楼市大拐点!东莞52万套房在亏钱?超半数买房人赚翻了

东莞房叔 2024-06-17 10:44:29

楼市利好政策还会再加码!你在东莞买的房,现在赚还是亏?

你坚信东莞房价还会通胀涨回来吗?带着多个疑问,一起来看看东莞这几年的楼市成交量价映像。

7年,东莞人买了30.5万套新房

根据不完全统计,2017年至2023年东莞新房成交了30.5万套左右,其中2020年新房成交套数6.5万套左右,是周期性峰值。同时,新房成交均价连续7年持续上涨,至2023年的峰值。

值得注意的是从2020年开始新房成交套数和成交均价出现背离,成交套数持续滑落,而成交均价持续上涨,这是东莞优质新房被市场热捧产生的结果。在目前供应断崖式滑落和利好政策烘托下,东莞新房市场的成交量可能会在今明两年正式完成筑底,同时新房成交均价走势也会在今年形成拐点,市场正在检验价值和价格的关系。在房地产新模式下,新房市场中商品房的市场正在萎缩,同时保障房也会增加市场份额,例如产业园配建保障房等。

7年,东莞人卖了21.6万套二手房

根据不完全统计,2017年至2023年东莞二手房成交了21.6万套左右,其中2022年是东莞二手房成交量的周期性低估。同时,二手房成交均价进入2020年也维持在“2字头”阶段,今年大概率会跌破“2字头”了。

值得注意的是东莞二手房成交量有上升趋势,而成交均价可能会进一步滑落,也形成量价背离的走势,这是部分早期低价二手盘开始搅动市场的结果。目前东莞二手房市场在“性价比”下,可能会持续走出远超新房成交量的态势,这或许就是一座城市中位数购买力的具体表现了。另外,二手房的折旧和得房率会成为其价值回归的重要因素,而产品的落后会使得二手房市场真正进入居住属性的现象。在新房市场的全面冲击下,二手房市场大概率也会“以价换量”,找到合适自己的群体。

东莞一半人买房赚钱,另一半在亏钱

根据不完全统计,东莞商品房住宅有110万套左右,而买在2017年之后的商品房住宅有52万套左右,意味着东莞还有超一半的买房人是在赚钱的。值得注意的是2017年开始买入的人群占比接近一半,他(她)们需要保护自己的资产账面价值,所以也就会出现松山湖园区个别二手盘的保房价行动。

对于大家关心的房价问题,一般的市场规律是4至6年为一个短价格周期,从2022年为起点计算,今年是第三年,而过去两年多东莞房价已经初步完成深度调整了。若按4至6年为基准计算,上半场可能已经结束;下半场在利好政策烘托下,房价更多会在合理空间内缓慢波动。另外,还要等全面的利好政策(7月会议)落地后,市场会有不到一年的时间消化利好政策,形成真正的筑底回升。现在,市场上有一种声音是坚信东莞房价一定会涨回来的?你觉得呢?

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