文章开头，先给大家看两组数据。

数据1：根据国家统计局的数据显示：2020年，我国的商品房销售面积为176086万平方米，比上一年增长了2.6%；商品房销售额为173613亿元，增长了8.7%；全国平均房价为9860元/平方米，同比涨幅5.9%。

数据2：根据国家统计局的数据显示：1998年，全国的平均房价不足2000元/平，而截止到2020年，全国的平均房价已达到9860元/平，上涨了约5倍左右，像是北京、上海、深圳等一线发达城市，房价涨幅更是达到了10-20倍之多。

楼市

通过以上这两组数据，我们可以看出来，在我国的大多数城市，买房动辄就要花费上百万，甚至是几百万，这已经成为不争的事实。并且，可以看出来，我国楼市的“增长期”还未结束，在去年的特殊背景下，房价依然处于增长阶段，这样的结果，虽然让很多人感到诧异，但是，这就是事实，我们要接受。

楼市

在这样的楼市背景下，买房最大的压力就是“资金压力”，说白了，就是没钱。这样一来，贷款买房就成了大多数人的首选。根据相关数据显示：我国有超过7成以上的购房者，都是通过贷款来买房。当然，在我看来，实际这个比例要远远高于7成，尤其是年轻购房群体，贷款买房已成为常态，在付完30%的首付款后，还要承担长达20-30年的月供压力，所以，对于大多数购房者来说，买房都是不容易的。

我们来举个例子，感受一下月供的压力。假设贷款100万，贷款周期为30年，利率5%，那么月供就是：5368.22元（等额本息）。

等额本息

其实，在大多数城市，实际还款金额都会高于5368.22元，因为大多数的购房者贷款金额都要高于100万，贷款利率也会高于5%，这就要求购房者的月收入要在10000万左右的情况下，才可以维持正常的生活，压力不可谓不t大。

所以，很多人在手里有钱或者在父母的资助下都想通过提前还款的方式来摆脱月供所带来的束缚，那么，这样的做法，究竟是对的？还是不对的？

在回答这个问题之前，我们先来了解一下两种贷款方式（等额本息和等额本金）以及浮动利率LPR。

等额本息是绝大多数购房者最常用的贷款方式，其最大的特点就是月供一直保持不变，只是在还款的过程中利息和本金所占的比例不同。前期主要还的是利息，后期还的才是本金，还是以贷款100万，周期30年，利率5%来计算，第一个月的月供本金只有1201.55元，而利息却有4166.67元，直到第16年的时候，本金和利息的比例才持平，各占50%。

等额本息本金、利息的变化

再看等额本金。等额本金的意思是每月还款额是递减的，其中，本金部分是固定的，利息部分是逐月递减，但是，等额本金的月供在最开始的几年内是比较高的，对于生活压力大的购房者来说，无疑是加大生活压力。同样是贷款100万，利率5%，周期30年，等额本金的首月月供高达6944.44元，比等额本息的贷款方式高出1500多元，而且，每个月的递减金额大约在12-15元之间，直观感受并不强烈。

所以，无论是等额本息，还是等额本金，最开始还的都是利息而非本金。

这里需要重点说一下浮动利率LPR，这是国家刚刚出台的利率新规，从去年8月份开始，绝大多数的购房者基本都已经把以前的固定利率转换为浮动利率LPR了，并且，从2021的1月1日起，开始正式实施，同时，每年的这个时候，都是利率的调整日，利率调整以后，月供也会发生变化。比如2020年就比2019年下降了15个基点，相信还月供的购房者都应该感受到月供的变化了，基本都有所下降。

所以，如果想提前还款，一定要在利息占比在50%以上时还款，否则，利息都已经还了大部分了，提前还款的意义并不大。综合来看，如果是贷款30年，前15年还的大部分钱都是利息，后15年还的才是本金，所以，提前还款要赶在15年以前，当然，也要参考LPR浮动利率的变化。

需要注意的是，贷款审批通过后，半年到一年的时间，不建议提前还款，因为会有高额的违约金，当然，每个银行的政策不一样，具体可以参考各银行的贷款政策以及还款政策。

提前还款

提前还款也有两种方式，一种是全部提前还款，另一种是部分提前还款，全部提前还款利息截止到还清银行本息的当日，也就是说你借了银行多久的钱，就还多久的利息；部分提前还款，未结清的部分还是要按照借款合同继续履行。对于部分提前还款的购房者来说，也有两种方式，一种是缩短贷款期限，月供数额不发生变化，另一种是减少月供数额，还款期限不变，两者相比，前者的更能节省利息。

提前还款

在我看来，如果是在通货膨胀和浮动利率的下降背景下，提前还款是不明智的。当然，也要根据实际情况来选择，比如对于其它理财方式不了解的购房者，提前还款可以减轻当下的压力，也是一种不错的方式。

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