今年可能是万科最困难的一年，也是持仓万科的投资者心态崩溃的一年，万科AH股全部创新低了，A股今年以来跌超21.7%，H股跌超37.4%，一点反弹的力度都没有，而且不光是万科的股价跌，保利，招商，金地日子都在跌。相信万科的，理由无非以下几个： 1.万科的品牌和对外影响力，让买的人都愿意相信万科能在这波大的房地产供给侧改革中存活下来； 2.高管中，不管是王石还是郁亮，都是地产行业的顶尖人才，万科的价值观，管理层素质，对房地产业的判断，经过了30多年的检验； 3.前面有煤炭行业的供给侧改革，煤炭股的上涨，仿佛让买入地产的人看到了参照物。 出现的意外有以下几点： 1.房住不炒的存续时间过长，导致对房价的预期发生了根本性的变化，配置房产的意愿降低非常多，都担心买了会产生向日本一样失去的30年； 2.三年疫情，让收入变得不稳定，不敢买入要长期固定支付贷款的房产； 3.银行的三道红线标注，让很多高负债率的民营地产公司直接暴雷，例如恒大，融创，碧桂园； 4.以前小概率的买房交不了房，现在几乎大型民营地产都在谈保交楼； 5.大家都不买房的结果，就是地产公司的销售额大幅下降； 房地产行业是不可或缺的一个支柱产业，但短期来看，市场显然是超跌了。百姓也不是没有需求，只是不敢买，都怕买了会吃大亏，买房子的赚钱效应没了；目前支持政策已大量出台且力度超过以往，ZC效果显现需要一定时间。 现在是地产ZC跟行业现状不匹配的问题，而不是公司自身经营能力的问题，试问有几个公司的经营能力强过万科呢？ 除了公司管理层情绪方面，我谈点这次业绩发布会内容方面的体会： 第一，“融资模式”未来转变了。 从过去的“总对总”到未来的“项目对项目”。 这一块需要大家好好体会、认真理解。 第二，未来缩减债务规模1000亿元。 这个基本上已经把未来的经营方式讲的很清楚了。 第三，现金流量表方面。 经营性现金流科目反映的截至去年年末叠加销售下滑的交付高峰情况依然在持续。经营性行现金流入降了，但支出降不下来。 说白了就是：房开方面收支状况还是崩的比较紧的。 一季度和半年报经营性现金支出这一块还需要继续观察。 第四，经营性资产EB­I­T­DA对当前状态下利息尚不能完全覆盖。 至少在我看来，管理层是比较坦诚的，该说的都说了。理解到什么程度看个人。 郁亮最后说到“万科绝不躺平”。 就凭这句话——只要做到，我依然认为万科是值得尊敬的。 万科作为中国最大的房地产开发商之一，其业绩和股价的低迷与房地产市场的周期性波动密切相关。 首先，房地产市场是一个典型的周期性市场，经历了快速上涨、平稳发展、调整回落等阶段。在过去的十几年里，中国的房地产市场经历了快速上涨的阶段，大量的资金涌入房地产行业，推动了房价的快速上涨。然而，随着政策的调整和市场的饱和，房地产市场开始进入调整期，这也是万科业绩下滑的一个重要原因。 另外，万科的业绩也受到了宏观经济环境的影响。近年来，中国经济增速放缓，消费者购房需求减弱，这对万科的销售业绩产生了负面影响。同时，中国政府为了遏制房价过快上涨，出台了一系列调控政策，如限购、限贷等，这也对万科的销售业绩产生了一定的压力。 再就是，万科的经营模式相比过去也发生了改变。过去，万科主要依赖土地储备和高杠杆的模式来推动业务增长，但随着土地成本的上升和债务风险的增加，这种模式的可持续性受到了质疑。 总体来说，万科的低迷是多方面因素的结果，既有市场周期的影响，也有宏观经济环境和公司经营模式的问题。对于万科来说，如何适应市场变化，调整经营策略，将是其未来的重要挑战。 点个关注投资不迷路……