近两年，楼市一直充斥着“房价要下跌”的言论，其中不乏一些商业大佬，比如马云曾说过“未来房价如葱”的观点；实业家曹德旺也曾劝说自己的家人尽快优化自身持有的房产，否则，以后想卖都卖不掉，等等，当然，也有一些业内专家持有相同的看法，比如经济学家马光远，前央行副行长吴晓灵等等，均认为房价会迎来转折期，前央行副行长吴晓灵更是直呼：做好“泡沫破灭”前的准备，狂欢的日子已经不多了。
吴晓灵
类似的观点，在今年“黑天鹅事件”以后，更是被各种专家、学者、商业大佬、自媒体等频频提起，可是，购房者发现，“房价下跌”的现象似乎只存在于网上，而真正走进售楼处才发现，房价不仅没有下跌，反而还有所增长。这又是怎么回事呢？
其实，双方都没有错。一方面，房价回归合理化是必然的，但是，需要时间，目前楼市出台的一系列政策、调控均是为了完成这一目标。只不过，房地产行业“风风火火”发展了二十多年，想要在短时间内回归到房价合理化是不现实的，如果，房地产真的选择“硬着陆”，那么，所产生的后果，可能是我们所有人都无力承担的。这不是危言耸听，大家可以看一下日本楼市泡沫破裂后所发生的一切，而我们，可能比日本还要严重，毕竟，日本与我们国家不是一个量级，所以说，只有房价的“软着陆”才是符合我们社会、经济、民生等各方面的发展要求。
房产
另一方面，大多数的购房者都会比较关注一二线城市的房价，但是，一二线城市的房价是抗压能力最强的。要知道，即便是我国的城镇化已经突破60%，但是，距离发达国家还是有一定的距离，也就是说，城市化并没有停止，只是放慢了发展速度，这样一来，还是会有大量的人口会涌入一二线城市，有了人口的支撑，房价想要下跌也并非易事。相反，前段时间有媒体爆料称：辽宁阜新房价“下跌”，还有，燕郊楼市也发生了比较大的变化，。
简单来说，楼市已经开始发生“逆转”，只不过，会从人口少，产业结构不完善的地区、城市开始，比如刚才提到的辽宁阜新，以及大家熟知的鹤岗，双鸭山等这些城市，而我们所关注的一二线城市短期内是很难出现“房价下跌”的现象，具体原因上文中已经解释过了，当然了，在楼市调控的背景下，大概率会是“稳定发展”，像以前的“高速增长”也是不会出现的。
楼市调控
尤其是，经历了2019年、2020年这两个调控最密集的年份以后，明年起，楼市或迎来“3个变化”，有购房打算的家庭，需要了解。
变化一：调控会持续收紧很多业内人士以为，在今年经济遭遇“黑天鹅事件”以后，我国会放松对楼市的调控，利用房地产来快速拉动经济的发展。可结果，事与愿违。相关部门不仅没有放松对楼市的调控，还多次强调：不以房地产来刺激经济的发展，要坚持“房住不炒”不动摇！
尤其是，对于今年“黑天鹅事件”以后，楼市快速恢复火热的几个城市，例如深圳、无锡、宁波等地，纷纷采取了更加严厉的调控政策。此外，8月底住建部和央行还联合召开了房地产座谈会，给房企设立“三道红线”，强行让房企“降负债”“去杠杆”，以及最近火热的“反垄断”，所以说，未来楼市，调控会越来越收紧，直到完成房价回归到合理化的目标。
有一点大家要明确，调控的目的不是“降低房价”，而是要稳定楼市，给刚需购房最大的“方便”。看看深圳楼市，即便刚刚过去的715新政号称“深圳有史以来最严楼市调控”，但是，也没有使深圳的房价降下来，反而，还在稳步上升。这说明一个问题，深圳的房价不是由月入3000的你我决定的，也不是由深圳无数“打工人”决定的，而是由那些千万富豪，亿万富豪决定的。
调控
变化二：城市间房价的“分化”何为分化？简单来收，就是差距越来越大，好的越来越好，差的越来越差。放在楼市上，也就是说，未来像是北京、上海、深圳为代表的一二线城市，房价依然会“稳步发展”，但是类似于阜新、鹤岗、双鸭山一类的三四线城市房价大概率会“开始走低”。原因很简单，两个字：人口！
经济学家任泽平说过，房价长期看人口，而大多数三四线城市的现状是：产业结构单一、经济发展薄弱、就业机会少、人口大量外溢。而像是北京、深圳等城市，恰恰相反，所以有了人口的涌入，就有了房产的需求，房价的抗压能力也就越强。
所以说，对于打算要买房的家庭，要好好看看自己所处城市的人口流向，再去考虑买还是不买，现在买还是等等买。
三四线城市
变化三：多地开始加强预售资金监管对于买房人来说，最难以接受的就是买的房子“烂尾了”。这样的现象并不是个例，而是存在于很多城市，尤其存在于三四线小城市。
近期，为了防止这种现象的发生，昆明，成都等多个省市，都提高了商品房预售资金的监管力度，并推出“专有账户，专款专用，三方共管，节点支付，竣工全付”的监管手段，目的就是防止各房企在“三道红线”的压力之下，出现“烂尾”等现象。甚至，像海南省，直接取消预售许可，采用现房销售。
在很多业内人士看来，这有可能是“取消预售”的信号，说实话，现在住房已经开始“过剩”了，预售制的存在效果已经不大了。
资金监管
最后，给大家两个建议。其一，确保楼市健康稳定的发展是纳入“十四五规划”的，房价的稳定合理化是必然的，靠房产实现财富增值的时候已经过去了，别想了。其二，买房一定要“按需购买”，类似“先上车”的话，信都不要信，珍惜自己的首套房名额，比“先上车”要重要！
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