近日,有市民反映鑫都路2288弄小区预售合同.上明确写明:小区会所.属于全体业主共有。但现在物业擅自将小区会所外包给一家公司做健身会所，该行为并未与业主沟通,租金所得也未公示。现在这家健身

会所在周边大面积发传单, 并且声称可以提供停车位。市民认为,这不仅侵占了业主的会所场地还侵占了业主的停车位,希望相关部门可以协调停止对外开放会所,并与业主协商后再决定。

对此,节目组电话连线了颛桥镇房管所副所长王栋。王栋表示，目前该健身会所尚未正式营业。经过初步调查,该小区的预售合同中确实有“小区会所属于全体业主共有”的相关约定。因此,会所的使用权在全体业主手上,如何使用也应该由全体业主决定。物业和健身会所签署的合同并没有全体业主的授权,该合同应认定无效。目前已经约谈相关项目负责人.要求企业暂停合同的执行,如需将会所继续用作商业用途,需征询全体业主意见。

如果小区的会所确定是小区业主共同共有，那将会所出租或承包给他人获得的收益就是共有部分的收入。按照《民法典》的规定，这一收入在扣除合理成本之后，就应该是全体业主共有的，小区停车位是否对外开放，这个决定权也是在小区业主手里的。同时，物业将会所出租给他人，不单单是租赁关系，在法律关系中还有一层委托关系。因为会所的所有权是全体业主，物业是无权直接处分（出租）的，应当获得业主或业委会的委托之后才能实施。

如果合同里明确了会所的经营方式、管理方式，那就按约定执行，比如是否对小区外的客户开放，里面有哪些设施等。一般情况下，这个会所一开始是由物业管理的，物业提供相应的服务，比如清洁、维护、使用等。物业如果把会所出租、外包赚取收入，这一行为，应当定性为改变共有部分的经营服务方式，甚至是用途。按照规定，改变用途应当经过业主大会投票通过。所以不但要向业主沟通并公示，还应当和业主委员会沟通，并经该小区业主大会议事规则的表决程序，由全体业主投票表决，物业才能实施。