作 者： 柯 谈

年后的小阳春，是以价换量得来的。各城市漂亮的成交量背后是无数个心在滴血的房东。

但今年楼市最大的诡异是：房价在跌，但豪宅在抢！

上海、深圳、杭州、苏州、南京、成都等一二线特大超大城市皆是如此。

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3月28日，国内豪宅开盘纪录被刷新，上海传统豪宅板块新天地的豪宅盘中海顺昌玖里开盘被疯抢，均价17.2万/平，套均总价4000万，创造了4小时196.5亿的全国销售纪录。

4月9日，上海陆家嘴滨江板块滨江凯旋门项目触发积分摇号，均价17.28万/平，套均总价超4000万，212套房源，认购1060组，认购率达到504%。

我记得去年各城市法拍房流拍率特别高，即使成交也是严重低于市场价的。但是今年开始，各地法拍豪宅都被疯抢，溢价率暴表。

2月29日，位于上海闵行区臻园的一套建面约936.11平方米的独栋别墅，经过45轮竞价和39次延时，以1.8099亿元成交，每平方米单价高达19.33万元。

3月7日，上海浦东新区的顶豪九间堂的一套法拍房，经过117轮激烈的竞价后，最终以1.44亿元成交，超出评估价1700万元，每平方米单价高达21.14万元。

3月29日，上海传统顶豪汤臣一品的一套建筑面积约433.87平方米的法拍房，经过275轮激烈的竞价和244次的延时，最终以约1.18亿元成交，每平方米单价高达27.3万元。

4月9日，上海长宁区夏都花园一套别墅，经过1904轮竞价和1873次延时，最终以约1.28亿元成交，超出评估价约1529万元，每平方米单价高达21.34万。

现在的大环境下，这些上海豪宅法拍房都能以高溢价成交，根本原因在于这些房子位置极佳，供应极少， 都位于上海知名的豪宅区板块，如陆家嘴、长宁西郊、浦东东郊、闵行古北，核心城市核心地段豪宅都能穿越周期，受大环境影响不大，逆势向上成为必然。

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深圳豪宅市场的火爆行情丝毫不逊于上海，进入4月，外地和本地的投资客也慢慢进场了。

4月初，深圳5套4000万+的豪宅成功拍出，这5套顶豪均以超高溢价成交，其中有两套别墅破亿：

第一套沙河高尔夫别墅在经过493轮竞价，最终以1.6亿的天价成交，折合单价高达37.73万/㎡，不管是总价还是单价，均打破了深圳住宅法拍史上最高纪录！

第二套华侨城纯水岸五期，在1.8万人的围观下，6位大佬轮番出价，经过39轮竞拍，刚破亿就成交了。

第三套华润深圳湾瑞府，在经过50轮的延时竞价过后，最终以7401.45万的总价成交。

第四套香蜜湖第一生态苑，共有14位土豪报名竞拍，在经过104轮竞价，最终以6417.4万的总价拿下。

第五套水榭花都（三期），经过64次延时竞价，最终以4126万成交。

除了豪宅市场火爆外，3月底至今，深圳楼市也发生了一个根本性变化。清明假期，大量外地投资客抵深，加上本地的购买需求，看房量大增，热门片区的中介忙的不可开交，1000-2500万价位段的优质二手房房价竟然被买涨了，按照深圳楼市历史规律，1000-2500价位段，是深圳本地改善、本地投资和外地投资的首选，只要市场稍有热度，这个价位的优质二手会首先被买涨。

成交数据显示，4月1-6日期间深圳二手成交量同比上涨近7成，客户看房量同比上涨13.3%。超跌的深圳刺激了部分外地和本地投资客进场捡笋。

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杭州作为二线龙头，豪宅行情虽然没有上海、深圳那么火爆，但只要核心地段的顶豪房源，出来一套就被秒。杭州富人多，不差钱，对这种稀缺的优质资产如饥似渴。

3月7日，杭州传统豪宅区九溪玫瑰园拍卖了一套别墅，经过56轮激烈竞价，最终以5045万元总价成交。相比7年前，涨了2941万元。

时隔一天3月8日，余杭区绿城桃花源的一套别墅，经过36轮竞价，也拍出了7569万元的高价。

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苏州、南京、成都作为强二线城市的代表，豪宅二手市场也是热得发烫，成交神速、逆势涨价的都是核心地段豪宅。

今年以来，苏州千万豪宅的流动性超强，其中，以往挂牌都没几套的园区双湖别墅世茂铜雀台，今年频繁成交，单价普遍在8万+，其中单价7万+的一套房源，成交周期仅1天。

金鸡湖畔的顶豪水巷邻里花园一套二手房源单价竟然破十万。

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今年以来，南京多个豪宅小区二手房价逆势上涨。

城中豪宅金鼎湾今朝天下，一套148㎡大平层成交总价1450万，单价高达97973元/平。

河西青奥滨江豪宅中国府（长江尊邸）3月成交了一套二手房，成交总价1726万，单价7.58万/㎡。

2019年年底中国府新房首开均价约6.4万/㎡，按照这套二手房成交价来看，房价还涨了1万多/㎡，等于房东赚了200多万。

河西神盘苏宁檀悦南苑3月成交了一套326.03m²的顶跃大户型，成交总价2000万，成交单价6.14万/㎡，该房源仅仅带看4次就成交。

河西中涟城二期3月成交一套329.15㎡的房源，成交总价1628万，成交单价近5万/㎡。相比于此前成交的别墅房源，这套房源成交单价不降反升，均价逆势上涨1万+/㎡。

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成都作为最近三年唯一行情火爆房价坚挺的大城市，最近因为核心地段一套豪宅二手房超高溢价成交，房东赚了三百多万，全城中介都嗨了。

2月28日，位于成都一环内，距离太古里不远的新希望D10天府小区，迎来了二手房市场的首套成交，次楼王，43F，建面约223㎡户型最新成交价1200万，成交均价约54545元/平，租客直买。

我查询了成都一房一价，找到这次出售的43F房源，当年卖价为871.65万。

按照持有三年计算，这套房子如今以1200万卖掉。房东相当于三年约赚329万，每年约赚109万，每月约赚9.13万，每天约赚3046元。

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为什么在楼市依旧下行的今年，各个大城市豪宅却逆势火热，我觉得主要是以下几个原因：

一、近几年，我国央行放水明显。截止2023年底，我国的M2余额折合41.2万亿美元，而美国加上欧盟的M2余额只有37.3万亿美元。也就是说，我们的M2竟然超过了美国和欧盟之和。天量的货币总要寻求优质资产保值增值。

二、截至2024年2月，我国的M2中居民存款规模为143.6万亿元，占M2的比重高达47.9%，而在疫情爆发前的2019年12月，居民存款规模只有81.9万亿元，仅仅4年零两个月，存款增长了75%。经济下滑，居民存款却大涨75%，所以，别再说百姓兜里没钱了，是你自己没钱而已。143万亿的存款即使拿出1/3来买房，房价也会一飞冲天。

三、众所周知，今年2月底香港楼市“撤辣”后，楼市爆了。据统计，香港在售价3000万港元以上的豪宅新盘销售中，内地买家的比例由去年10月“撤辣”前的40%多回升至近期约70%，而且这一比例还在上升。内地不让买，土豪就去香港买，哪里政策优惠就去哪里买。

四、去年开始，黄金大涨，主要是由于美元降息预期、美元世界货币影响力下降和战争避险的原因导致的。而在国内，黄金的资金承载量太小，富裕阶层除了润以外，最好的唯一的办法就是抢夺最核心城市最核心地段的豪宅。稀缺，才是王道。

五、从2021年中开始，我国各城市房价已经下跌3年。一线城市普跌30%，二线城市普跌30-40%。这已经是我国房地产历史上最大最惨烈的跌幅了。在万念俱灰，全民看衰的当下，富裕阶层抄底大城市豪宅，你怎么看？

此刻，我只想问一句：有钱人会比穷人傻吗？