Q&A | 壹 关键词：丰翔路、规划、吴淞 █ 问： 当年上车了经纬城市绿洲，本来以为是买入了洼地，能跟着宝山的开发，房价会有所起色的，没想到几年过去了，在洼地路上越走越远。现在丰翔路开发了，机场也有搬迁预期，吴淞的规划搞得也蛮大的，想请教下将军，手里的小区是不是能再拿一拿，还是趁早置换呢？ 〔暗黑大将军〕： 规划这个东西，一直强调是锦上添花，对房价起不到决定性的作用。要看，但不能只看规划，很多其他纬度比如品质、地段、楼层、户型、教育、本地购买力、周边产业购买力等等，都排在规划之前。 在行情好的时候，规划区域可以蹭一波热度，率先带个头，而在行情淡季，楼市本身就冰冰凉，从哪里去蹭热度呢？ 何况规划也分，国家级战略如张江科学城、长三角一体化，市级规划如一江一河、中央活动区，以及各区的区级规划，这其中就很复杂，牵扯到行政级别的问题，财政情况的问题，招商能力的问题等等。而宝山的规划，从各方面角度，都不属于高优先级的。 比如机场搬迁，甚至都不是上海市能决定的；吴淞副中心，以宝山的行政级别、财政能力，招商能力，加上吴淞本身地缘上的缺陷，真的是一个值得期待的规划吗？也只有丰翔路站TOD，华润整体规划，从位置、操盘手的招商能力来看，确定性高一些。但说到底也不过是一个区域性的大商场，即便建成，这样的配置在上海中环一圈，难道不是司空见惯吗？ 所以期待这边的规划并没有太大意义，确实在丰翔路建成后，生活会更方便，也就仅此而已。如果说确实有置换需求，没必要指望产品价格在全市房价地位当中能有什么提升，随时都可以动起来。 Q&A | 贰 关键词：恒大威尼斯、桃浦、电梯房 █ 问： 将军，家中长辈想卖掉市区的老房子，去恒大威尼斯买一套两房养老，身边也能留一部分现金，将军建议这样操作吗？如果想让长辈留在上海，同时也改善下居住条件，普陀范围内，有什么价格便宜点的电梯房吗？ 〔暗黑大将军〕： 不建议去买恒大威尼斯。尤其老年人需要医疗资源，那边没有，你们自己照顾起来也很不方便，到了年纪再大一点，还是得住回来，何必多此一举。 普陀电梯房，板式户型最便宜的就在桃浦，300来万能买一套两房。家门口有基础配套和地铁，距离垃圾场也很远，去同济医院和普中心也都方便。 如果想要位置或者产品更好一点，商品房的门槛不到600万，大华万里真光这些区域，都能买到2房 Q&A | 叁 ​关键词：学区、七宝、莘庄 █ 问： 夫妻上班一个在虹桥机场，另外一个在凌空SOHO，800万，想一步到位买个学区三房，小孩年底出生，想问问看将军，我们可以看看哪里？ 〔暗黑大将军〕： 可以考虑闵行，一方面通勤快捷，另一方面闵行的教育资源较为丰富，且很多位于外环外，从房价的角度来看，外环外的学区价格也最低。 优先七宝，如果对学校要求高，可以买最好的明强东，但是有飞机噪音影响。环境好一些的可以买文莱九年制，远离航道。 想要面积大一点，则只能跑远一些，莘庄的莘城九年制，可以兼顾到小区环境、居住面积、社区界面、生活配套，只是通勤角度在嘉闵线开通之前，只能开车去虹桥。 Q&A | 肆 关键词：杨东、世博、大华锦绣 █ 问： 手里有一套以前买的南翔的次新，目前还有200万现金，因为工作地点换到浦东去了，想改善下通勤，合并买一套1000万左右的大三房，希望内环附近，将军有什么推荐吗？ ​〔暗黑大将军〕： 杨东、世博、大华锦绣、洋泾都能买到130平以上的电梯三房，户型正气，得房率高，小区绿化也都不错。 杨东社区最好，交通是缺陷，并且不少小区贴高架。 世博距离浦西市中心最近，房龄是缺陷，品质相对差一点。 大华锦绣房子最新，小区内体验最好，位置则更靠外一点。 洋泾则各方面比较均衡，房龄地段社区，都算不上最好，也不是最弱。