在别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧。”

这是股神巴菲特老爷子关于投资的一句名言。其实抛开标的，底层逻辑是相通的，既看价值，也讲人性。那么放到房地产市场来看，当下是不是可以“贪婪”的时刻呢？最近刚好有个粉丝大A买房的故事很有意思，就以此为例和大家分析下怎么确定自己的“买点”。大A手里握着三四百万现金，链接到我们选筹，看中了深圳南山的一个新房，已经交了认筹金，按照常规的操作，这会儿他应该是南山的业主了。但是，在看了一圈广州之后，只用了一天时间，他就买进了广州。是不是很特别的操作？

很多人疑惑的，或许不仅是为什么从深圳跑到广州去买。因为“买还是不买”，这是一个问题。回答这个问题关键在于，宏观定方向。从大环境上看，买房依然是普通中产资产保值升值的一个最重要手段，尤其是广深都跌出来性价比之后。首先是市场端出现了积极信号。不少买房人纷纷出手，买出一个“小阳春”！克而瑞数据显示，北上广深一线城市作为风向标，3月的商品住宅成交面积环比均出现大幅增长，其中广州，据合富研究院统计3月网签面积约计54万平，环比倍增！同时，中指院监测的数据显示，TOP100房企3月单月销售额环比增长117.3%。另一个重要的迹象是，富人也开始大手笔买房！前不久，上海4天出现两大豪宅日光，成交额超170亿；香港套均1800万港币的海景豪宅受到内地买家热捧，8天销卖出超540套，收金超100亿港元；广州1.1亿元别墅从挂牌到成交只用了54天，单价约20万/平；深圳法拍豪宅遭上百轮竞价.......富人的踊跃出手，意味着有前瞻性的优质买家早就伺机而动，用真金白银下注，认定当下就是入手的好时机。这背后，同时叠加着另外两大利好。一方面，市场的回温离不开政策端的持续发力。年初出意料的大幅度降息给了大家一个惊喜，延续到4月份，福州等30+城市更加给力地取消了首套房贷利率下限，很多城市来到了利率3.45%时代，买房成本进一步降低；同时还有徐州、南京等30多个城市推出了“以旧换新”来刺激楼市需求，帮大家解决手里的房子卖不出去，没钱置换新房的问题，让整个链条运转起来。就连调控最后的防线——一线城市和楼市调控最坚决的长沙都踏上了全面刺激买房的松绑之路，解除限购、提高公积金贷款等等，不断降低买房的门槛和难度，让大家有机会更容易上车。政策导向是一方面，更重要的现实环境是，虽然不搞大水漫灌，但印钞的速度确实越来越快。一季度广义货币M2已经突破300万亿，规模甚至比被成为“印钞大国”的美国还多得多！而且今年我们至少要搞3个“4万亿”，包括赤字规模4.1万亿、4万亿专项债和拉动工业领域5万亿设备更新。最直观的表现就是，它们都会增加货币总量。即便第一个是用来保民生，第二个才和地产直接相关，会用在城中村改造等“三大工程”上，第三个是为了发展制造业，但最后的目的都是为了刺激经济发展，创造出增量财富和更多更优质的住房需求与购买力。如果不想手里的钱缩水，就必须找到一个“安全垫”。大A盘了一遍可供选择的方向，发现地产依然是当下相对令人踏实的标的。

从宏观上确定了当下是好的入手时机，再从中观定城市，来看为什么大A明明身处深圳却选择了广州，是因为作为跟深圳同能级城市的广州，刚好遇到了好产品，好时机, 天时地利人和让他最终选择了广州。要知道，城市发展遵循二八法则的命运分水岭，核心一二线城市才有更美好的未来。一线城市广州，站位大湾区C位+中国南大门，拥有独一无二的地位。全国70城数据显示，3月广州已经连续11个月下跌，但环比跌幅收窄。房价跌出了性价比，价值反而凸显出来，楼市成交逐渐恢复。广州新盘的看房量在4月还出现了多周连涨，新房每周成交套数稳定在1000套左右，楼市底出现。最后，回归到楼市的底层逻辑，其实是产业、人口、土地、政策等多方面共同发力。综合这些要素来看，广州深厚的底蕴，为楼市的未来奠定了坚实基础，也让大A更加坚定看好这座城市。

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一是产业基础强。虽然网上总说广州老了跟不上步伐，现实里广州用去年站上3万亿的GDP来回应从来没输过。传统和新兴产业两手抓，全球首个新能源汽车“灯塔工厂”、国内首艘自主研制的大洋钻探船试航成功、广州24家企业上榜《2024年全球独角兽榜》，位居全球第9、全国第4，总量再创历史新高，实力不容小觑。

二是人口增量优势明显。广州“人气值”超高，百度实时迁徙地图大数据显示，从2月19日到4月14日，流动人口大量涌入广州，连续一个多月位居全国热门迁入地首位。

3月20日百度迁徙平台跟踪迁入广州来源地三是政策放松给力。广州和其他一线城市不太一样，在政策调整上反而比较大胆，直接放松了建面120平以上住宅的限购，吸引全国富人来买买买，这也是它小阳春热度高的原因之一。这也为大A打开了一扇买进广州的大门。四是拥有庞大的住房需求。一方面，2023年广州拥有常住人口1882.7万，现有房屋总量是765万套，其中登记在册的只有365万套，另外城中村复建安置房120万套、农村自建房280万套，潜在的改善需求非常多。另一方面，广州区域认可度高，客户群体广。外地客户买一线，只有广州的门槛是最友好的，超120平就不限购；大湾区客户选择更好的城市、更好的资源，都会考虑省会广州；本地客户就更不用说了，老广对广州爱得深沉。五是土地供应重质减量。今年广州土地供应缩减约一成，同时热点片区优质地块增加，体现出对未来预期的长期看好。今年第一次土拍，天河就供应了4宗地，都在高端项目聚集区。其中2宗位于天河区金融城东区，2宗位于世界大观片区，都是诚意满满的好地块。开发商也在用重金押注广州。去年年底广州就诞生了新地王！琶洲西地块在经过85轮竞争后，以总价22.7亿，高达7.65万/平的楼面价成交，给市场带来非常强的信心提振。可见，依托强大的经济发展，广州拥有大量的原生和外来需求。随着商品房供给减少，未来楼市的竞争依然激烈，充满希望。相比之下，当下小阳春仍在继续，房价还处在比较低位，则是一个不错的买入时机。这也是大A果断出手广州的原因。我们常说抄底，但不要苛求买在最底部，能在相对低点买入，已经跑赢了很大一部分人；也不要等到市场情绪和热度完全反转再入手，那时就已经错过了更好的底部机会。

确定好时机和城市，真正让大A下定决心买进广州的是产品。他想买个总价800万左右的房子，在深圳看了一圈发现其实优质选择并不多，同价位的房子不管是品质、面积还是得房率还是不够广州“卷”。关注人居品质的大A果断退出在深圳的认筹，去广州买了一套令他心动的新房。显然，对比让人有更清晰的认知。那么当我们面对令人要花缭乱的新房时，应该怎么筛选？微观看产品，我总结有三大要素不能少。一要安全。期房能不能变成现房能不能安全交楼，是当下买房人首要关心的点。一般来说，选择国央企安全度更高。二要贴心。最好是深耕区域有口皆碑，更了解当地发展也更懂买房人的需求。能以“定制化”满足买房人的多样需求，既提供物质保障又有人文关怀。三要心动。回归到产品和设计令人惊艳，还能切实解决用户的需求，搭配上美丽的价格，让人疯狂心动。纵观广州，能一次性满足这三大要素的开发商并不算多，越秀地产是其中亮眼的一个。越秀地产作为发轫于广州的全国首批成立的综合性房地产开发企业，深耕广州41年，了解这片土地，也热爱这片土地。正如它曾承包了无数人对美好生活的向往，如今它仍在延续这个使命。无论是琶洲、天河智慧城，还是长隆万博、白云湖、国际创新城等核心板块，都能看到越秀地产活跃在C位的身影。

就在上周五，越秀地产拿下热门的天河世界大观三期地块。要知道，越秀地产去年才以约127亿元重金拿下了一、二期地块，这次再次加注，可见越秀地产对区域前景的看好。同时，成片的大盘也意味着越秀地产有更多空间打造更大规模、更高规格的配套，来匹配豪宅区域的品质人居需求。

以城市规划的高度，因地制宜打造大城，对开发商而言是一种考验，而这恰好向来是越秀地产的拿手好戏。此前备受关注的巨无霸旧改项目里仁洞，就由越秀地产操刀。最近看到里仁洞旧改项目已经官宣案名为越秀·万博城。项目规划约115万平商业配套、10所优质学府，以及5万平的文化艺术中心、青少年宫、社区活动中心、中央艺术公园的“三馆一园”文化地标配套。不仅为万博带来前所未有的高规格配套升级，打造万博3.0超级CBD，更让商业、产业、文旅、和人居深度融合，带来富有生机的全新生活体验。