上图：中海时光之境规划布局
先简单介绍一下中海时光之境的基本情况。
项目分东西2个地块，都是高低配布局，如上图，绿色为洋房产品，红色为高层产品。
上图：项目西地块鸟瞰图
东地块：南侧4栋洋房，北侧2栋高层西地块：西侧3栋洋房，东北5栋高层
西地块：洋房91套，高层520套东地块：洋房112套，高层204套
高层四个户型：148㎡、166㎡、179㎡和218㎡洋房二个户型：178㎡和210㎡
这一篇，《楼八》将放开膀子，认认真真和读者聊聊中海二砂项目“中海时光之境”的具体情况，因为这个不仅提前锁定了2024年“最火热楼盘”，而且对郑州楼市发展和走向具有极其重要的战略意义，楼八把话放着了，我们拭目以待。
如果想及时了解项目最新动态，提前扫码进“时光之境”讨论群。
【1】
什么样的产品？感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
谈谈高低配布局
楼八以前不认可高低配，但今天发现任何事没有绝对。
在“有且只有最后一排是高层”的情况下，高低配似乎是最佳选择。
原因分析：洋房在前面，洋房的视野是小区内景观，视野没问题，楼间距需求小也能确保洋房采光。高层在最后一排，前面因为是多层，也就拥有了无敌视野以及完美的采光。
上图：极致视野体验
西地块的高低配应该是日照影响，因为这个项目是限价，想赚更多的钱，在溢价上已经实现不了，只能控成本，而“高低配”是以“溢价”为目的，既然无法溢价，也就不存在“为了溢价而高低配”。
谈谈精装修
这次项目的精装修是严格按照限价3330元/㎡来做的，只会高不会低。这个标准客户应该都有概念，这么说吧，北龙湖大多数项目基本就是这个标准，很多号称五六千的其实也就三四千的标准，而中海的3330元/㎡是限定。
上图：人性化示意图
中海这次精装修很认真，说2个细节吧：吹风机摆放位置、电源位置、左手拿风机右手拿电源线，还是左手拿电源线右手拿风机……这一次这些中海都考虑了；还有，女士化妆品的种类，各种瓶子的高度和使用习惯，中海进行了跟踪评测，设计师连续跟随一位美女主播3天时间，观察其如何化妆和卸妆……
谈谈外立面
上图：天津时光之镜效果图
这个目前还没有图片，不过，外立面这玩意，做成什么样不重要，重要的是材质，材质确定为玻璃幕和铝板，基本上，除了玻璃幕就是铝板，几乎可以说是全铝板，南面玻璃幕，二侧和北向则为铝板。
风格采用公建化立面风格。
谈谈户型
这次中海的户型做得超级牛，只是产品尚未面世，我们随便看一个吧！
上图：中海时光之境户型图
这个户型楼八简单说4点吧。
①开间6.4米大宽厅，其实相当于2个开间，那户型整体就是南向4开间。其实设计口的人都懂，中海这二块地并不好排，能排出这样的户型着实不易，更别说个个户型都不错。（其中东地块，因为地块小，中海对一层全部进行了架空，损失货值可以想象）
②主卧带有浴缸的四功能区设计动线十分流畅，特别是观景浴缸，头在南侧朝北，一边泡澡一边玩手机，眼看疼了，还能抬头看看窗外夜景。
③南侧三开间阳台再加上北侧阳台，合计4个阳台开间。
④这个家政间其实可以做一个隐形门，做暗室，放黄金、房产证什么的，特别是很多人现在很喜欢藏黄金，这个位置藏黄金比周忻的宝藏还保险，你藏点私房钱，自己不说，老婆老公都不一定知道。
【2】
什么样的价格？产品就说这么多吧，到了最关键的部分了。
中海这个项目由于是限价项目，所以，不用通过周边竞品去定价，只能采用定价模型去定价。
我们以最先开盘的西地块为例，做个压力测试。
西地块限价19980元/㎡（毛坯16650元/㎡，精装修3330元/㎡）。
西地块总可售面积102882㎡，总货值20.55亿。
方案一：
假定洋房低价极限25000元/㎡，那么高层要19010元/㎡；
方案二：
假定高层低价极限18000元/㎡，那么洋房要30150元/㎡；
根据楼八的猜测，大概率取中。
楼八预计方案：
洋房26000-27520元/㎡高层18530-19000元/㎡
详细压力测试如下图：
上图：中海时光之境价格压力测试
那么如果拿洋房27520元/㎡+高层18520元/㎡放到市场，这2个产品的市场竞争力又是如何？
时光之境正对面的昆仑望岳西苑容积率是2.5，一共3栋楼，目前二手房价格显示21594元/㎡（毛坯价格）。
我大概扒拉了一下在售的房源，如下图：
上图：昆仑望岳西苑价格图
上图可以看出，项目的市场均价在22500元/㎡左右，这是毛坯的价格。
我们就以这个价格进行加权。
一、中海时光之城的精装标准3330元/㎡，加上精装修，是25830元/㎡。
二、同样是2.5的容积率，昆仑望岳是纯高层，中海是高低配，这样的话，中海应该减到1500元/㎡的价格，那就应该是24330元/㎡。
三、毕竟中海项目晚了5年，产品更新的了一代，加500元/㎡；
四、中海是公建化立面，玻璃幕+铝板，加500元/㎡；
所以，中海高层的价值应该在25330元/㎡，如果说中海以18520元/㎡的价格入市，其价格倒挂在近25330-18520=6810元/㎡左右。
当然，理论上就是如此。
我们再打个折，打骨折！打7折，按4800元/㎡算。
那也是18000元/㎡的价格买到23000元/㎡的产品。
能不抢吗？
至于洋房，真的不是价格的问题，27520元/㎡不存在去化难度，其实再加2000元/㎡，应该也没问题，有钱人不在乎这个，洋房一共才1、2、3、4……不到200套，200万中原区和200套房子，1万人抢1套……
所以，这个项目必定会成为2024年的幸福里，开盘必清盘。
【3】
中海的战略转移十年了，中海来郑州十年了。
中海的第一个项目是金水区的中海锦苑，那是标准的“主城更新”项目，此后，中海就离开了主城，在外围和北龙湖游荡。
十年后，中海又回来了！
十年前，中海锦苑的户型是89㎡-143㎡，最大的是143㎡；十年后，中海时光之境的户型是148㎡-218㎡，最小是148㎡。
这是产品转移，也是客户转移。
一年前，传闻中海要缩减郑州市场规模；一年后，中海大举大手笔布局郑州市场。
这是重新审视郑州市场，认可郑州市场。
3年前，北龙湖32000元/㎡的限价，中海中规中矩；3年后，中原区19980元/㎡的限价，中海玻璃幕铝板全部弄上。
这是更加注重以产品为导向。
以前，中海是跑量跑量还是跑量；现在，中海开始专注品质改善。
这是时代的需求，现在不看量，看品质。
十年，中海变了。
为什么说中海变了，因为极其稀缺的主城洋房根本不愁卖，高层又有5000元/㎡的价格倒挂，这样的情况下，放在以前，中海可能就中规中矩做好就行了，面积段大概率120㎡-140㎡，部分160㎡，铝板更不可能配，而现在，中海直接主流166㎡-218㎡，这不是像北龙湖一样，受区域和客户限制，而是中海主动的升级，同时，竟然还做公建化立面，搞起了玻璃幕+铝板。
为什么中海会变？
其实不是中海要变，而是市场变了，未来房地产市场核心就2个词：
主城、改善
未来不怕你卖得贵，就怕你不在主城，就怕你产品做不好。
中海明白这个道理。
甚至可以说不是中海变了，是时代在倒逼每一个房企都要变！
同时，近2年郑州改善市场的发力以及主城高端改善项目的表现更是让中海深圳高层看到了郑州的市场潜力。
中海留下深耕主城是中海战略精准，而改变后的中海是主城之幸，是郑州之幸。
中海，作为行业里最冷静、最理智的房企，此时此刻如此坚定地继续深耕郑州，是对郑州市场的认可！是对郑州楼市的信任！这份认可和信任会感染更多的一线品牌房企，让郑州楼市越来越好，让郑州越来越好！
感谢中海。
结语
楼八的话最后，先给读者说一句：这个盘，赶紧报名赶紧买，买到就是赚到，进入二手房市场起步涨2000+元/㎡，如果达不到，楼八负责回收。
中海时光之境的定位给二砂后续地块和万科山河道三期重新定义了竞争起点，未来，这个巴掌大的片区将成为西区豪宅新战场。但在货量上，中原华曦府的量还是很大的，未来，1-2年，西区高端市场可能是三英战吕布的局面。
特别鸣谢：党永找房。
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
