在五象总部基地，凭空冒出个住宅项目，且是300㎡以上的大平层，你会买单吗？
恒大国际中心最新消息是，商改住正式官宣了。
烂尾、被平稳基金接管、交付等这些问题似乎已成过往，大家关注的两个关键词：一是商改住，二是大平层。
而一些嗅觉灵敏的粉丝向大V君提出几个问题，瞬间让我们陷入另一种思考：这样的大平层真住得舒服吗？有谁会买单？
网传恒大国际中心商改住已久，但一直未得明确。
近日，南宁市自然资源局发布了一则恒大国际中心一宗地块规划调整的公示，明确将原南宁恒大城市建设有限公司的450108100008GB00070宗地分宗所得，并转让到南宁济恒房地产开发有限公司名下，用地面积折合26.26亩。
图 | 南宁自然资源局发布的调整公示
地块用途也进行了调整：
1、拟将114733平方米的原规划商业办公用途调整为普通商品住宅，拟新增272户住户，若按3.2人/户估算，预计新增871人。
2、相应增加幼儿园、小学等教育配套学位。3、相关物业管理用房、社区管理用房、社区居家养老服务用房等公共服务配套设施，根据相关规定、政策进行规划设置。
至此，恒大国际中心商改住有了官方的正式公示。
图 | 公示张商改住示意图
资料显示，南宁恒大国际中心位于五象总部基地歌海路19号，占地101亩，整体容积率4.649，原规划建设A、B、C、D、E、F六座业态的商业综合体，包含写字楼/星级酒店、商业办公、购物中心、风情商业街等业态。
图 | 恒大国际中心原效果图
恒大暴雷后，项目一度停摆，几近成为烂尾。后A、B、C座由2023年开始由南宁平稳基金接管。
其中，B、C座续建工作有序推进中。
图 | 平稳基金官微发布的相关信息
A座原计划建5A级写字楼。如今从南宁平稳基金相关宣传信息看，已更名为邕府·紫薇府，将打造为300+㎡的大平层。
图 | 邕府·紫薇府效果图
看到这里，大家不禁自嗨了一番。一方面为几近烂尾的项目重生松了一口气。一方面仿佛为这个地处优越地段的多出个住宅感到新奇。
但写字楼改住宅，市场是否会买单？我们往下分析。
查阅了相关网站，目前未查到商改住的地块设计规划方案。这里不免有几大疑虑。
1、原规划是超300米的超高层，改后的高度还保持吗？水电、消防等问题如果调整？2、商改住住得舒服吗？
3、商业中心里的住宅，谁会买单？
相关业内人士告诉大V君，“商改住”项目的实施过程中，常常要绕开有关的建筑设计审批，在设计中存在着“硬伤”，如在施工中增设夹层、增加燃气管道等违法建设，又极易引发房屋的火灾、火灾等问题。
与居住用地相比，部分商业用地的规范要求也较低。
南宁对住宅住房有规定，在寒冷天下必须保证至少3个小时的日照。但一般的商业写字楼却没有这样的要求，这很容易造成公寓楼内的采光条件较差，日照较少，从而影响到居民的舒适度。
另外，一些商住楼混合用地，由于其内部人员的复杂性和高度的流动性，使得它们之间的相互影响，给管理带来了很大的困难和安全隐患。
从此次公告看，邕府·紫薇府的建设体量没有改变，还增加了户数。未来高度仍维持，容积率是否会相应提升？
图 | 规划调整的部分内容
300米左右，若按平均层高4米计算，楼层数可达到75层。未来是N梯四户或五户的设计？户型阳台该如何摆放？
300㎡+的户型设计，在南宁可以说达到豪宅的面积段，而在逼仄的商务地段里的豪宅还少有先例。且豪宅所需的圈层、园林绿地、舒适度、服务、会所等，在此如何体现？
变性后的“邕府·紫薇府”如何解决这些痛点和难题？
我们有待信息的进一步释放。
这个项目如今建设进度如何？
8月20日，大V君到现场实探。
从平乐歌海路口看过去，项目两栋写字楼高耸。
图 | 恒大国际中心实景
走近，在十字路口就能看到恒大世纪梦幻城的招牌，而未亮的电子屏幕上方，如今打出的是“平稳基金国际中心”。
图 | 恒大国际中心实景
一眼望去，项目周边的绿化带部分杂草重生，看得出无人搭理已久。目前有围挡围住，即将施工的样子。
绕项目一圈，工地入口中门头上打出的是“平稳基金国际中心项目二期A地块”续建工程，原来的“恒大”相关信息已抹掉不见。
图 | 项目工地实景
围挡周边，还有“邕府·紫荆园”（原恒大御府）、“邕府·朱槿园”（原蓝光雍锦澜湾）的相关广告信息。
整个项目，低层商业建筑早已建好，曾经也是恒大世纪梦幻城接待中心。走进一看，内部早已变为办公场地，但如今空无一人。
图 | 原营销中心办公区
已建起的两栋高层写字楼，是项目的B座和C座。目前整体外墙玻璃基本安装，不过还没有完全建好。
图 | 项目工地实景
放飞小飞机，低层商业顶上的绿植较为茂盛。B/C座低层和顶部都有工人施工。一楼的部分园林已零星种上树木绿植，整体还在施工中。
图 | 项目工地实景
在项目的南侧，目前地块还是一个坑。这就是此次规划调整的地块，曾经规划的超高层地标建筑A座。
图 | 商改住地块目前还是坑状
在周边，多是写字楼，商务氛围很浓。生活所需的氛围就差了点意思。
而A座与已建好的B/C座楼间距肉眼可见的近，几乎没有园林空间可言。
图 | 高层建筑之间楼间距不大
很难想象未来改成住宅后，小区绿地率会怎样。
在南宁，商改住已经喊了多年。但一直没有已实行的成功案例。
恒大国际中心会不会成为首例？
早在2020年10月21日，《南宁市人民政府办公室关于印发南宁商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》（下称《通知》）发布。根据文件内容，“商改住”方案的主要目的是为了防范化解商业办公用房高库存风险，促进房地产市场平稳健康发展。
图 | 2020年南宁商改住相关通知
而从实际推进来看，近4年来目前南宁也仅有绿港国际上城、大嘉汇尚悦、绿港国际中心、邕府·紫薇府（原恒大国际中心）等极少数楼盘成功实现了商改住，但具体还未正式落实。
商改住就万事大吉了？
商业办公改住宅，无非是商业市场低迷，项目期望通过变性住宅走量，以盘活项目。
根据戴德梁行数据显示，2024年上半年南宁甲级楼的存量面积达到约295万，空置率已经达到40.3%。
可以想象南宁写字楼和商业项目的存量和空置压力多大。
但是，新房市场也并不好过。
根据克而瑞数据显示，截至2024年6月，南宁商品住宅去化周期28个月左右。
图 | 南宁商品住宅库存情况（来源：克而瑞）
从地段看，邕府·紫薇府地处五象总基地核心，靠近地铁3号线，周边有广西国际壮壮医院、宜家家居、五象湖公园等资源。学校方面，靠近二中青运校区和天桃实验学校小学部青运校区。
图 | 项目现状
地段资源看似出众，但大面积的大平层产品，未来的定位、售价等都会决定项目的销售。
如距离项目较近的威宁青运村目前主力价1.4万~1.6万元/㎡，大唐新希望臻园1.1万~1.2万元/㎡，若项目定价1万元/㎡，总价300万元起步，有多少买房人愿意买单？
有关项目的进度，我们将持续关注。欢迎留言说出你的想法。
