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撰文|熊猫侠

近年来，在法拍市场上可捡漏的情况越来越多。除了远低于评估价的优势，还有一些市场上稀缺的真正顶豪，普通的二手房市场上没途径，但可以通过法拍市场来实现。正如今年4月3日，深圳法拍市场同时成交了5套4000万+的豪宅，其中两套破亿的别墅在二手房市场上就是有市无价的存在。近日，深圳法拍市场又上新了一批顶级豪宅，涵盖华侨城纯水岸、天鹅堡、沙河高尔夫别墅、香蜜湖熙园、水榭花都等等。一方面，华侨城纯水岸的别墅起拍价高达2个亿，另一方面部分房源起拍价不到市场价的一半，沙河高尔夫别墅起拍单价相较于市场价，更是直接打2.7折。

顶豪别墅、复式待拍

纯水岸别墅创纪录

沙河高尔夫别墅8字头

在4月3日，深圳5套4000万+的豪宅成功拍出，有两套别墅破亿。

沙河高尔夫别墅更是凭借1.6亿的成交总价、约37.73万/平的成交单价

打破了深圳住宅法拍史上最高记录。

而这个记录的保持时间，甚至不超过半年，可能就要被打破了。

在下个月9号，华侨城纯水岸十一期，一套建面463.91平的别墅将进行法拍，起拍价2个亿，折合单价约43万/平。

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该套房源被法拍，是因为近几年最常见的债务纠纷。

来源：深圳市龙岗区人民法院

无独有偶，香蜜湖熙园新上架的一套Townhouse联排别墅，也是同样的原因被法拍，欠款银行20亿。

来源：深圳市福田区人民法院

房源建面约270平，起拍价约3193万，单价不到12万/平。这样的房源，一般不会在中介平台放盘，在市场上翻一倍的价格，都不一定能买到。

来源：阿里法拍

据悉，该套房的原主，是世纪丰源投资发展有限公司的创始人，早期开发过龙岗的东方瑞景苑、布吉的沃尔玛购物广场等项目。楼市下行期的巨浪砸下，大开发商尚且难以保全自身，小开发商更加独木难支了。

此外，沙河高尔夫别墅也上新了一套建面217.04平的双层别墅，起拍价约1903万，单价约8.77万/平。

来源：阿里法拍

相较于小区内32万+的正常市场单价，打了2.7折。

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目前，这套超级大漏别墅，已经吸引力4名土豪报名，届时竞拍情况肯定激烈非常。

在复式顶豪方面，中信红树湾上架了一套建面约420平的楼王顶复，起拍价4533万，单价不到11万。

来源：阿里法拍

而这套房源的市场价超7000万，相近面积段的顶复，单价都到了15万+。

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据悉，该套房的业主是某P2P平台高管，在2014年以4300万的价格从第一任业主手上购得，随后花费一千多万、历时两年多才装修完，现在的起拍价，还不到业主的总成本。该房源之所以被拍卖，是因为P2P平台平台爆雷，相关人员的资产都被拍卖，用于偿付受害人。

蛇口的南海玫瑰花园三期，一套建面约262平的三层复式，起拍价约2536万，单价不到10万/平。

来源：阿里法拍

同户型的市场单价都是14万+。

来源：链家网

除了上述几个超顶豪之外，法拍市场上还有不少大家耳熟能详的豪宅，起拍价远低于市场价格。华侨城的天鹅堡二期，一套建面约231平的大平层，起拍价约1528万，单价才6.6万/平。

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同户型房源在去年年底的成交价，至少是近9万/平，虽然现阶段小区二期内暂时没有房源放出，但一期同户型的市场单价都是12万+。

来源：行舟深房

香蜜湖的水榭花都，上架了一套建面377.3平的大平层，起拍价约4780万，单价约12.7万/平。

来源：京东法拍

这属于是小区内的超稀缺户型，市面上的中介平台，都没有这么大面积段的二手房挂出。熊猫侠也查询了一下，这样的超大户型基本上是有市无价的状态。小区内建面200平左右的大户型，单价都是在20万+，建面377.3平超大户型的单价，市场价只会更高。

来源：行舟深房

中信红树湾上架有三套千万级的大户型平层住宅，单价基本上在10万/平上下，但小区内这样大户型的单价都是15万+。

来源：阿里法拍

法拍市场向来是捡漏的重要途径，但是随着市场下行，其成交数据也并不好看。

根据深圳同致评估最新数据，2024年一季度，深圳法拍房一共挂拍1465套，总成交397套，流拍1068套，流拍率约72.90%，创下新高。

86.96%的住宅法拍房低于二手房参考价成交，仅有13.04%的住宅法拍房高于二手房参考价成交。

来源：见水印

虽然顶级豪宅抢破了头，溢价率极高，但通货、普货市场，不少房源历经一拍、二拍、变卖，起拍价打6折都无人问津，甚至做不到以价换量。值得一提的是，今年以来，法拍市场的豪宅数量明显增多，南山区的法拍房成交均价已经到了约11.5万/平。

可以预见的是，如果大环境持续下行，未来或许会有更多市场稀缺的绝版顶豪上架。