任何一个楼盘，都要打分评价，进行其不利劣势分析

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合肥楼市看滨湖，滨湖楼市看省府。要说目前合肥楼市卖得最为火热的一个板块，非省府板块莫属。

今天，我们就来看看省府板块的楼盘——锦绣首玺。那么，这个项目到底怎么样？到底值不值得购买?接下来，我们将从区域发展前景、项目户型、开发商品牌等方面向大家一一作解析，希望能为您的置业提供一些帮助。

地段测评：9分

滨湖楼市看省府 热点板块升值不断

整个滨湖新区按照区位和功能的划分，目前形成了五大板块。从最先开始发展的1.0板块滨湖启动区，到2.0板块金融服务区，再到3.0板块省府政务区、4.0板块环湖CBD区，再到5.0板块滨湖卓越城。

据不完全统计，目前滨湖区待售、在售楼盘中，最高均价为3.5万/㎡，除少数楼盘外，其他滨湖区房源基本上全面迈向2万+/㎡。目前在售房源较多的主要是省府板块、金融板块。

滨湖其他主要楼盘价格对比

说到省府板块，相信大家都不陌生。除了政务区的高端楼盘外，3.5万/㎡的合肥房价天花板就在这里，说明大家对省府板块的起点与期望值还是很高的。

以融创秀场所在的省府板块为例，万科城市之光、碧桂园中堂、招商雍华府、新城大都会、滨湖金茂悦、葛洲坝中国府、紫郡府等，房价普遍已达到2.2万+，最高的葛洲坝中国府，装修洋房均价3.5万/㎡。之前入市的项目，目前已经卖得七七八八了，不过随着后续拿地项目融创滨湖印、蘭园、铂悦天汇、锦绣首玺、保利和光尘樾等项目入市，板块内房源充足，就是价格都比较高，装修高层均价2.3万/㎡以上，装修洋房2.8-2.9万/㎡。不过合肥也不缺有钱人，从开年后省府板块房源销售情况就可见一斑了。

点评：省政府南迁后，滨湖成为未来市中心已无悬念，参照市政府所在的政务区，从前的郊区摇身一变成如今的市中心，亦是当下房价的制高点，而滨湖有极大的可能性也会照这种趋势发展下去，会不会取代政务区成为全市新房均价的排头兵还不好说，但众所周知升值是必然的，置业滨湖几乎成了置业合肥的首选，而置业省府板块更是成为购房者争抢的“香饽饽”。

项目地图

品牌测评：7.5分

重庆房企入皖 合肥已开发4个项目

很多合肥人对华宇这个开发商还不够熟悉，其实，华宇创建于1983年，1995年成立华宇集团，到目前为止有37年的历史。目前开发的项目已经覆盖了全国包括重庆 、成都、杭州、西安、武汉、合肥等22个城市，累计开发194个楼盘。

目前华宇在合肥已开发4个项目，御锦江山、锦绣龙川、锦绣首玺、锦绣花城。锦绣首玺是由华宇和禹洲联合打造的品质改善锦绣系作品，也是华宇地产在滨湖的开篇之作，爱惜品牌羽毛的话，品质都不会差。禹州地产在合肥开发了好几个项目，从最早的肥西禹州华侨城，到新站的禹州中央城再到肥东的禹州中央广场，其在合肥之前开发的多为刚需盘，且禹州中央城业主维权较为厉害。

点评：近两年来，合肥一到交房季就是维权季，房屋质量问题层出不穷，让人防不胜防，亟需负责任的、爱惜品牌的开发商带来新的改变。合肥不缺有钱人，缺的是好房子，希望锦绣首玺能够给合肥人居带来惊喜。

项目鸟瞰图

配套测评：8分

周边配套完善 生活较为便利

锦绣首玺总占地约5.5万方，总建筑面积达到了约15.5万方，分为A、B、C 3个地块开发，共规划的住宅套数约为808户。综合容积率约2.05。项目整体不是很大，整个项目为高层住宅为主，看房客户反映楼间距不是很大。

其中A地块总建面约13.4万方，绿地率40%，容积率约2.5。由10栋小高层、1栋高层、1栋物业综合用房组成，采用南低北高的设计，南面两栋13层，中间15层和18层，后面是18层和24层。

B地块，就是售楼部所处的位置，总建筑面积约6700㎡，容积率是约0.63，、绿地率约35%。也是代建的幼儿园，以后家里宝宝上学接送会非常方便。

项目沙盘

C地块，是建设的便民服务中心，总建筑面积约1.4万方，容积率是约1.7，里面配置的有社区服务站、室内活动中心、社区养老服务站、农贸市场和配套商业，满足小区的基本生活需求，非常方便。

从项目周边配套来看，无论是购物、上学、就医都十分方便。

商业配套： 滨湖百大心悦城、悦方ID mal、世纪金源购物中心万达茂、滨湖银泰等周边购物综合体均能够满足生活需求。

教育配套： 项目自身自建了约6700㎡的幼儿园， 另外师范附小，寿春中学，48中，一中等学校都在项目周边，教育配套非常丰富。

医疗配套： 安徽省立医院是三级甲等医院，2015年10月份准备在滨湖建设新的省立医院总院，目前省立医院老年医学康复中心一期工程已经在建。

环境配套：项目北侧规划了合肥中央公园， 规划约15.3平方公里，其中景观绿地面积约7.83平方公里。

点评：要知道，省政府当时择址肯定是考量很多，目前省府板块的配套也在不断完善，资源利好的兑现只是时间问题。

户型与总价测评：9分

锦绣首玺主要在售主力面积120㎡、140㎡，均价23703.2元/㎡，也就是说一套房子至少在284万，对于购房者而言，首付三成需要85万左右，后期还贷压力比较大，接近199万的贷款，按照合肥目前市场主流房贷利率5.88%来算的话，每月还贷11778元左右。近期部分99平米户型在售，但是要求首付五成以上。所以，适合一步到位、且有一定经济实力的改善家庭置业。

项目综合测评：8.5

1、项目最大亮点总结：

√省府板块，会展中心与省府板块中间位置；

√距离中央公园较近；

√户型可以，没有什么浪费过道面积；

2、适合购买人群：适合一步到位的改善置业人群

李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。综合分析来看，目前的滨湖已经是合肥改善置业的主战场，房价基本迈上2万+，刚需人群不得不到房价水平相对较低的瑶海、新站区域。

3、我们最后再来具体说说项目的劣势或不利感知吧：

√ 两个开发商联合开发的，通过实地考察，从绿化上看其品质就比隔壁的融创印与旁边的恒基旭辉铂悦差一点的；

√ 项目地块较小，楼间距较大；

√ 北边有个加油站，影响其周边分布的几栋楼；

√ 交通美中不足，距离最近的地铁一号线有一点距离；

√这么高的价格，学区待提升，但是省府板块目前都是这样的；

（嗯，咱说起劣势来，也不带怕的....）

ps : 想了解项目在售户型图的与户型算价的，留言或私聊回复“锦绣首玺”，我们会推送给你！

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