▼ 文｜老墨
你注意到了吗？作为曾经有效控制住重庆房价的前市长黄奇帆，其实他对楼市一直都有独到见解。曾经有人问了一个问题，我觉得很有意思，“中国的房价有没有跌到最低？”
对此，黄奇帆的回复一针见血，然而却根本没有引起我们的重视。
大意是这样：其实最近两年中国房价还没有大跌，从2021年到2022年，只是交易量开始减少，比如从18亿平降到13亿平，但是也不会一直跌，到12亿平基本就平衡了。”
而在谈论为什么房价不会大跌时，黄奇帆谈到了的这两点，更是值得我们关注：
1、房产商不想降价，银行也不愿意自己的抵押物降价；
2、老百姓更是如此，买了房子肯定不想降价。
毫无疑问，在这么多的阻力之下，想让房价暴跌确实相当难。那么问题来了，虽然没有暴跌，但是近两年房价确实缓跌，这是什么原因呢？
对此，黄奇帆的答案非常简单，9个字来概括：法拍房数量持续增加。其实在这种情况下，2024年中国楼市走势就已经基本清楚了，大家别再误判了。
客观来讲，其实以往我们讨论房价，好像法拍房就是真空区。而黄奇帆的观点直接一锤定音，法拍房才是近几年房价下跌的直接原因。
有数据显示，世纪初我国大约只有20万套，到了十年后就增加到了50万套，而再过十年，也就是到了2020年，就已经超过了150万套。更为重要的是按照他的预测，2023年有可能达到400万套。
我们暂且按照每套房面积100平计算，这么多法拍房也就是足足4亿平，要知道去年我国商品房成交面积总和也不过13亿平，几乎就是三分之一。
我们要明白这点：法拍房的价格远低于市场价，换句话说就等于降价。说实话，我听完之后觉得黄奇帆的逻辑是通的。
举个例子，现在有五套房子同时出售，户型和楼层完全一样，其中三套是法拍房，总价都是200万元，而另外两套房子按照市场价挂牌，直接超过了250万。
如果现在你要买房，你会不会按照法拍房的价格去砍价，如果是我的话，肯定会这样做。因为我们都有一个通病：只关注房价下跌，但是根本不管它是什么样的房子。因此，我认为黄奇帆的逻辑是对的。
之前就和你们一起讨论过，随着高层明确定调楼市，并且出台了一系列的措施，尤其是“人地挂钩”，这就已经表明未来楼市的走势就是稳定。
再加上就算我们希望房价暴跌，但是黄奇帆的这些话也的确很有道理，只要开发商、银行、地方城市和已购房业主不想跌，根本就很难暴跌，最后就算跌了，幅度也不会太大。
而且长远来看，在人口总数整体下行的大环境下，不管是在城市之间还是在区域之间，未来人口大概率会越来越集中，如果真的是这样，这无疑就会进一步影响我国楼市的走势，就有可能出现两个现象：
第一是区域和城市间房价差距越来越大，尤其是在强省会的省份；第二是在房价整体稳定的背后，房价不再是稳定上涨和下跌，可能是时涨时跌。
综上所述：
其实对于黄奇帆的观点和预测，我们可以仔细思考，这当中确实有可取之处，尤其是“法拍房观点”，在目前的主流讨论中，的确很少出现。
但是我认为确实有道理，因为只有先断供，或者是开发商资不抵债，才有可能出现法拍房，再加上价格确实低于市场价，大致只有70%左右，而我们在没有详细了解的情况下，确实有可能直接认定房价下跌。
但是又因为市场价并没有实质下跌，两者一整合，幅度自然就很小了。
对此，你怎么看呢？
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人口在逐年减少，房还在不断建，法拍房不断增加，炒房客淡出市场，房价不降才怪。
法拍房的价格才是真正的市值价格
奇怪，房价是否下跌居然跟没有买房的没有关系，而是取决于买了房的业主？
价值决定价格，再怎么炒也没有用，终有一天要回归价值。一套房就只值10万。现在空置房已经有30.1亿套了，价格还要向下波动，能卖8万一套就差不多了。
房价最终还是供需决定的，看看身边空房数量，就可以断定，现在房价已到顶，炒房的只会逐步撤出。
呵呵房拖又出来作妖了[得瑟]
重要的事得声明一下！近两三年内除非不得已要露宿街头了，千万别买房子！房地产出现重大变故的系数正在酝酿前所未有的成熟！一夜之间崩塌的概率变得越来越大了！
每年12亿平就是平衡点？只要大家都没钱，1.2亿平都没到平衡点
违背经济规律，要受到规律的惩罚。不以人的意志转移
我国应该征收房地产税，它是解决人民住房难的一把金钥匙。每家一套房子免税，其他多着的不管是闲着还是出租，一律征税。这就迫使富人把多余的卖掉，这样房价就会下降，农民工穷人能买的起，人人有房住，就会安心搞生产，经济就会大发展。
在广东汕头农村不包地皮，自建房最简装修2700元至2880元每平米，地价每平米2.5-4.8万元，税收再加上费用再加上其他，你说房价能便宜及下跌到哪去?2022年末抄底购的新房有15个点的涨副，还在说房价跌的是怪了。
肯定还会跌，涨的可能几乎没有，房价还是得买房市场决定，那些炒房客就要退出了
房地产，前十年微涨，后十年暴跌。
就是分化，优秀区域还能有些微上涨，一般热门地段稳中有微调，偏郊区域不下行没人没市场
又有一个想法，可能大杀器级别，谁玩？
有一定关系，但法拍房后续处理可是麻烦一大堆，作用有，但不大。大的还是人口在一二线聚集，三四五线人口纯流出，怎么可能不跌，鹤岗跌那样了还是没人买
有点道理但也不多[笑着哭]根本原因是年轻人不买房了！躺平了！躺平的原因也很简单，第一，找不到工作，或者是找不到合适的工作，对未来没有期望，第二，现在的孩子很多不缺房子，父母都至少有一套，加上爷爷奶奶外公外婆的房子，一个孩子起码能拿到三套房[笑着哭]谁买谁傻
每年交易12亿平米就稳定了，我不知道他这个数据是怎么计算出来的，是否有效？
房价上涨就是货币贬值的表现，长期来看，只要通胀房价就会不断上扬，没有什么好质疑的。
关心房价的人没房，想买车的人没牌儿，资源不在关心人群的手上。一切意淫都是耍流氓。
就恒大的问题都不知道什么时候能解决！
但是，更要注意另外一个最重要的因素，通胀才是主方向，除了房子作为重要的资产，你持观金还可做什么？
以后房价的差距会越来越大，大城市比小城市高上几倍几十倍都有可能，小城市的房子越来越不值钱，人口越来越少！
还有三年多毕业，看看谁能熬
商品价格不是你不降价就不跌的。
炒房客写的文章，忽悠人的
房价不会降还会大涨，小编赶紧买上百八十套！
房产税不出，房价就还有下降的空间！
最最关键的房屋持有成本不说，坏得很[笑着哭][笑着哭]不收税专家吃砖去啊？
看媒体报道，好多法拍房都有问题，买了也住不进去，就是一个坑
法拍房容易产生后续纠纷。
供需关系已经平衡，剩下的就是投资价值和变现能力，这两方面，房子优势都没有，所以，，
不愿意下跌它就不会跌的吗？笑话
那就耗着吧，等着下一代出生后再卖[笑着哭][笑着哭]
没有人想让房子降价，但问题是也没人买，最后总有一方扛不住就必然会降价
不愿房价降是真的，及时止损也是真的。
出现大量法拍房，大部分原因应该是没钱供房贷造成，如果这是事实的话，法拍房的最终成交价就是代表购买者认为这房目前这阶段就值这价，法拍房买卖仅是增加购买者的议价权，各人各观点。最终成价就是一种正常的市场行为，而法拍价低于银行、开房商、房屋拥有者的期望就视为不正常或者是现阶段房价下跌的原因反而这种观点逻辑不通吧。
未来我的判断是两个极端，城市核心区价格不会降，反而销量稳定，郊区的房价会下跌的厉害，开发商要割肉离场，目前市场也是这样；之前体量大的小区投资客会大量出手，如果是区域无商业无轻轨的基本很难脱手；
2023年新生人口902万，1963年新生人口2945万。在讨论房价有意义吗？
让子弹再飞一会吧！😃😃😃😃😃😃😃
当房子失去保值增值的功能，那就是暴跌，和银行、房屋所有者无关。随着经济中心的转移，也只有一线、强二线城市房地产才有上术属性。
省会城市也没咋下跌，只是没涨价罢了，难道不涨价就是下跌
作者没有眼睛吗，有很多地方的房价都是腰斩
希望黄教授的一世英名不要倒在房价的预判上。
砖家说了，全国空置房300万套！ 你法拍就这么多不是给他对着干吗？
全世界只有种人想降价，就是未买房的人！
原因就是之前涨得太猛了，现在价值回归！还法拍房，高杠杆买房，卖不掉了，才不想还房贷呀！
老百姓农村有房子，涨价多少，对他们没有影响，打工挣钱还不够生活费！
这个人感觉蛮有水平
既然如此，那我断了买房的念头吧！买瓜子，瓜子便宜！你们继续！
下跌是必然的，只有房价收入比回到6～8之间才正常
现在挂法拍有几个人买？小城市根本没人买。
法拍房为什么多 想想
房产税一出来，房价肯定大降
谁都能想到吃饱了撑得慌，这和房产一样。
我希望房价腰斩 五千一平
老百姓买了房子不愿意让房子降价？那没买房子的老百姓是不是更希望房子降价？
会逆增长
坚持坚持一年半载，泡沫终将熄灭！房产中介顶不住了！炒菜客都要跳楼了
都不想降价，关键是没钱花了，饭都吃不上不降价怎么办
黄奇帆能够说这么不专业的话[点赞]我信你个鬼[点赞]
想叫大家去法拍？不去会不会流标？
一本正经的胡说八道
降不降就看房产商与银行能扛多久了
嗯，没跌多少，只是从疫情前的一万左右跌到了现在的六七千[得瑟]
谁还相信会涨？
说白了，就是现在居民口袋里都没有什么钱，从消费品角度都感觉到了！
股市跌破2500点8000的房子跌到2500[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
不可能亏本卖的，如果价钱太低，不和你玩了，自己拿手里玩
都要到外星去居住了，房子会怎样呢？
没有金刚钻，就别碰法拍房[汗]
那为啥法拍房会多了呢？
法拍价比二手挂盘价高，我看南宁有几套是这样
其实阻止房价下跌的最简单方法是规定每个人或企业每年只能卖（不是买啊！)一套现房，这样那些囤积了大量房子的人就无法变现，只能等待
利率倒挂房价就会下跌，只有经济不景气时利率才倒挂，这几年产值是上去了，看看大家的收入是否增加，收入减少这房价只能往下调！
闹眼子的货
法拍房最后只会成为银行的坏账。没人有钱会买乱糟糟的房子。
人口减少，只有刚需和改善
商品的价格是供需关系吧
写的什么垃圾东西，没有逻辑
房价肯定暴跌了，老百姓都没有钱了
缓跌是什么原因，难道小编不明白吗！
跌多了开发商就消失了，农民工拿什么挣钱，往后谁还盖房子，房子没了用一套少一套往后就会没房子。
400万套，平均到30个省，每个省40万套，再按每个省10个市州，一个市州就是4万套，可能吗？反正我不相信。
做爆涨房价的，是哪些人可以从中渔利
有合适的机会，换套大的住住还是可行的。
确实判断准！网上讲上海22万一平米的商品房现今跌到13万一平米都无人问津，可想而知。只有吃的肉菜水果价格上涨了，这个我们每天感觉得到
中国国足，，继续，没到谷底。当你以为到谷底，原来还有夹层[得瑟]