在投资已是昔日黄昏的大环境下，如果还有人继续鼓吹投资房产，我完全不敢苟同。

就在近期，某位地产研究院院长的一句话确实让我非常意外，大意是这样：“作为家里最大的资产，房价应当上涨，因此现在房价下跌是影响买房的一大因素，”

这就相当清楚了，完全就是房价鼓吹论，完全还是投资时代的那一套。实际上，过去很多人买房是为了获得利益，但是我们也一定不能忽视这个问题。

从全款变成贷款，我们的压力越来越大！

仔细回想，在楼市火爆时期，不少项目都要求5成、6成甚至8成首付，然而一旦遇冷，比例立刻下调，只要我们愿意，别说2成首付，甚至连0首付都行。

因此，我们暂且不说房价上涨是否已经失去了支撑，就算能涨，只要速度大于工资涨幅，那买房压力不仅不会变小，反而越来越大。

注意：公积金贷款利率可能就是商业贷款利率的底线，也就是3.25%！

其实现在这个时代的楼市关键根本不是房价上涨，而是下跌/止跌，官方角度就是救楼市，措施千千万，但要说能刺激我们神经的措施，可就没那么多了。

我注意到了，很多地区直接奖励现金，理论当然可行，但现实效果并不大。

原因很简单，相比我们付出的成本，这点现金完全就是“毛毛雨”，从这个角度来看，我认为下调贷款利率的作用完全不一样。

自2011年达到7.05%巅峰开始，此后10来年不断下降，尤其是在2019年-2020年间持续保持在4.80%水平，加上基点直接飙到了5.88%，直到近两年才陡然降到3.45%。这么一算，降幅达到了四成。

其实我认为贷款利率的特殊性还在于不管我们自行买房还是找中介、新房销售，它都是绕不过的坎，更是这些销售人员“洗脑”的重要手段。

为什么我会有这种看法呢？

原因一说就能明白，同样六成贷款购买一套面积百平的房子，差距真的非常大。

根据易居研究院统计，2019年我国百城新房均价1.44万/平，算下来就会产生利息97.6万。到了2023年底，虽然百城新房均价涨到了1.6万/平，但是利息却减到了58.2万。

一前一后足足差了39.4万。

如果我是销售，这个时候我肯定会和你这么说：“大哥大姐，这才四年时间，加上折扣，等于替你省掉了50万，以后房价也涨不了，晚买真不如早买，你赚大了！”

相比较取消限购限售，或者是降低首付比例、房企白名单等等一系列措施，我认为除了打折降价之外，下调贷款利率就是救楼市的重要方式。

长期来看也是今后的常规手段。不过呢，我也得提醒一句，利率不可能永远降下去，底线大概率就是公积金贷款利率的3.25%。

至于原因也非常简单，公积金本身就是买房福利，如果商业贷款利率更低，那么“福利”也就不存在了。

我们客观来讲，虽然相比较现金补贴，下调贷款利率吸引力明显大得多，但是局限性也非常突出。

我认为核心原因就是，我们无法口算来知道买房到底能省多少钱！

举个例子，你想买一套备案价为200万的房子，有两个方案供你选择：

1、开发商打8折出售，我们口算就能算出来省下了40万。

2、原价出售，但是贷款利率可以从5%降到4%，但是我们口算根本算不出来，因为必须要先算出贷款金额，然后通过专业公式才能得出结果。

这一前一后的差距，就注定了下调贷款利率天生就具有局限性，也注定无法完全取代打折降价，可是目前楼市的问题就出在这。

同样根据易居研究院统计，2024年1月我国百城库存面积为5.02亿平，虽然相比去年已经降了不少，但是库存难题依然存在。而国家想要楼市健康平稳发展，我认为就必须要解决库存问题，这个难题根本就绕不过去。

当然了，作为买房人的我们更要知道这一点，贷款利率包括两种：固定和浮动。

顾名思义，固定利率就是从放贷那一刻开始就不会变，优势是在楼市火热时期，就算利率上调，你也不会受到影响，然而缺点也非常明显，如果利率下调，你也享受不到好处，就等于被套住了。

反过来想，浮动利率就是LPR，它会根据市场冷暖进行调整。

正如上文所说，你在2011年买了套房，当时利率为7.05%，到2019年降到了5.88%，那么你的贷款利率也会跟着降。

这也就是为什么在当下，LPR明显比固定利率更吃香的重要原因，因为楼市偏冷，利率自然也就低了不少。

其实各个行业初期都会经历这个阶段：野蛮发展。指的是过度追求速度和数量，而忽视了质量。

据统计，自1996年到2016年的20年间，我国城镇化率年均保持超过1.4%的高速增长，然而自此开始不断下降，直到2021年首次跌破1%，2022年增速更是降到了0.5%，虽然2023年好了一些些，但是也仅为0.94%。

实际上，我始终都认为我国楼市发展是以城镇化为基础，因此只要增速放缓，楼市就势必要变革。

逻辑是这样的，城镇化的背后就是农村人口进城，由此就产生了建造和购买房产需求，过去在我国城镇化大发展时期，我们按照年均1.4%增速计算，换算成人口就是每年都有1000万次进城。

这可是一块大蛋糕，自然就给楼市创造了机会，然而现在情况完全变了。

求快和量的时代过去了，接下来就必须求质量，而背景就是城镇化率增速放缓。落到我们身上，就一定要改变观念，必须要打持久战。

还没买房的人应该时刻注意楼市成交量，尤其是你所在城市近三年的成交均量，注意了，我说的不是成交总量，而是成交均量。

买了房的人就要注意利率走势，尤其是你需要换房，利率变化往往就能反映楼市冷暖，如果利率开始上调，就说明楼市正在回暖，相反也是一样。

来源：数据GO

不同于楼市政策，我认为虽然表面看贷款利率很简单，似乎纯粹就是数字变化，但是它的背后能反映出很多东西。

因此我们的认知一定要抬高，否则就很可能落后。

尤其是在大中城市，体现明显比小城市太多，毕竟房价高，贷款金额就多，那么自然而然哪怕利率只变化了0.1%，区别也完全不一样。

还有一点需要提醒大家，投资时代已经过去，诸如房价鼓吹论，我认为但是已经没有东西支撑，比如大面积投资再次出现、社会发展需要…………

如果说一定会再次出现，我认为必须有一个前提：人均收入大幅度提高，不说翻五倍，至少翻两到三倍吧。

毕竟现在都户均拥有1.5套房了，还有多少家庭处在非买不可的情况下呢？我们心里都有数。

对此，你怎么看呢？

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