01|不同产品的权重

大家知道，房价的支撑因素不少，权重较大的不外乎这几个：地段、学校、地铁、环境、产品力、商业。

地段毫无疑问权重最大。如果同一地段内，不同楼盘比较，又如何衡量？

这里面，要留意改善盘和刚需盘的价值优先度，市场偏好会有所不同。

一般来讲，改善盘更偏重生态环境、产品力，好的书包倒是次要的，是锦上添花；

刚需盘则恰恰相反，更偏重于书包、交通便利度（尤其有无地铁），环境和产品力属于锦上添花。

大家发现没，改善盘讲究的是居住舒适度，包括两个层面：

一个是室内空间品质，涉及室内空间布局和产品交标；

另一个，是外部空间品质，包括园林绿化、自然景观以及楼栋外立面质感。

简单讲，就是改善盘可以提供更丰富的情绪价值，满足人的内在精神和社交需求，更接近于理想人居的终极目的。

而刚需盘，书包、地铁这些非常刚性的需求，更偏向于人的生存的需要，更为“物化”一些。

当然，并不是说住改善盘的群体，没有教育的需求。而是改善客群对书包、地铁的依赖度很低，选择空间更大。

因此，我们在买房时，判断某个楼盘价格是否具有性价比，需要对产品的定位有一个清晰的认知。

比如，刚需盘的大户型和改善盘的小户型，都算是错配，在各自小区中的价值，是相对偏低的。

02|保利搞学位的“套路”

老黄埔的网红盘保利中央公馆，从定位上来讲，显然是刚需盘。

中央公馆拥有老黄埔稀缺的两大公园和滨河景观，具有一定的改善基因。

但奈何地块太小，螺狮壳里做道场勉为其难，只能走刚需路线。

地块小，又必然无更多空间布局公共配套。

尤其是刚需盘权重最大的教育配套，对占地有较高要求。弹丸之地的中央公馆根本满足不了。

这也是中央公馆最大的、也是唯一的减分项。

作为刚需盘，没有书包，吸引力自然有所减弱。尤其是对书包有执念的客群，很容易一票否决。

之前我也说了，选择中央公馆的潜在客群， 共性也比较明显：

依赖地铁通勤、注重居住舒适度，年龄上可能偏年轻化一些，或没有书包需求的部分中年人。

但也导致了客源较为单一，对于开发商拓展市场不利。

于是，补齐教育短板，扩大客源，成了开发商的解题策略。

实际上，保利在这方面屡试不爽。

但保利给小楼盘配书包，并不是另外拿地建学校。

而是通过出资共建的方式，将某个楼盘纳入共建学校的对口招生范围，从而确保学位的稳定性。

据说，保利有可能借助中央公馆周边小学升级改造的契机，出资扩建若干个班级。

中央公馆如果把小学搞定，加上自配的幼儿园，相当于保障了9年学位。

虽然周边小学对口初中是摇号6所学校，其中一半麻麻地，但也还有另一半的命中率。

保底来讲，幼儿园+小学确定，再加初中一半的优胜率，12年的学位也不差。

实际上，不少家庭从幼儿园读完小学，大概6-9年后，可能也要换房了。另外，部分家庭的小升初门路也多。

其实，目前各个梯队好一点的初中，都在偷偷掐尖掐得飞起。对于中上水平的学生来说，小升初反而不是问题。

某种意义上，小学阶段打好基础更为重要。如果小学不好，初中“皮之焉附”？

03|价差拉回一半？

综上，如果中央公馆解决了小学学位问题，反映到房价——

它跟周边其他有九年制学校的楼盘，原来的学位价差5000元/平，我觉得可以拉回一半。

再加上中央公馆目前3.6万-4.5万/平的价格优势，以及双地铁+双公园滨河景观闹中取静，以及飘窗可打掉30cm-50cm的新规户型优势，性价比还是比较高。

实际上，中央公馆也是目前黄埔区内仅次于黄埔新城，走货相对不错的新盘。

阳光家缘网最新数据显示，已售318套，去化率33%左右。算上延迟网签情况，去化大概四成吧。

显而易见，中央公馆补上书包的短板，扩大了潜在客户范围，项目流速也会有所加快。

目前中央公馆卖得较好的是3栋和5栋，3栋因临护林路，价格相对最便宜；5栋的卖点是靠乌涌和小区园林，景观面较好又相对安静，买的人也较多。

有意思的是，中央公馆的价格越往高相对便宜，低楼层反而比高楼层贵一丢。

高、低楼层，各有各的利弊，萝卜白菜各有所爱。低楼层等电梯时长短，可近看河涌和园林，更接地气一些。

高楼层不便的是等电梯较长，但视野更开阔，西南向远眺珠金琶鱼CBD，会有不错的city感。

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