进入9月，就意味着离议息会议不远了。

在8月末，美联储主席鲍威尔就已经释放了号 称是迄今为止最强的降息信号——“是时候调整政策了。”

2023年7月以来，美联储经历了一轮史无前例的激进加息，政策利率维持在5.25%~5.5%高位。

因此，市场纷纷预期，美联储将会开启新一轮降息周期。

有分析人士表示，美联储降息，或是全球央行实施货币宽松政策的一个开始。与其相关的一系列国家都可能会跟进降息，这意味着：

全球有望进入降息大周期。

与此同时，中国早就处于降息周期中。美联储的降息或将引发中国更大的降息空间。

中信证券预计，在降息周期，美国房价还有上涨空间，销售、投资和开工等景气度应有所上升。这对于包括REITs和房屋营建商在内的房地产板块而言都是积极因素。

对于中国的房地产市场而言，每一次降息都是利大于弊。

当前，国内房地产市场仍然在温和复苏，新一轮降息能否帮助房地产走出疲弱困境？房企又有哪些机会？

01

首先，降息能够帮助中国房地产走出困境。

根据历史经验和规律来预测，作为资产保值增值的蓄水池，在降息周期里，房地产行业是受益最显著的几个行业之一。

降息对房地产行业的利好是全方位的：

对于中国官方而言，美联储的降息让中国政府将会有更大的政策调整空间，刺激房地产走出低谷、平稳向好。

对于房地产企业而言，显而易见的好处就是融资成本和难度的降低。

此外，降息带来的市场流动性会推高不动产的资产价格，比如商办、写字楼等，推高市场需求。

在需求增加和供应相对稳定的情况下，商办写字楼的价格和租金会伴随着降息而出现上涨趋势。对于持有和运营这类资产的开发商而言显然是一大利好，比如龙湖、华润等拥有优质核心资产和核心运营能力的企业，这些企业目前的业绩也证明了这一点。

今年上半年，在上市房企普遍利润承压的情况下，龙湖作为民营房企的代表依然实现了468.6亿元营收和58.7亿元的归母净利润。这其中，经营性收入功不可没，上半年，龙湖的经营性收入达到131亿元，同比增长了7.6%，对整体收入的贡献占比达到28%，对核心利润的贡献提升至80%以上。仅靠商业收租，龙湖就收获了53.2亿元，同比增长6%。

龙湖的管理层预计，到2028年底，龙湖经营性收入占比可以过半，届时整个业务都将切换到新发展模式。

华润置地也有同样的结构转换，上半年开发销售型业务营业额为591.3亿元，同比增长8.3%；经常性收入合计200亿元，同比增长9%。利润层面，占总营业额25.3%的经常性收入，贡献了51.4%的核心净利润，首次超过开发销售型业务。

02

降息的影响不仅仅在于宏观政策，还关系着普通老百姓。

对普通人而言，降息意味着存款利息收入的减少与借贷成本的降低。

今年7月22日，中国人民银行发布全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率，LPR降息10个基点，1年期和5年期的LPR分别降到3.35%和3.85%，接着将7天逆回购操利率从1.8%调整为1.7%。7月25日，央行再将中期借贷便利（MLF）下调20个基点。

中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、建设银行也集体降低存款利率，在调整后，五年期整存整取年利率下调20个基点，从之前的2%降至1.8%，一年期存款利率也下调了10个基点，为1.35%，存款利率首次跌破“2%”。

相比之下，据机构统计数据显示，2024年上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，跑赢当前五大行五年期存款利率。还跑赢一年期国债利率以及基金市场平均收益率。

这意味着，从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，普通人买房收租或许更具可观性。

对于高净值群体而言，他们也会从资产保值增值的角度进行考虑配置，而降息会进一步刺激他们重新青睐于核心城市的楼市。

显然，这种结构性的需求将给房地产带来结构性的机会。

此外，从中长期来看，房地产行业潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。同时，在供给端，新房供给量相对不足。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。

供求关系的改善，为房地产市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

03

那么，处于供给端的开发商们要如何抓住这一波楼市向上的结构性机会？

首先，从关注都市圈、城市群，关注核心城市、核心板块到聚焦租金回报率，拿地分析要更极致。从拿地前就应该制定好销售策略，否则不要拿地。

其次，当前产品要迭代要创新，创造领先于时代和同行的产品，提升产品竞争力。

实际上，随着房地产行业进行深度调整，整个行业都已经意识到了产品主义的重要性。

今年以来，住建部多次强调“好房子”建设，将“好房子”视为人民群众“安居”的基点，要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，推动多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

此前，在万科中期业绩会上，郁亮的只言片语中也透露出一个观点，即随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，也就是给消费者提供优质住房。

龙湖也一直致力于打造“好房子”。

今年5月，龙湖发布了全新产品线“观萃”。观萃以业主的生活半径为标尺去做产品加法，在“好房子”这条新赛道上，极致化打造的符合“好城市（有产业和配套）、好街区（超级界面）、好小区（功能空间丰富）、好房子（产品品质高、创新点多）”标准，有品质、有烟火气、有自然静气、有温热人情的新型住区。截至目前，观萃产品线已落地北京、上海、成都三城，并有望在三季度内迎来首开。

在观萃之前，龙湖早于2022年底推出了高定新品——御湖境，并于2023年2月，针对高端改善市场推出艺术奢宅“云河颂”产品品牌。从2022年至2023年，多地御湖境和云河颂项目屡次打破当地市场销售纪录，实现热销，获得市场和客户认可。

万科管理层也表示，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择；满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。

实际上，对当下的房企而言，在付诸产品实践之前，更应该转变思维方式，即摒弃造房子的建筑思维，而要转变为造好房子的作品思维。

当下，国家正在改变对于房地产的看法，最大的转变是，用政策和行政化手段大力保障低收入人群的刚需产品（各地政府收储用于保障房），用市场化的手段解决人们对更高生活品质追求的改善型产品（近期一些城市土地出让规则的改变）。

只有精研客户、了解市场，进而迎合市场需求，打造好的作品，如此才能在下一轮降息周期带来的结构性机遇中，转危为安。