爆发的嘉裕公馆，筑底的珠江新城
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
国庆期间，新房的成交预估在6000套，二手的成交预估在2000套左右。接下来整个10月，新房和二手房都有机会冲击1万套的成加量。
当然，二手的回暖幅度显然不如新房。
二手房市场当然也在回暖，但是相比新房的艳阳高照，二手房更像是早上八九点钟的太阳，太阳从东方升起，阳光一束束打在身上，皮肤却还不能感受到日光的温度。
黑夜刚刚结束，东边天机露出鱼肚白。太阳缓缓升起，阳光照射的角度太大，日光自然是不能一开始就惠及到每一个角落。
二手房市场有很多小区还藏在日光无法触及的阴影中，依然有部分小区创造新的最低价。而珠江新城是那个最先沐浴阳光的板块，嘉裕公馆则是最先受到感受到阳光温度的小区。
在国庆假期这一周，嘉裕公馆成交了5套住宅，其中4套都是6号那一天完成的。
不仅如此，单价在13-16万/m²之间。最低单价13万那套是低楼层的南向。其他高楼层的成交全部都在15万/m²以（）上。
今年嘉裕公馆总共成交34套，9月加上10月初的这几天，已经成交15套。占据全年成交的44%。
可以说，嘉裕公馆的北向基本上站住了12万/m²的这条线，而南向则基本站住了15万/m²这条线。
短期成交量的爆发，势必会让笋盘快速消失，接下来又进入多空博弈的新阶段。最终哪一方力量更强大，天平就会向哪一侧倾斜。
不论如何，黑夜已经过去，珠江新城开始筑底，太阳上升的趋势无法阻挡。
01
我们都知道广州楼市自从进入7月之后就开始冷清，随着上一轮新政效果减弱，不仅热门板块、网红盘成交价屡屡爆出跌破多年新低，连以价换量的势能都没有了。
当时8月上旬5个周有4个的成交量是环比下滑的。
但到了8月下半旬，市场颓势就已经有所扭转，成交量单周数据连续上涨。
所以9月底新政激发市场热度不假，但实际上，市场自我的条件能力也在发挥作用，8月底就开始有迹象了。
我相信即使没有新政的刺激，市场也会逐渐走出低迷，只是过程会缓慢很多，并不会像现在这样疾风迅雷。
嘉裕公馆也是在8月底的成交就开始冒头。南向中高楼层只要在15万/m²，北向基本在12万/m²左右，都会有大量的购买力承接。
我对9月2号那套南向三房以15万的单价的成交印象非常深。
这套成交达成后，嘉裕的其他业主迅速反应，南向纷纷把价格下调到了这套成交的单价，北向也按照比例，把单价下调到12万/m²。
之前嘉裕的价格是很难谈动的，像南向的三房四房单位更是如此。
而嘉裕在价格下调到位后，成交开始爆发。先是西向和北向，接下来是南向的集中成交。
我们对价格的研究，会比大部分人多一个维度。
大部人以为的房价下跌，就是房价爆腰花，满大街白菜价，投资客爆仓割肉立场。之前卖10万的单价，现在只能6万单价成交。
那么，6万成交变10万成交，房价是不是就算涨到10万了？
反之，10万成交变成6万，房价是不是就暴跌到6万了？
答案是否定的。因为这里面少了价格深度这个维度。
成交10万之后，如果没有买家愿意用10万的价格来买，那么涨价就是不成立的。
如果有持续不断的买家，愿意用10万的价格来买房，那这个价格才算是成立的。
更进一步，如果这个时候没有10万单价的房源，12万单价依然有持续的买家愿意买入，那房价又跳涨了。
房价下跌也是同样的道理。
如果跌到6万，接下来没有卖家愿意6万来卖，这个价格也是不成立的。
如果市场上一直有卖家愿意用6万的价格卖房，那价格才是真的暴跌了。
而如果6万的价格，后续都没有买家愿意接盘，那就意味着价格还得继续跌。
所以对于价格的判断，不能仅仅是看当下的成交价。要看的是接受成交价的买家数量，和愿意以成交价卖的卖家数量，买卖双方在价格博弈中的平衡点。
这个买卖双方的数量，就是价格的深度。
02
我们明显可以看出来，嘉裕公馆在北向和西向12万/m²单价和南向15万/m²单价，都有大量的购买力潜伏在这两条线上。
嘉裕公馆9月贝壳的挂牌量是94套，现在最新的挂牌量是79套。笋盘肉眼可见的被快速消化。
于是，我们可以非常负责任的告诉大家，嘉裕公馆已经触底，跌无可跌了。
并且，对于一个1300多套货量规模的小区，如果成交量继续放大，我们很快就会见到价格触底反弹的场景。
在珠城的小区里，我们会格外关注嘉裕公馆的成交情况。
这不是因为主观上的偏爱，而是因为嘉裕整个盘在放在珠城，有一些独一无二的特性。
嘉裕公馆的次新楼龄，符合市场主流的产品设计，嘉裕作为珠城头部的小区毋庸置疑。
另一方面嘉裕1000多套的规模，有足够多的放盘量可以用来观察市场的趋势。
楼市有非常明显的虹吸效应。
广州，是广东省的广州，也可以是华南的广州。
而珠江新城不只是广州的珠江新城。珠江新城的一江两岸，顶级学位房，是广州房产的顶端，虹吸有购买力的全市范围内的购房者。
嘉裕公馆作为珠江新城的次新标杆，也不仅是珠江新城的嘉裕公馆，还可以广东省、华南片区，甚至全国的嘉裕公馆。对周边的资金都有非常明显的虹吸效应。
楼市在一轮上涨中，不可能所有的板块和房子全部都同步上涨，必然是有部分先涨，有一部分原地不动。
涨到一定程度后，那些还没涨的就会补涨，这就是楼市板块轮动的现象。是一种群体下意识行为导致的交易现像。
而嘉裕公馆就是那个最先接到资金的龙头，所以我们把嘉裕公馆拿出来当做广州楼市的度量衡。
现在龙头已经企稳。接下来广州楼市这条大龙是向上腾越，还是低头俯冲，我们看龙头就能知晓。
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（2024.10.11 橙子 yxjcena）
