后的罗臻毓去了合生集团担任联席总裁，袁嘉骅则去了招商蛇口担任招商商管总经理，林建瑞去了合景泰富担任商业总裁，朱文环去了越秀担任商管总裁，刘恺去了东原担任商业总经理，后跟随袁嘉骅去了招商蛇口。”

可以看出，罗和袁，以前在凯德是一对好搭档来着，但是两者分别选择了不同性质的房企，也发生了一些不同和相似的故事，有兴趣的朋友，可以去参考波哥以前写的有关罗臻毓的那篇文章——《罗臻毓，为何只在合生创展干了两年半，就“匆忙”辞职了？》

此外，据波哥独家观察，这么多年来凯德系的商业类高管，似乎越混越差了，原来在新加坡屡试不爽的“基金+Reits”核心打法，仿佛在国内有些水土不服，随着大趋势的下行，凯德自己都在不断收缩，也遭遇了较大的坚冰，跟国内主要港资的商业的差距越来越大，似乎在说明新加坡模式，目前来看，不太合符国内的产业情况，而一众港资商业，其穿越周期的能力更强。

一方水土养一方人，每个人都有时代的局限性。

出身凯德的袁嘉骅等，跳槽到国内某些主流房企后，有很强的路径依赖，抄的都是原来凯德商用的老作业，把曾经一些沉迷和要重仓于“大资管”的房企搞得心花怒放，然而，在国内，所谓的“大资管”的基础条件根本不成立，特别是在商业、不动产和金融政策等方面，尚未形成一个有效的体系，因而，导致这类企业的想法，基本都已流产了。

合生创展、招商蛇口等等，不胜枚举。

其中，据波哥个人观察，在许多的凯德系人员中，好像只有李楠在龙湖，做出了一些可以称道的业绩，其他的人都渐渐变成了芸芸众生，消失于商业的江湖中。

因为，据悉李楠抛弃了凯德的“基金+Reits”的模式，而选择了更贴合国内市场的比较接地气的“强运营”的方式，来发展龙湖的商业，从项目和运营层面来思考某一企业商业经营中的具体策略，反而获得了较大的成功。

全国观之，这也是一个比较独特的案例了。

往后，波哥团队，会适时推出一篇重点观察李楠的专业文章，会给你不一样的观点，敬请及时关注和大力支持为谢！

03

被打入冷宫的主要问题

袁嘉骅三年来，在央企招商商管职位的重大变化，实际上已经说明了很多问题。

只是作为央企的招商来说，在人员的安排和变化上，不会像民营房企那样的激烈，显得更加温和一点。

比如，把你搞成什么专业顾问，不就是给你面子吗？

那么，为什么袁嘉骅会遭遇这样的变化呢？

◢其一，上面已经阐述了部分原因，就不多说了，此略。

归纳起来，就是，依然停留在自我的经验中，而画地为牢，跟不上新时代的大发展趋势了。

◢其二，时代的大压力下，新一轮商业抢跑中，不会给招商商管太多的时间。

据波哥分析认为，在此主题下，实际上，是有两个主要的问题存在：

一是，新的大趋势已经来临，众多的主流房企，今年开始皆在重仓商业类资产的运作，都想在这类不受寒气干扰的领域获得更多的增长，已经刺刀见红了。

如果招商蛇口，还是那样如同温吞水一般去发展自己的商业，必将在未来的商业赛道上会不断缺少竞争力，而严重打脸央企身份的加持等。

事实上，据波哥观察，招商早在2019年，就已经敏锐认识到了商业的重要性，譬如：

2019年底招商积余重组上市，大物业、大资管是其计划中的两大核心主业。

“招商积余未来要成为招商蛇口在资产运营平台上的集团军，持有型物业成熟一个就要放一个到招商积余”，时任招商积余董事长的许永军曾许诺，“未来5年内，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右，占6000多亿总资产的1/4。”

然而，在商业板块，招商积余一直如“伟哥”一样，并无什么起色，一直不温不火，而让许老板不断白发生。

即使给了袁嘉骅三年的时间，依然没有达到三年前企业的既定目前，而让许董事长大为光火。

其中，令许董事长最来气的是——招商商管营收开倒车，董事长袁嘉骅却涨薪近3倍，这一事件。

业绩很差，反而薪水大涨三倍。

这是打谁的脸啊？

看到这个数据，招商积余董事长许永军，当天，在其办公室，至少要摔三个茶杯吧。

2024年2月3日，据乐居财经旗下的地产k线报道：

“业绩方面，同期招商积余实现总营收108.56亿元，同比增长18.29%。其中，资产管理业务实现营业收入4.58亿元，同比增长40.73%；不过，资管业务在总收入中约占比4.22%，远未能撑起半边天。

放在时间的纵轴上来看，2020年、2021年、2022年，招商积余资管业务的收入分别为2.7亿元、5.56亿元、4.65亿元，分别同比增长46.18%、23.70%、-16.40%，在对应期内总收入中的贡献比分别约为5.66%、5.25%、3.57%。

值得一提的是，乐居财经《物业K线》注意到，在资管业务收入开倒车的2022年，招商商管董事长WONGCAR WHA（袁嘉骅）领取了654万元的税前总薪酬，居招商积余高管年薪之最，是总经理陈海照的2.3倍多。”

也就是说，在袁嘉骅加入后，2022到2023年，收益在严重下滑，特别是去年，变成了负数，而新城控股、龙湖和华润等都在正向增长，确实严重打脸了核心央企之一的招商蛇口。

◢其三，凯德老臣袁嘉骅，养老之心更重，缺乏在创业的勇气和激情了。

波哥个人认为，在此种思想下，55岁跳槽到招商商管，都已经夕阳西下了，你能说他还有多少锐气？

再者，通过研读相关资料，也可以发现一点，袁嘉骅进入招商后，在公开层面讲的都是——

“邮轮+商业+滨海就是以后招商商业的特色，我们这方面走得挺靠前的，所以现在很多机会在洽谈，尤其是有海的城市。”（注：来自2022年10月29观点网的报道）

也就是说，加盟招商后，袁嘉骅又把自己的思维束缚在企业资源的狭小范围了，根本没有自己的独立思考，而变成了一个应声虫。

因为，在国内大行其道的商业中，招商蛇口之“邮轮+商业+滨海”模式，有很大局限性，尤其是“邮轮+滨海”的组合，在房企界内显得太特立独行了，这与国内商业的基础模式，差距非常大。

100个商业项目，不可能都去选择滨海城市来拿地和操作吧，这也太搞笑了。

所以，整体来看，这也怪不得袁嘉骅，他也只是为了拿到那几百万工资，根据企业原来的路径，做了一些归纳和讨好，你不能说他有错，毕竟55岁了，做一天和尚撞一天钟，而已。

核心的问题，应该是企业的问题，尤其是央企给了打工人很多的束缚，他有办法吗？

当然，也可以看出袁嘉骅，比罗臻毓更鸡贼、更圆滑。

是一个典型的比较擅长画大饼的人，现在招商蛇口场子都悔青了，只能打落牙齿和血吞。

04

写在最后

所以，据波哥看楼市独家观察，总体来审视，招商商管和原凯德高管袁嘉骅的结合，波哥个人认为，这一事件，在国内商业地产的发展史上，算得上一个比较奇葩的典型案例了。

说得不好听一点，就像某些成功学大师一样，拿着许多国外的商业等类的“成功心法”，给众多同行洗脑一遍后，找到了自己可以摩顶受戒的关门弟子，当时让很多痴迷的眼光露出了羡慕的神情，可是都会在不长的时间里而快速变为人人喊打的过街老鼠。

罗臻毓在合生创展2.5年，袁嘉骅在招商商管仅仅3.25年，何其短暂，虽说已经58岁，但如果真的有价值，此类企业绝对不会那样做。

袁嘉骅的首席顾问身份，其字面意思是——有问就顾，无问则想干嘛就干嘛。

就是，放长假和回去养老呗。

故而，“凯德”二字的含金量，似乎日益不被看好了。

罗臻毓和袁嘉骅等，在国内不断变化的商业地产市场上，一步步被弄得灰头土脸的。

昭示了什么？