▼ 文｜老墨

其实本来感觉没什么想说的，但是突然有人问了一个问题，我觉得非常有意思，瞬间来了兴趣，内容来自今年1月9日央媒《经济日报》的一个重磅表态。

说实话，标题非常简短，就只有13个，并且只用4个字就能概括：“人地挂钩”。拆开来说，每个字都很简单，但是合起来之后，却非常难理解，到底是人和地挂钩呢？我认为关键在于两点：

1、前年中国生育率就已经下滑至1.09，总人口出现近60年来首次负增长；

2、由此就可能直接导致楼市成交量下降和房价下跌。

如图所示，如果我们只需要看竣工面积，其实从2006年到2019年的这13年间，整体涨幅几乎达到了一倍，如果按照巅峰时期的2014年计算，甚至超过了一倍。

但是在随后几年里，竣工面积却开始持续下滑。在这种情况下，再结合央媒的表态，我就更加坚信明年中国楼市的2个预测，你们不要再误判了。

这样说可能让你无法接受，但事实大概率就是如此。我们客观来讲，其实这点永远都毋庸置疑，在楼市方面长期存在这个逻辑：成交量高低才是房价涨跌的核心，没有之一。

这点和我们讨论人口是发展的根本，其实就是同一个道理。房企卖不掉新房，业主卖不掉二手房，就不可能继续拿地或重新买房。因此，我认为只要没有成交量的支撑，房价就不会暴涨。

从数据来看，根据克而瑞统计，2023年全国共计卖掉商品房达11.93亿平，虽然跌幅有所收窄，但是依然同比下跌8.2%。

如果说这只是表面现象，那么对于房价来说，我们预期低或者说信心不足，无疑就是更大的影响因素。实际上，现在肯定还有很多人需要买房，但是却根本不敢买。

归根结底，不要再有投资打算。其实这也符合高层对楼市的定调：稳定和健康。所以我一直没搞懂，为什么还有人觉得房价会暴涨呢？

换个角度来说，在近20年间，城镇化率从36%涨到了65%，人均住房面积从24平提高到了39平。这水平已经不低了，再加上没人投资，怎么可能还会继续暴涨呢？

第二个预测、各个城市之间的楼市差距，有可能继续拉大！

不知道你发现了没有？其实从近两年开始，在我国楼市政策方面就已经慢慢出现了一个变化：政策更加强调城市，并非全国。官方一点说法就是因城施策。

那么问题来了，为什么出现这个变化呢？其实道理相当简单，随着我国楼市进入新阶段，特别是只要房价难涨，经济、产业、教育、收入等等方面都会影响到人口流动，而失去了人口支撑，成交量大概率就会减少。

因此，我们能明显在楼市政策方面，一线和二线城市更注重取消限购限售、提高公积金贷款额度、下调首付比例……反观中小城市，特别是三四五线城市，基本都是给予购房补贴。

其实这种变化本身就是信号，未来楼市发展也是如此，各个城市之间的差距或逐渐拉大。特别是失去了投资客的支撑，中小城市或面临更大的困难。

综上所述：

其实很多道理，你们心里都懂，但是当这么多的道理交杂在一起之后，你们就根本理不清头绪，无从下手。

而在这个时候，我们应该做的就是冷静，要搞明白未来楼市走势的核心因素是什么？人口？投资？收入？还是观念？

搞明白这点之后，一切就都非常清晰了。全国楼市的特点就是稳定，但是如果城市为单位，肯定会有涨有跌。

这无疑就告诉了我们一点，以后但凡还想买房，或者是了解房价走势，一定要重点关注本城市和同级别城市。

对此，你怎么看呢？

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