前不久,央妈发楼评说,房子还是值钱的,因为租金还会上涨。
这一举动极为罕见,特别是对于房地产来说,至少过去十几年里,它都是以风险的形式存在的。
然而,现在一切都变了,随着这一次二季度货币政策报告,央行做出这样的判断,可以说是鼓励买房,而且还教你买房背后的逻辑:
租售比是影响住房价值的核心变量,近年来总体回升,目前一线已接近2%,二三线升至3%左右。
加上国有银行5年定存利率已经下调到1.8%,房贷利率也不断在跌,假设房价不涨,买房出租的收益回报相当可观。
当然,央行这么做,还有更深远的意义——去库存。
众所周知,现在房地产调整期,国家去库存的压力越来越大,为了打赢这场攻坚战,已经出台了一系列的政策支持,比如减税降费、优惠贷款等。但说实话,如果仅仅只靠这些需求侧的刺激,去库存的声势恐怕还不太够。
正如高规格会议上提到的,继续研究“新的”去库存措施,对于存量房产的消化要“解放思想”。
说到底,是需求侧的政策太容易执行了,手起刀落,落地的那叫一个快,但热度来得快,效果消失的也快。只有让供给侧的调控思路参与进来,在需求侧和供给侧同时干预,才能调动起最真实的市场力量。
不过,不同于需求侧的速度,供给侧的出清,注定是一个漫长的过程。拿收房来说,现实就远比预想的复杂。
一方面商品房待售面积已经达到约7.4亿平米的高峰,同比增长14.5%,比2015年那次还高。
再加上在大量三四线城市,房子多到三年都消化不完。能不能激起水花达到效果,打个问号。
另一方面,虽然超过60个城市出台了地方或者国企收购存量住宅、用作保障房的政策。但在短期不能盈亏平衡,地方也捏紧裤腰带过日子的情况下,大规模推进的难度不小。
终究而言,本轮的房地产困境,其受损烈度远高于2015年去库存所面临的局面。所以单靠某个政策一劳永逸,恐怕还是不够的。真正把楼市带出困境,就需要更多的政策来接力推动市场。
但是,大家也都清楚,政策可以治标,治本恐怕不行,救楼市还得往根子上捣鼓。所以想办法不让买房的人害怕,购房需求才能被重新激活,市场信心才能被重新锻造。
从目前来看,最近楼市已经出现了两个明显的变化,开始潜移默化改变楼市的预期。
第一个变化,建筑新规的普遍落地和执行。
有人肯定会疑问,建筑新规有什么用?凭什么改变楼市的预期?
先说答案,施行建筑新规,是为了提高居住品质和生活便利性。
举一个大家最容易理解的例子,比如深圳,之前的阳台,规定的进深不得超过2.4m,但现在的新标准是,对超过2.4m部分才计入建筑面积,放松阳台尺寸限制。
而凸窗进深,也从0.6m增加到0.8m,同时满足条件下的凸窗可不计入建筑面积。
这样会带来什么改变?
首先是巨大的得房率。要知道,开发商卖房普遍以建筑面积+公摊面积计算价格,导致得房率常常只有70-75%,购房者欢天喜地买的房子,实际居住面积莫名其妙小了一圈不说,还血亏了几十万房款。
新规执行之后,住宅得房率将大大提升。不止深圳,今年全国各地入市的大量新盘,政策力度更大:面积能送就送,还减少计入公摊的面积。
长沙明确空间面积计算规则,飘窗不计面积,还可与房间等宽,设备平台最多还可再赠送4平方米等。修订后,房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右。
江浙一带也推出“户属空中花园不计入建筑面积和容积率,不计产权面积”的政策,而传统标准里,空中花园一般打5折计入产权面积。有媒体计算后得出结论,浙江新房的得房率将普遍超过100%,甚至达到120%。
当得房率达到100%或以上的时候,困扰购房者多年的公摊面积,也就名存实亡了。
其次是变相降价。建筑面积不变,使用面积增加,不管是产品还是价格层面,都对那些得房率过低的普通高层而言,形成了降维打击。
而按照旧规范建设的房子该何去何从?部分会收购用作保障房,至于剩下的,如果再加上位置、配套一般的话,可能只有被迫降价才能卖出。
第二个变化,从“保交楼”过渡到“保交房”。
事实上,保交楼轰轰烈烈搞了两年,虽然交付成效明显,2023年的交付任务中完成交付比例超过86%,但房地产野蛮生长那么久,逾期难交付的项目数量绝没有那么简单。
4月底的会议上强调,“切实做好保交房工作,保障购房人合法权益”。这是中央层面首次提出“保交房”。
从“保交楼”转变到“保交房”,楼和房的一字之差,反映的是国家重视保障老百姓合法权益,而不是基于完成任务的前提去推进房屋交付工作。
对此住建部重磅发声,老百姓交了钱,就应该拿到房。对于今年的交付目标,将落实到户、落实到购房人。不仅要按照项目规划要求让房子具备入住条件,防止货不对板,而且要保障产权证的办理和发放。
几十年的顽疾了,为什么在当下这个节骨眼才有颠覆性改变?这跟房市出现重大拐点,官方对房地产的重新定位,有密切关系。目前我国楼市进入深度调整期,这不是短期内四五年的事情,而是从98年房改至今第一次这么深度的调整,所以国家必须应对得当。
房说君有话说,可以预见的是,随着住房产品的换代和市场格局的改变,未来的市场将是整体的换代,而不是现有模式的plus版,这一点很关键,也会进一步影响城市价值逻辑。这是房子从投资品向消费品过渡的必经过程。
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