主 编：柯 谈

北京楼市已经到了非常危险的时候！

马上“五一”了，传统楼市旺季金三银四基本上结束了。这两天我从北京多个中介渠道了解到的第一手情况可以看出来，今年北京的金三银四和往年相比，成色严重不足，并且北京房价仍然在加速下跌之中，目前没有止跌的迹象。

我了解到，北京多家门店二手房四月的成交价，和三月的成交价相比，环比跌幅在5%-10%之间。也就是说一套房子，三月份成交价如果在800万左右，目前的成交价也就在720万-750万之间。

这就是当前北京残酷的二手房市场。从我多年来对北京楼市的直观感觉判断，现在北京楼市的恐慌情绪仍在蔓延。一方面，楼市二手房价多月连续下跌，且下跌速度不断加快，还没有看到任何止跌的迹象。另一方面，二手挂牌量逐月暴增，房东非常焦虑，大幅度割肉以价换量，恐慌性出逃的特征明显， 北京楼市真的压力山大！

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老城区学区房和老破小，成为这一轮北京楼市下跌的领头羊。

西城区德胜学区的学区房多年来备受北京家长的追捧，如今却成了烫手的山芋。

新风北里小区是育翔小学对应学区房，2024年3月成交的一套小两居室，成交价是792万，单价12万/平，而在2021年2月成交的一套小两居室，成交价是1080万，单价是16.4万/平。三年时间下跌了288万，跌幅27%。

新明胡同对口的也是育翔小学，2024年3月成交的一套两居室成交价是718万，单价11万/平，2018年的成交价是850万，单价13万/平。6年时间不但没涨，还下跌了132万，跌幅16%。

这一轮的下跌中，海淀的老破学区房跌的也挺惨，上地东里的房价，一口气被打回到了2016年下半年。2024年3月成交的一套小两居室，成交价是725万，已经回到了2016年11月以前，比着2021年高点的955万成交价下跌了230万，跌幅接近25%。万万没想到，仅过了一个多星期，到了4月初，同户型又跌了13万，降到712万了，明显在加速下跌。

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学区一般的老破小，这次也跌的很惨。

西城天宁寺东里2024年4月12号成交了一套57平的两居室，总价345万，单价6万/平。 2023年8月成交的一套小两居室，47平总价516万，单价是10.8万/平。8个月的时间，小区单价从10.8万/平跌回到了6万/平，跌幅45%。

这可是西城区的老破小，你让北京其他板块的老破小怎么卖？

老破小静淑东里位于北四环外的学院路片区，3月成交的118平的三居室，成交价是635万，成交单价是5.36万/平。

而小区在2023年3月成交的一套同面积的三居室，成交价是900万，成交单价是7.6万/平。一年时间，成交单价从7.6万/平下降到5.3万/平，降幅高达30%。

塔院小区也位于北四环，2024年3月成交的一套小户型一居室，成交价是285万，成交单价是5.98万/平。同户型在2023年4月的成交价是450万，单价是9.5万/平，一年时间小区一居室占坑房从9.5万/平降价到5.98万/平，降幅37%。

可以明显看出来，北京老破小都面临一个共性的问题，一旦行情不好，老破小抗跌能力极差，房东都想快点割肉出逃，加速下跌形成了踩踏效应。

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北京这一轮下跌，过去市场的宠儿次新商品房也不能幸免。

朝阳区次新房世茂奥临花园，成交单价从2022年6月8.7万/平，不到两年时间跌到了2024年3月的5.7万/平。总价从1530万下跌到1033万，下跌了500万，单价下跌了3万/平，跌幅35%。

朝阳区广渠路的珠江帝景也是比较出名的次新商品房小区，所在学区陈经纶帝景是九年一贯制的不错的学校，这一轮下跌也比较惨。

2022年3月成交的两居室，成交价是1291万，而同户型在2024年4月的成交价是930万，下跌了361万，大跌了28%。

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这一轮下跌，北京豪宅片区也未能幸免。

万柳是北京的豪宅片区，次新房比较多，房价高，学区优质，一直是改善家庭的向往之处，这一轮下跌也跌幅较大，以万柳的怡秀园小区为例，2021年8月成交的一套小三居室，成交价是1296万，不到三年同户型成交价只要815万，跌了481万，跌幅38%，每平米跌了近5.5万/平，太惨了。

望京片区也是北京的豪宅片区。金茂府是望京片区的豪宅小区，然而也没能躲过下跌的命运，开启了暴跌模式。

2023年5月成交的一套大三居室，成交价是3185万，然而在2024年4月的成交价已经是2150万，下跌了1035万，跌幅32.5%。

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北京楼市二手成交量和二手房价格都在下跌，雪上加霜的是二手挂牌量还在暴增。

一个北京的朋友告诉我，房子挂出去好几个月，一个客户的电话都没有，现在不是降价卖房的问题了，如果不大幅度割肉，看房询价的人都没有。

成交量方面，4月1日-4月27日，北京二手房住宅网签共11297套，按照日成交量规律，还有三天4月二手房成交量顶破天12000套出头，远远达不到今年3月二手房成交量14280套的水平，环比下跌16%左右。同比来看，去年3月二手房成交量高达22192套，今年3月同比暴跌35.7%；去年4月二手房成交量13928套，今年4月同比下跌14%左右。

细思极恐的是，北京楼市二手房挂牌量一年猛涨了38%，从2023年的10w+飙升至14w+，截止目前，北京二手房挂牌量突破14.7万套，后台挂牌量突破17.24万套。

二手房价格方面，4月16日，统计局发布了24年3月70城房价指数。至此，北京二手房价格已经连续六个月下跌。

更可怕的还在后头，从北京冰山指数可以看出来，从今年2月25日到4月21日，冰山指数下跌趋势明显加速，没有看到一点平缓下滑的迹象，更不用提止跌了。现在下跌的势头还在继续，如果不及时干预，价格继续这么迅速下跌，北京楼市的后果难以预料。

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进入4月，一线城市中，北京的日子最难过，今年以来，北京房价下跌最凶。深圳和上海，相比北京来说，楼市行情稍微好一些，但也出现了成交量上涨动力不足的问题。

3月份深圳成交量好不容易突破了5000套，但这主要还是以价换量的结果。而且进入4月，成交量的走势有些放缓下滑的趋势，上周二手房成交量环比下跌4.8%，上涨动力不足。

上海楼市除了市中心的倒挂豪宅卖的相当火爆之外，二手房市场也越卖越多，价格也在阴跌。截止目前，上海二手房的挂牌量，已经突破了20W，链家网挂牌量持续稳定在16W+！而挂牌房源的降价情况，则是越来越多。

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2021-2023年，四大一线城市里，房价下跌最严重的城市是深圳，但是从去年下半年开始，深圳逐步开始回暖，尤其是今年的3-4月小阳春，深圳是一线里表现最好的。

但是从去年底到现在这半年中，北京房价是下跌最快的，根源就是四大一线里，北京的放松政策最少，全国最严的限购限贷导致目前房价毫无止跌迹象，反而还在加速下跌。

北京楼市，急需政策出台托底，否则，后果会很严重。

4月22日北京出台楼市新政，离婚不足一年的，只要名下没房，再买就是首套贷款。我只能说，P用没有。

前两天，又有消息称，“五一”之后，深圳将取消福田、南山之外区域的限购政策，同时增值税5年改3年，虽然没有得到官方的认可，但历史上重大楼市新政出台前，都是先否认再官宣。

今天，成都宣布彻底取消限购，前天，南京宣布买房送户口。

现在二线城市的这些政策已经毫无意义。房地产能否企稳止跌，就看北京、上海、深圳了。只有这三座城市彻底取消限购，中国楼市才有止跌回暖的希望。