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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
日前，温州瓯海璟悦置业有限公司100%股权及温州瓯海科技产业发展集团有限公司持有温州瓯海璟悦置业有限公司63768.569444万元债权项目，经过59轮充分竞价，以70,938.569444万元成交。
事实上，该公司是茶山单元D-01地块的项目公司。这也意味着，该地块完成了股权及债券转让，有望启动开发。
这宗股权及债券转让，将曝光度很低的茶山板块，来回到市民眼中。
不过，茶山单元D-01地块主要用于拆迁安置，如有剩余房源才会统筹安排。
这也意味着，该地块未能在茶山真正形成新的商品房供应，更多以今后的二手房为主。
茶山单元D-01地块及高教园区
要知道，最近三年，受市场大环境影响，全国楼市都出现了明显的下滑。
就温州而言，核心城区的高端住房比较坚挺，但外围板块，无论是商品房还是安置房，都出现了大幅下跌现象。
然而，这个没太多购房者关注的茶山板块，竟是个例外。不能说茶山房价没有跌，但跌幅明显低于其他同类外围板块，可以说相对坚挺。
那么，茶山板块是怎么做到的？我们一起来看看。
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茶山板块的商品房、安置房，大多位于茶山高教园区以南。
当前，茶山板块并无在售商品房，只有此前开发、已交付多年的瓯海之光、京都府。
其中，交付约4年的瓯海之光，中高楼层近期二手房可达约17000元/㎡，与当初的开盘价区别不大。
交付已有10余年京都府，小高层二手房同样达约15000元/㎡。
可以看出，茶山板块这些次新房，价格很坚挺，比起其他同类板块，并不便宜。
当然，跟2020-2021年的20000元/㎡以上，甚至近25000元/㎡的二手房价相比，这些年茶山板块的商品房，房价也有下跌，但跌得比其他同类板块少。
除上述两个次新房外，茶山板块其余都是安置房，包括霞瓯锦园、徐欣佳苑、山根花苑、高科锦园、睦洲垟锦园、睦祥锦园、万家利锦园、泉川家园等。
这些安置房，建设年份有一定差异，有刚交付不久的，也有交付很多年的，从而在建筑风格、户型设计、园区配置等方面，存在较大差异。
像霞瓯锦园当前二手房价仍需要约13000元/㎡，但购房者还需缴纳一些税费。
像高科锦园、睦洲垟锦园、睦祥锦园等安置房，由于更靠近茶山老镇区及高教园区，生活更便利，但有些小区品质稍差一些。
不过，这些安置房少有二手房出售。
只有偏西一点的徐欣佳苑、山根花苑，更靠近在建高架桥、高速公路，离成熟区域稍远，价格才低一些，仅10000元/㎡多点。
要知道，更靠近市中心的梧田、南湖板块，安置房也就这价格，甚至一些靠近工业区、管理维护不佳的安置房，价格还更低。
距离市中心更远、相对孤立的茶山板块，竟然也要这样的价格，这就是现实。
不过今年以来，茶山板块偶尔也会出现一些价格极低的急卖房源，但只是少数，再加上二手房挂牌不多，暂未影响板块整体价格。
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茶山板块为什么价格能坚挺？
这些年，除市场因素外，那些二手房价跌得特别惨的板块，无非几个原因，大量安置房集中交付，大量投资客集中抛售，新盘滞销大降价。
从供应端看，长期以来，茶山板块的商品房，就只有京都府、瓯海之光两个，供应量一直非常少，已有近7年没有新盘上市。
这两个商品房的购房者以自住为主，几乎不存在投资客，也就少有二手房挂牌出售，更不存在踩踏式的抛售。
茶山板块的安置房供应量不算小，包括拆迁安置房、三产安置房，但这些安置房并非这几年集中建成交付，有些早在多年前就建成了，有较长时间的缓冲。
不过，茶山这些早期建成的安置房，品质并不好，允许做窗罩，园林景观非常粗糙，人车分流不彻底，甚至有些还没做到人车分流。
交付较晚的霞瓯锦园，本来品质相对好一些。从外立面看，似乎不比隔壁的商品房瓯海之光差。
但是，霞瓯锦园的物业管理形同虚设，导致该小区的人居品质遭到严重破坏。
其中，部分业主将设备平台并入室内，私自砌墙后形成水泥裸露，对外立面造成严重破坏。
还有大量业主在小区树上晾晒衣物，在小区地面上停放电瓶车，都对小区形象造成严重影响。
霞瓯锦园的园区管理（左右滑动查看更多）
可见，这些安置房的性价比极低，反而周边的商品房被衬托出了价值。
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我们都知道，从需求端看，虽然茶山少有外来购房者，但茶山高教园区的大量师生，形成了庞大的购房、租房需求，并形成了年轻、活力的生活氛围。
对比南湖板块整体冷清、生活高度依赖万象城，茶山板块生活非常便利，形成了有好几条商业街。
小型的商业设施，茶山也有好几座，密度高于温州市区其他板块。
在这些商户中，还诞生了不少知名美食品牌，吸引了温州各地年轻人特地前来品尝，并在此找回青春记忆。
就连瓯海之光与霞瓯锦园这片相对孤立的区域，沿街底商也有着大量商户，形成商业街，生活便利。
在温州乐园、极地海洋世界加持下，这一带周末、节假日也有不少人流，形成了欢乐氛围。接下来，温州乐园还继续扩建，打造一座水世界。
还有茶山本身依山傍水的生态环境，再加上茶山高教园区的浓密园林，也为茶山板块带来了优良的生活环境。
若今后大罗山、三垟湿地能开发得更好，真正成为温州的城市绿心，吸引大量游客前来观光、旅游，茶山板块的生态价值还会更高。
正是这样的生活环境、氛围，留住了茶山的原住民。
未来，待瓯越大道南段快速路二期、轨道交通S3线建成后，茶山板块的对外交通将更具优势，也有助于其融入核心城区。
只是，轨道交通S3线温州乐园站，还是预留站。
总体来看，茶山板块比较踏实，有干货，没有“画大饼”。
在此情况下，即便茶山板块相对闭塞、孤立，存在感不高，少有外来购房者，也能在内部形成良性循环。
对于其他城市外围的新兴板块，与其把蓝图吹得天花乱坠，不如实实在在把生活配套做好。
不过接下来，茶山板块仍有多个安置房项目在建、待建，像茶山单元D-01地块规模也很大。
待这批新安置房建成后，当前茶山的这些安置房，若在物业管理方面没能整改，继续摆烂，恐怕当前的房价难以维持，很可能走低。
同时，茶山仍有大规模城中村未改造。若启动改造，安置模式仍值得探究。若继续大规模新建安置房，恐怕茶山板块的抗跌特征，也会被打破。
另外，茶山板块这些住宅之间，还存在一些断头路、空地等，也会影响周边居民出行与生活，有待进一步建设。
