我们知道，在政策持之以恒地刺激下，青岛楼市已经有所好转。

但从各方监测到的房价变动趋势来看，青岛房价下跌幅度不仅没有减小，反而有扩大之势。这是怎么回事呢？

01 官方数据

国家统计局每月都会公布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中包括新房住宅和二手房住宅。

因为新房价格的变动受制于多方面的因素，反而是二手房的价格变动更能反映出真实的市场行情。

根据国家统计局的统计，2024年5月青岛二手住宅价格环比上月（2024年4月）下降1.2%。

只看这个降幅，你可能以为很小。但把过去一年的环比降幅进行对比，会发现这个数据还是很大的：

平常的降幅都是0.5%左右，2024年5月到了1.2%，是近半年的新高。

尤其是，2024年5月和2024年4月连续两个1.2%的环比下降，在过去一年中是没有过的。

仅从这个数据上来分析，我们完全可以说青岛二手住宅价格的下跌幅度在进一步扩大。

02 民间数据

官方的数据，考量因素太多，也不是那么及时。相对来说，还是民间数据更加客观。

像冰山指数，已经能做到按周分析的月环比变化。

6月第3周，也就是上周，环比5月份的第3周，青岛房价下降1.1%，与国家统计局的数据相差不大。

这说明，至少到6月第3周，青岛房价下降幅度还在拉大。

03 以价换量

最近楼市的稍稍回暖，是建立在两个基础上的。

一是政策利好。具体就是首付比例、贷款利率都在下降，这是国家让利与买房者。

二是以价换量。要想促成成交，二手房东得降价，开发商也得降价，买房者在挑，谁降价多就买谁的。

这两个基础达到一定的程度，有些买房者就会出手了。

因此，我们最近看到售楼处、房地产交易中心的人是多了一些，二手房也好卖了一点，成交量也上去了一点，这都是客观存在的。

但既然是以价换量，就说明价格还在下降。成交越多，体现在报表上的下降幅度就越大。这就是我们看到青岛房价下跌幅度进一步拉大的原因。

04 有点蔫

如前面所说，政策利好和以价换量达到一定的程度，有些买房者就会出手了。

但另一些买房者，还会再等更大的优惠。

当先出手的客源消化差不多的时候，成交量就会降下来。但没想到这个下降速度这么快。

下表是青岛新房的供销周变化，其中红色是成交量：

在5月底窜高了一下后，6月份的这两周已经回归淡季正常量。

二手房走势更加明显：

从最高近1800套，降到1300套，下降量十分大。

这至少说明，前段时间密集发布的政策利好，其所造成的市场影响正在逐渐减弱。要想让市场继续上扬，还需要更多更大的政策。

2024上半年马上就将过去，下半年的走势，从上面的分析中已经可以大致看出来。