截止到2023年10月30日，调取北京市各法院受理的物业服务合同纠纷类案件中提及“房屋漏水”的审理情况，对判决结果进行分析汇总，整理后形成本篇分析报告。

（注：含北京市自2022年10月至2023年10月2274份判决书；数据来源于裁判文书网）

一、法院受理案件情况

在调取的北京市近一年的2274起物业服务合同纠纷案件中，涉及“房屋漏水”问题的案件有202起。

在物业类案件中，欠缴物业费的缘由多种多样，而有8.8%的案件中，房屋漏水问题是纠纷产生的主要问题。

漏水是居民生活中的常见情况，漏水问题严重影响居民生活质量，往往造成业主对物业公司的不满，进而引发双方纠纷，久调不止，最终交由法院审判解决。

在涉及“房屋漏水”的案件中，于一审结束的案件有134件，交由二审结束的案件有68件，而在全部物业类案件中，交由二审的约占24%，而“房屋漏水”的案件中交由二审的约占33%，可见“房屋漏水”类案件的审判相对复杂，双方当事人对处理结果的争议也比较大。

二、房屋漏水原因及法院处理结果

法院审理的案件中，房屋漏水的原因，排除掉部分业主自身行为导致的房屋漏水，大致可以分为两类，房屋本身质量问题及相邻关系问题（其他业主的行为导致）。

换言之，在“房屋漏水”之因上，并不涉及物业公司。

在此类纠纷案件中，业主以“房屋漏水”严重影响正常居住为由，拒不交纳物业费；以房屋漏水问题长期得不到解决为依据，指责物业公司提供的物业服务存在质量问题。

法院在审理这类案件过程中，202起案件中有41起，法院因“证据不足”或“证据不足以证明物业服务与房屋漏水存在因果关系”对业主的抗辩事由不予采纳；有94起，法院以“不属于同一法律关系，应另案处理”为由不予采纳；另在少数案件，因存在物业已尽到应尽义务、漏水系业主自身原因、漏水问题不在所诉期间等情况。

大多数情况下，漏水问题不是物业直接造成，房屋漏水问题发生后，物业公司进行相关处理过程中，由于物业公司未能及时履行相应的维修义务，有36起案件，被法院认定物业服务存在瑕疵，物业费被判决适当减免，比例8折至95折不等。

三、例外

在一起业主诉物业公司的案件中，法院最终判决物业公司赔偿业主4万元，其原因与上述情况略有不同。

该起案件中的漏水问题是楼上房屋地暖管道漏水导致，而楼上业主并未装修入住，物业公司保管楼上房门钥匙。打开楼上房门时，地面积水严重且已流入楼道。

综上，法院认定，正值供暖季，物业公司应予以较高的注意义务，且物业公司保管房门钥匙，而业主未经隔壁业主允许不能随意进入他人房屋，双方处于信息不对称之境。

物业公司作为信息优势方，能够以更小的注意义务、成本监测风险和避免损失，故应当承担漏水风险变成现实损失的责任。

基于此，法院判决物业公司赔偿业主损失4万元，二审维持原判。

四、律师建议

对于物业公司，房屋漏水问题在物业服务过程中属于常见问题，建议物业公司尽力提升维护队伍专业水平，优化问题检测、维修、反馈等流程。

同时，保留相应服务证据材料，尽可能地避免因业主提出房屋漏水问题而被法院认定服务有瑕疵，而被减免物业费。

对于业主，房屋漏水问题，并不意味着物业公司必然承担责任，找到正确的责任方才有助于快速解决问题。

在遇到诸如房屋漏水等问题时，应当保存相应证据材料，只有充分有力的证据材料，才能有可能得到法院支持。