这几天忙着搞事情，废话不多说，拒绝注水直接上干货：2023年买房，这些坑莫要再踩：

①

从2020年到2022年期间，在疫情和调控的双重叠加下，国内经济和楼市均萎靡不振，多行业贴地飞行已久；从而多城市体制内降薪，公共交通线路取消或停运甚至拍卖。

想要看懂国内楼市，看清城市的房价，一定要学会紧盯这只无形的大手；不光要听说了什么，更要看做了什么。

身为普通老百姓，以前但凡是能赚大钱的人，一般都是不听话的；而现在，只有识时务紧跟大家长的人，才是能活下去的。

当然了，个人觉得仍有必要重复下当初的看法：2023年到2024年的昆明行情，绝不会亚于2020年下半年的小行情；只是多与少和快与慢的问题！

所以，买或不买换或不换，都请自行决断！

②

去年的这轮熊市，从2019年底信贷开始吹风收紧；2020年口罩事件影响、年初松年底紧；2021年史无前例的调控大棒彻底砸来；2022年彻底松绑无效后，开始发力刺激至今。

2020年上半年利率下调，当时告诉大家房子要理性回归居住属性和居住品质，让大家抓紧时间优化资产；2021年1月份告诉大家楼市调控即将到来，横盘或分化式下跌即将开启，切莫再追高站岗；2022年告知大家，将是此轮熊市的市场底和政策底；2023年初，让大家赶紧动起来了。

纵观这几十年的楼市调控史，以及上轮中的调控节奏；再想想高价站在峰顶放风筝的你，连最基本的观天象踏节奏都不懂，还一心祈祷着房价翻倍的红利。

不懂得敬畏和尊重事物的客观规律，这大概就是很多房产小白和半瓶子投资客的宿命吧！

当然了，熊市有熊市的操作，牛市有牛市的玩法；若你经验和手艺早已达到庖丁解牛之境，那也可直接无视周期和节奏，靠纯技术强行频进频出。但这类人，万里挑一屈指可数。

③

在2月份中，由于各城楼市回暖行情过于火热，从而推动整个市场强行掀起一轮置换潮，导致各城二手房挂牌量上升；于是从3月初至今短短两周的时间，全国各地无论是新房还是二手房，看房量和成交量均开始回落。

于是乎，很多媒体和小白为博起眼球，发泄心中的愤怒情绪；开始大肆宣扬此轮行情是最后套现离场的机会，更有甚者语不惊人死不休，四处扬言抛售潮来了，国内房价要崩盘了。

而现实中，此刻在挂牌卖房的群体主要分为两类：一类是计划卖房腾出资金和房票后，无缝连接做更高品质置换的二改或纯改善，这类占了80%；另外一类则是半瓶子投资客，由于受到上轮熊市的调教，他们准备平出后持有更为优质，更具投资价值的资产，这类人占了20%。

事实上，准备卖房后彻底远离楼市的，为数不多；随便去问几个此刻身边在卖房的朋友，或问问你家楼下的中介门店小哥们便知，无需多言。

④

无论是新房还是二手房，无论是一线城市还是十线城市，买房最重要的一个环节就是价值；无法正确衡量房屋价值的人，在我看来无疑都是房产小白。

这一点，也是导致很多人被深套其中，牺牲自我后给原房主解套的根本所在；主要都是源于无法做出正确的价值判断，加之在中介或房主的一顿吹嘘或言语蛊惑下，便立马乖乖缴械投降。

若实在不会评估房屋优劣，在下不才斗胆献上个万能方法，请务必学以致用：

新房，片区板块价值和购买力最重要，二手房，地段和价格最重要；房龄8年以内的二手房，产品力和维护情况最重要；房龄15年以上的房子，地段和稀缺性最重要。

8年内的房龄，买土地以及建筑物价值；15年以上的房龄，买的是纯土地了。所以，你买的房子还有没有其它竞争力，将决定能否找到最后一个接盘侠。

当然了，简而言之，只有会买会卖才是最最最重要的，没有之一。

⑤

在买房操作中，不光是小白的买房思路让人匪夷所思，很多改善买房人的水平也让人惊叹不已；半数以上均是头痛医头，脚痛医脚的置换思维，为了买房而买房；导致他们房子很多套，却没有一套拿得出手。

而他们不断置换的理由有：今天和物业现场比武了，明天品质和环境又太差，后天邻居素质太低了；导致很多改善刚入住就后悔，自此陷入无限循环，不断改善的困惑中。

改善买房，首先要弄明白的就是，什么是正确的改善思路；盲目为了换房而换房，不光资产量级和阶层都没有丝毫提高，反而还成功掉出中产大队。

这无疑是，最愚昧的换房思路；类此骚操作的大有人在，请扪心自问。

⑥

在经历2月份的小回暖后，很多在卖房的房主都很傲娇，对自己的房子信心十足，巴不得房子能翻倍卖出。

当然了，作为卖家而言就必须有卖家的姿态，这个没问题；但更可怕的是买家没有买家的样子。

无论熊市还是牛市，房东反复跳价的房子，千万别买。年后，经多个考虑买二房的粉丝反馈，常会出现只要看房就跳价，只要想谈就跳价。

只能说人品有问题，他根本不诚心卖，房子再好也不能买；否则，即便是前期都一切顺利，那后期的重点交易过程也会生不如死，而且房东可能随时违约或直接对簿公堂。

所以，我之前为何给找我咨询卖房的粉友说，切莫频繁改价或跳价，没有任何实质性的意义。

⑦

这几天，多个在上轮熊市中关门歇业的大小房企，近期在重整旗鼓，准备重新开门迎客了；在此，奉劝下那些喜欢贪图便宜，总是抱有侥幸心理和对赌心态的无知小白。

2023年的房地产行业洗牌重来，在墙倒众人推的作用下，某些本已千疮百孔的房开，即便是侥幸避开了烂尾停摆的风险；接下来的减配缩水、降标也是大概率事件。

虽然，接下来行情和预期都会拐转，各房企融资端和市场端都会有所好转；即便是如此，新房仍需评估控制风险，请不要抱有任何侥幸心理。

请切记，对于房企而言：只有实现销售端的资金回流，才是支撑一个房企能长久活下去的根本，没有之一。

不然，注定都只是昙花一显，只会套牢和坑害更多的无知小白！

⑧

早在2020年我就说过，地王盘、标杆盘一般人都不要投资。由于此类盘无可比拟的品质和体验，使得入住群体感受到自身的与众不同，业主都十二分荣耀，往往忽略其高价的影响，而这恰恰是投资的大忌。

普通人投资房产，刚需主流或刚改仍是最佳选择，其次才到二改和高改；而你却偏偏选择了刚需主流中的收割机，城市改善中的天花板；这些，无疑都是房产投资中的天坑。

这些资产，买入之时集万千宠爱于一身，卖出之时泯然众人矣的房子；注定只能是彰显下社会地位和身份，其实根本赚不了几个钱。

那何时解套？

待阳光普照的牛市到来，城市房价地价大涨，地王频出之时；不然，你注定只有被深陷其中，无法解套的命运。

⑨

随各城三胎政策彻底放开，以往的小两居和89平以下紧凑型小三房，未来将会被市场慢慢淘汰；在未来的房产市场里，刚性群体需求迭代升级，改善群体需求优化，已大势所趋。

其次，在投资的情况下，选择面积段最好不要超过120㎡；因为这个面积段的三房居住舒适度最高，每个空间的面积都能满足功能需求。这类产品，一般都配备双卫生间，后期生活便捷度较高；更重要的是后期受众群体大，流通速度更快，变现能力更强。

⑩

在棚改和城镇化未退出历史舞台前，房地产还有大把的红利。但房产投资之路必然也会越来越险峻，越来越考验一个人的胆识和经验以及判断力；因为政策频率会越来越高，周期越来越复杂难懂。

在现实社会中，真相往往都极其残酷；大部分人都安于享乐与安稳，无法接纳超出他认识范围外的任何事物；可偏偏就是这认知上的一步，便已注定是天差地别，更是亘古不变的二八定律所在。

所以，真正的高人与智者，也都并非天赋异禀或异于常人；只是敢于坦然面对社会真相，能克服自身欲望与胆怯，能客观看待与理性抉择罢了。

这一点，在楼市中亦是如此，要或不要、都只有自己知道。

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此文完！

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