前段时间，来自发改委的一则通知，在行业内引发了不小的震动。

政策提到，支持消费基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。

这一举动，标志着“第三支箭”里的商业地产发行 REITs 政策，正式落地。

这个时间窗口里，商业地产REITs突然加速，信号意义明显。那些拥有优质商业资产的企业，又打开了获取融资性现金流的新思路。

它不仅能在短期内为企业提供去杠杆的途径，缓解资金的燃眉之急；也能通过打通商业资产“投融管退”来反哺上市公司。

更重要的是，从长远发展来看，商业地产REITs是能转变传统商业地产依附住宅的格局，推进地产行业新模式转变。

难怪有人说，这个政策一出，地产行业玩儿法又要变了。

01商业REITs对房企来说意味着什么？

新城控股董事长王晓松曾经做过一个形象的比喻，他说：

商业通俗地说，就是买猪、养猪和卖猪。

公司做商业做了十几年了，现在懂买猪，但在养猪方面我们还并没有在行业里面达到一个最高的水平，所以暂时也还不会卖猪。

如果说有一种方法可以既卖猪肉又不用杀猪，商业REITs大概就是。

REITs的一大优势，就是将流动性较弱的商业地产，转变为流动性较强的证券资产。

如果REITs通道若能打通，新城旗下的吾悦广场就能找到一个合理的变现、退出方式，对新城来说无疑是一次商业模式的重构。

其实在国内地产圈里，新城是最早尝试REITs的民营房企之一。

2016年的时候，新城控股就曾经成功发行过国内首单商业综合体REITs产品，如今面对国内REITs的窗口期，新城没有理由不去努力。

但机会出现是一回事，能否抓住机会则是另一回事。

商业REITs对发行人的资产质量的底色和资产规模，显然是有很高的要求。

02

前两天，新城控股发布了2022年上市公司的财报。

经历去年行业艰难一年，新城控股实现营收1155亿元，归母净利润约14亿元。在行业风险释放的关键一年里，新城控股能够继续保持盈利，在民营房企甚至整个行业中都是难能可贵的。

为新城穿越周期构筑安全垫的，是新城的商管业务。

在2022年，新城控股的商业运营总收入 100.1亿元，同比增长15.8%。

通俗来说，你可以理解为新城控股正成为一家靠收租就能收入近百亿的公司。

构成新城商业板块版图的核心是吾悦广场，过去一年，新城完成了15座吾悦广场的开业。

截至2022年末，新城已经在全国140个城市布局了194座吾悦广场，已开业面积达1319.74 万平方米，出租率达 95.13%。

商业运营业务属于高毛利业务，去年新城控股物业出租及管理业务的毛利率高达72.6%，把公司整体的毛利水平都抬升了一大截。

这项业务的另一大好处是稳定的持续性收入，新城控股经营现金流净额已经连续五年保持正值。

自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入，就大幅超过当期利息支出，2022年的财报上，这一比例为1.64倍。

在行业遭遇剧变的情势下，持续稳定的现金流有多重要，应该不用说了吧。

毫无疑问，吾悦广场成了新城在这轮行业寒潮中的一个过冬的“棉袄”。

伴随地产开发大潮的缓缓落幕，存量物业的运营和管理在地产行业的重要性开始慢慢凸显。新城控股用超10年的商业布局坚持，稳健迈向了行业前列。

03

更为重要的是，吾悦广场不仅能作为御寒的“棉服”，也能成为接下来新城珍贵的“水源”。

在去年监管支持下，新城连续发布三期共计40亿中期票据融资，也完成了境外优先绿色美元票据发行，募集资金1亿美元。公司全年平均融资成本降至6.52%。

从整体的负债表看，新城控股去年的有息负债保持在712.7亿的低位水平，同比压降185.97亿。

与之相对的是，新城的存货也同比下降18.37%至2043.65亿元，有息负债的降幅高于存货的降幅，新城整体的财务情况更加趋于稳健。

在新城完善财务结构的过程中，吾悦广场扮演了相当重要的角色。

根据新城的管理层介绍，2022年，新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，替换金额约64亿元，为融资性现金流提供了重要补充。

但这还不是新城融资的全部实力，吾悦广场身上，还有更大的融资空间。

根据新城管理层介绍，新城吾悦广场的融资余额约为260亿元，但整个吾悦广场资产接近1200亿元。

未来，伴随未融资的广场形成增量，以及新广场不断开业，以吾悦广场作为底层资产进行融资的空间十分广阔，新城也将凭借此实现债务的总体置换。

04

对新城来说，商业REITs这种模式的推出，显然让新城燃起了新的希望。

一方面，REITs能更进一步优化吾悦广场的估值体系，同时也能让吾悦广场在“投融建管退”上形成一个闭环。

这个模式一旦在国内跑通，无论对于新城还是对于整个地产行业来说，都是具有革命意义的。

根据新城方面透露，发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的广场都能够满足。显然这种模式与新城的战略特色具有天然的契合点。

因此，新城的管理层在2023年的一大目标，就是推动REITs，在他们看来：

这对新城具有战略意义。

同时在投资者会议上，“搭建资管平台”同样成了新城控股管理层重点提及的内容。

在王晓松看来，无论是第三支箭定增，还是REITs放开，都能彻底改变目前整个公司这种“发债支撑规模”的小马拉大车的状态，会让未来公司运营更加稳健。

据说，新城一直将骆驼当做精神图腾，大概因为这个动物身上有让人敬佩的组织纪律性、目标信念感、强大的忍耐力……

王晓松说:“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”

在增量时代我们听了太多的“狼性”故事，或许“驼性”精神，才更适合眼下的存量时代。