记得上个月，楼Sir写了两篇关于海口新房的文章，主要目的有两个：

一，复盘上半年哪些楼盘，卖得比较好，哪些不尽人意；二，梳理一下，下半年哪些楼盘可选，哪些值得关注。

可结果嘞？不看不知道，一看吓一跳。

楼Sir一口气扒出了37个楼盘，无论数量、覆盖范围，都比上半年多出不少，完全一副大混战的场面。

不夸张地说，目前市场已经进入拼刺刀的阶段，而且还是刀刀见红。

那么，海口新房竞争激烈，二手房是个啥情况？

简单总结一下就是，形势不容乐观，挂牌量依旧处于高位，房价还是止不住的跌跌跌，…

今天，楼Sir就来说道说道。

海口挂牌仍在高位

房价依旧跌跌跌跌

说起海口二手房，大家最关心的无非就三点：挂牌、房价、成交。

老样子，楼Sir还是参考“贝壳找房”数据，跟大家唠一唠。

目前贝壳平台上，海口二手房挂牌量为24385套，整体跟楼Sir上一次统计相比（5月15日，22700套），又双叒叕增加了不少。

| 8月9日截图自贝壳找房

而且据楼Sir经验，这也只是前台的数据，实际的话肯定不止，至少还有2000-3000套未展示出来。

换个角度来看，海口二手房的挂牌量还在不断走高，越来越多的房东，加入卖房行列。

至于月挂牌数据，楼Sir放在下面了：

可以看到，今年由于限售政策的松绑，海口每个月的二手房源挂牌量，都处于高位。

其中，1月挂牌量最多，也就是“限售5改2”出台的那个月；其次，为春节后（2月）的3月份。

而之后的4-7月，每月基本维持在3300-3700套。

算一下，今年光是贝壳一个平台，每天就新增100来套二手房，这要是把全海口市的加起来，数量只多不少。

此情此景，再加上房价一直下行，那画面想都不敢想。

而说到房价下行，楼Sir也说了不止一次了，最近一年多，海口二手房价一直处于“跌跌不休”的状态。

这不，国家统计局最新数据显示，6月海口二手房价又双叒叕下降了，环比上月降幅0.9%。

掐指一算，自去年4月到现在，已连降18个月。

然而，这还不是最吓人的。

拉长时间线，你会发现，从2022年6月至今年6月，房价出现上涨的月份只有3个，其余时间均在下降。

换句话说，近两年的海口二手房价，有21个月都在降；累计降幅，更是直接干到了13%。

按照这个降幅，各位可以粗略计算一下，100万、150万、200万的房子，相当于降了多少？

大家算完，有没有一种“血流成河”的感觉？

至于房价降到什么地步？贝壳数据也有统计：

可以看到，最近一年，海口二手房价一直处于波动状态。

去年，最贵约为1.75万/㎡，到了上个月，直接降至约1.51万/㎡，价差高达2400元。

要知道，这还只是均价，要是实际放在某套房源上，降幅肯定不止这么多。

楼Sir印象中，早在2022年，海口二手房均价一度涨到1.93万/㎡，再看现在，是不是相当惨烈？

说到这里，估计不少二手房东，或是当初在高位上车的买家，都要绷不住了。

至于这个趋势，未来还会持续多久？

楼Sir试探性的问了一嘴资深人士，对方表示，还是“深不见底”…

| 聊天截图

2024年，谁在买二手房？

话说，海口二手房挂牌涨、房价跌，实际卖得怎么样？咱们接着往下看。

据贝壳数据显示，7月该平台二手房成交量为385套，环比上月增长6.9%。

| 贝壳找房截图

另据楼Sir之前的统计的数据，今年1-7月贝壳二手房成交套数，基本维持在300-500套之间，大概月均成交356套。

看上去，是不是觉得还算不错？

其实跟挂牌一对比，就会发现，这个成交表现就疲软了不少，甚至有的月份，成交量还不及挂牌量的零头。

而且就目前这个挂牌和去化速度，海口二手房啥时候回暖，也是个未知数。

整体看下来，目前的市场，对于卖家来说，想要变现，难度依旧不小。

但对于买家来说，依旧还是个好消息，房源多，上车机会就多；价格低，上车成本自然也会更低。

| 航拍海口 楼Sir拍摄

话说，到底是谁在买二手房？

楼Sir把贝壳上半年成交的所有房源数据，扒了一个遍，并对面积段和总价做了梳理和对比：

大家可以看到：

成交面积方面，建面90㎡以下的占比最多，有47%；其次为90-120㎡和120-140㎡，占比分别为26.7%、14.8%。

成交总价方面，100-150万的占比约28.9%，100万以下的有24.4%，150-200万的占比22.1%。

也就是说，当下上车海口二手房的群体，主要还是以刚需为主，其次才是刚改和改善。

恕我直言，大家还是爱买新房

看到这里，可能有人要问了，现在二手房源这么多，房价又这么低，还有“大冤种”去买新房吗？

楼Sir的答案，可能要让这些人失望了。

这一次，楼Sir参考的是资规局官方公示的转移登记数据（俗称“过户”）。

先提一嘴，尽管这个数据并不代表交易情况，但也能充分体现海口新房和二手房的市场活力。

据最新数据显示，2024年1-7月，海口新房住宅转移登记22624套，除2月以外，每月基本维持在3000~4000套。

二手房方面，则一共转移登记了13408套，其中只有4月、5月、7月在2000套以上，其余均为1000套。

掐指一算，今年前7个月，海口新房和二手房转移登记相差了9200多套。

这也就意味着，尽管海口早在年初就调整了限售政策（5改2），但新房的活力，仍旧可以甩二手房一大条街。

这个现象，如果映射在成交端来看，大家可以理解为：在海口，买新房的人更多！

毕竟，买新房的人越多，转移登记数据，自然也会上去。

说实话，今年以来，楼Sir经常听到，类似“买二手房性价比更高”的言论，相信在座的各位，也是如此。

但现在看下来，海口的买家，还是更倾向于新房的。

那么，今年二手房跟去年相比，又是啥情况？

依旧是资规局的数据，去年1-7月，海口一共转移登记了二手房12765套，今年1-7月则为13408套，两者相差仅643套。

也就是说，今年海口二手房市场活跃度，尽管给人的体感，比去年强了一些，但也远没有想象中的那么热。

看到这里，大家是不是也没想到？

毕竟在经历了年初那一拨“限售5改2”的政策刺激下，市场一夜之间冒出来很多房源。

可结果呢？

本以为要大干一场，可跟去年一比，又没有那么火爆。

不过话说回来，政策确实刺激了一些人上车二手房，市场也着实活跃了一波。

但热闹的，更多的是卖方市场，反观买方市场，更为理智一些。

如果硬要楼Sir说一个原因，那只有一个，就是大家“非必要，不买房”的心态，已传递到了二手房市场。

此外，楼Sir还发现，目前海口二手房开始有了降温苗头。

之所以这么说，是因为楼Sir发现，海口二手房的看房人数和看房量都在下降。

| 图源贝壳找房

据贝壳数据显示，在刚刚过去的7月，以上两个数据均迎来了自3月以来的最低位。

这也从侧面反映出，二手房淡季马上就要到来了。

最后，简单总结一下。

在经历了2021年-2022年的那一拨疯狂之后，目前海口二手房已经进入“挤泡沫”的阶段。

再加上投资客的加速离场，市场开始回归原本面貌，并逐渐向买家倾斜。

至于下半年怎么走，楼Sir也会持续关注。

如你也关心海口的二手房，不知道怎么选？或是自己要不要卖/买房？

别急，后续楼Sir还有海口各版块房价，以及最近成交的上百套房源分析~