哈喽艾瑞波地！
我是每天和大家在群里见面的拼房帝小助理！
昨天咱们办了一场房贷问题解答线上直播，得到了大家的大力支持~ 直播间人数超过1000人~
原来对于买房人群来说，大家苦恼的问题都是差不多的呢~
所以，今天咱们就把问题和答案都整理在这里，不小心错过直播的朋友们，可以直接查看啦~
小助理保证，这里一定会有你想知道的~
房贷那些事儿 Q&A
1贷款与月供时间点
01
Q：是选房当天交定金后办理贷款吗，还是项目封顶时办理贷款呢，如果贷款下不来会退定金吗？
A：付完首付开始办贷款，项目封顶时放款。
贷款下不来分两种情况：因开发商原因，可以协商；
因个人原因（征信、收入），可能需要支付违约金。
02
Q：办完贷款多久之后开始还月供？
A：办完贷款第二个月开始，银行放款成功后会通知。
03
Q：贷款是按照封顶当年算，还是交首付这年算？
A：项目封顶时银行放款，从项目放款时算。
2 贷款前的准备
01
Q：住房贷款审核的程序和审核的内容？
A：审核程序：公积金贷：咨询公积金中心；商贷：咨询项目所承办银行。
审核内容：信用记录、还款能力（工作稳定性，收入）
02
Q：办理贷款除了征信报告还要准备什么？银行流水需要吗？
A：商贷与公积金贷所需材料不同：
①商贷：身份证、户口本、婚姻状态证明、收入证明、流水、首付款证明（收据、小票）、购房合同、储蓄卡、社保明细/完税证明、其他资产、企业法人材料（营业执照、对公流水等）。②公积金贷：身份证、户口本、婚姻状态证明等基础资料。
各行政策有些许出入，详细可咨询项目指定银行。
03
Q：征信报告可以网上打印吗？还是必须到银行呢？要选择哪个银行？
A：网上打印的征信报告为简版，建议去银行征信中心，打印明细版征信。
04
Q：如果不贷款，是不是不需要打印征信报告？
A：全款客户不用打印。
05
Q：信用卡逾期忘了还，对贷款影响有多大？
A：看年限与不同商业银行审核标准，一般来说两年内“连三累六”不予考虑。
06
Q：征信11月查了三次，是不是办贷款就很难了？怎么样算征信不好？
A：征信被查询分三种情况：
①个人查询不影响；
②信用卡查询需要向贷款银行说明情况；
③贷款审批查询影响会很大。征信不好的通用标准近两年内有“连三累六”情况，不同银行的细则建议需要咨询指定银行。
07
Q：有消费贷影响贷款吗？
A：会影响。会出现“负债过高、还款能力不足”的判断。为抵消这种影响，则需要消费贷+房贷不能超过月收入的60%以上。
08
Q：如果首付凑不够，借信用贷去凑齐，以后办房贷会受影响吗？
A：会影响，属于变相增加负债的情况，会影响房贷审批，严重情况下房贷审核不通过。解决办法是需要充足收入，来证明还款能力强。
3 贷款额度与利率
01
Q：现在北京的认房认贷具体是什么意思？
A：认房：北京有房；
认贷：全国住房贷款记录（商贷+公积金贷）。
02
Q：公积金贷、商业贷、组合贷额度和利率分别是多少?首套和二套有区别吗？不同银行有区别吗？
A：①公积金贷：
市管公积金首套3.25，最高贷120万，最低标准满足月份11年1个月，夫妻双方收入不能少于12800元左右；二套上浮10%，3.58，最多可贷60万。国管公积金依据公积金缴存余额与夫妻双方月收入、征信来定，8-12倍。不足7万按7万，首套可贷70-120万左右。在国管公积金官网贷款试算。
②商贷：首套4.9，上浮10%，年化5.39，可贷65%；二套上浮20%，年化5.88，可贷40%。③组合贷：公积金为主，商贷为辅。先以公积金贷到最高，其余部分用商贷补。
03
Q：单身能贷款多少？
A：商贷收入为月供两倍左右。公积金看缴存年限。
04
Q：会不会有付完定金，但是贷款没批下来的情况？
A：会，所以建议提前了解自己的贷款情况，多咨询贷款银行，确保万无一失。
05
Q：如果首付110万，剩下220万贷款贷不了那么多，该怎么办？
A：建议用商贷补充，直系亲属可以共借。如果还是无法贷满，那就需要提高首付比例。
06
Q：首付30%，剩下的70%贷款，收入证明要两人加起来多少才可以？
A：①商贷：依据收入证明和税后代发工资流水来决定，覆盖2倍还款额；
②公积金贷款：公积金月缴存大于还款额的60%。
07
Q：没有五险一金可以贷款吗？
A：可以商贷。
08
Q：各家银行贷款全部都是25年吗？不可以30年吗？
A：公积金新政规定，原则上都不超过25年以上；商贷建议咨询指定银行。
09
Q：如果共有产权房继承给子女时不符合条件，贷款还没还完，房子直接腾退换钱吗？
A：售后情况复杂，建议询问律师。
4公积金贷款、商贷、组合贷、接力贷
01
Q：如果以单身的名义申请，将来结了婚，能用配偶的公积金贷款吗？
A：本套房子可以共同还款；如果是再贷款另一套房子，则需要本次贷款结清，不结清则不行。
02
Q：军人可以使用公积金贷款吗？
A：可以。持申请材料向单位后勤保障机关、财务部门申请。执行利率和普通政策一致。
03
Q：公积金的余额影响买房贷款额度吗，怎么查自己的公积金贷款金额？
A：分国管和市管。政策性房子不是很看重余额。
04
Q：公司说要降低公积金缴存，那在贷款的时候怎么算？
A：分市管和国管，市管根据年限来看，国管根据缴存余额来看。
05
Q：用公积金贷款手续多久能办下来？公积金里的钱什么时候能取出来？
A：咨询所在区的管理部门，每个区情况不一样。原则上拿购房合同提取。且异地提取只能在户籍所在地或省会可以办理。
06
Q：公积金贷款是25年还是30年？
A：25年。
07
Q：公积金中间断过对贷款有影响吗？怎么算贷款时间？
A：市管新账户满半年且处于正常状态，且缴存累加：年限=X/12。国管变市管，依然可以累加。外地和本地也可以累加。
08
Q：唐山（外地）的公积金可以在北京贷款吗？
A：只有一种情况可以：外地公积金，北京户籍，且为国管，可以在北京贷款。具体如何办理可咨询公积金中心。
09
Q：公积金贷款部分是基准利率吧？如果两个人加起来都不到7万，是分别算还是加起来算?
A：首套是基准利率。分别算，取单人最高。
10
Q：夫妻两个公积金一人市管、一人国管，贷款能贷多少？
A：国管优势多。
11
Q：申请共有产权房已经是二套了，现在能不能以别的房子的名义把公积金提出来付共有产权房的首付，然后再用公积金来还这套房子贷款？
A：符合公积金提取标准就可以提，但是需要考虑余额对贷款的影响。
12
Q：首付100万＋贷款200万，商贷的话，每月房贷大概多少？ 20年的话，应该怎么计算？
A：可以用【拼房帝】小程序上的房贷计算器算一下，具体请款也可以咨询银行。
13
Q：抵押算商贷吗？
A：这不属于一个概念，需要区分来看。具体可咨询银行。
14
Q：组合贷首付是多少？工资流水怎么开？
A：首套首付不低于30%，二套首付不低于60%。贷款以公积金为主，商贷为辅。所以要分成两块来计算。
15
Q：公积金加商贷组合的要求?
A：需同时满足两个标准：
①符合公积金标准：市管连续6个月正常。国管连续12个月。
②符合商贷要求：征信良好，收入达到标准。
16
Q：银行能否办理老人和子女接力贷？细则是怎么样的？比如老人使用首套购房名额，子女作为共同还款人时，贷款利率和年限是怎样的？
A：接力贷通常情况为商贷。
要求老人不超过69周岁，有购房资格，征信良好。子女作为共借方，收入可以累加，贷款年限以子女年龄为准，最多贷25年。首套二套的贷款利率以老人是否有房为准，不考虑子女情况。
17
Q：接力贷可以用公积金贷款吗？
A：情况少见，详情咨询公积金中心。
5 直播精选问答
1.共产房申请条件？
申请家庭应同时具备以下条件：一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。
一个家庭只能购买一套共有产权住房。
有以下情形之一的家庭不能申请购买共有产权住房：
(1)申请家庭已签订住房购房合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的。
(2)申请家庭在本市有住房转出记录的。
(3)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。
(4)申请家庭有违法建设行为的，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。
2.可以自己办理组合贷吗？
流程复杂，需要个人跑开发商3次，公积金3次，详情咨询公积金中心。
3.贷款时看的收入，是税前还是税后？
税后孰低原则：商业贷款认收入证明、代发工资流水。税后收入相加最低覆盖月还款额的两倍。
4.老家提取过公积金，北京能贷款吗？
市管不影响，国管有影响。
5.一手房可以办4+3贷款吗？
不可以，4+3是针对二手房的二套购买。
6.交完首付可以用消费贷吗？
以放款完成为准，放款前不要提取消费贷，否则影响房贷审批额度。
7.市管转国管，如何计算公积金余额？
判断依据以国管为准，需判断余额与收入，不满7万按7万算，不满2万按2万算。
8.提前还款选择等额本息还是等额本金划算？等额本息，年限长，压力小；
等额本金，初期压力大，支出利息少。
9.信用卡多会不会影响房贷？
317新政严谨消费贷，抵押经营贷。信用卡只考虑使用记录和征信情况，但是不能负债过高，不能大额套现，否则影响评分。
10.在外地市管公积金买过房，北京算二套吗？
算。
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