我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔您好，我是二套房，上海买新房由于积分只有50分，因此考虑买二手房，预算750左右，但二手房的税多且能贷的款少，目前是个很大问题。现在在看南大版块的招商中环华府（18年次新房板房），闵行古北地区的古北新城（03年塔楼），长年新华地区的海富公寓（96年塔楼），田林地区的徐汇长春苑（08年动迁房）以及闸北公园附近的和玉苑/和兰苑等，自住为主，有升值空间更好，请问从板块考虑该如何取舍？住起来当然是次新房最好？

沪叔：您看的板块很多，每个板块的情况不太一样：

徐汇田林：之前是工人新村，板块内很多老公房，面积小，价格不低，也有部分商品房，比较分散，这边位于漕河泾和徐家汇之间，地理位置好，这边人口密度高，吸收着周边产业人员的外溢，区域内学区不错，生活配套齐全，交通便利，适宜居住，由于地段优势未来出手不是问题；

长宁新华：由于历史原因，这边成了市区无法复制的优质板块，海富公寓周边有交大，距离地铁商业一公里范围内，生活便利，但由于是96年塔楼，未来将是被第一批淘汰的产品，无论是自住还是未来出手都不太建议；

闵行金虹桥：是闵行唯一一个位于中环的部分，进入市区非常方便，生活便利，商业配套不错，地理位置好，但是塔楼不建议入手；

西藏北路：属于静安与虹口的交界，整个城市界面一般，涨幅一般，和玉苑和兰苑为老小区，建议慎重；

南大：属于外环以里，也属于价格洼地，这边整体来说还有发展空间，也有地可以开发，小区品质高，周边沿街商铺为主，地铁商业一公里左右的范围。

提问：沪叔您好，我买房预算大概1500w，我之前有关注瑞虹新城板块，但是我身边的上海本地朋友告诉我这个板块很虚，不值得，能不能详细分析一下这个板块？

沪叔：你好，上海瑞虹新城板块分为以下几点来分析：

瑞虹新城位于虹口区域的内环内部，周围有配套成熟的杨浦鞍山以及核心区域北外滩。该板块一直以来都有大量的棚户，板块发展也不算优秀。不过在一些新的项目注入后，瑞虹出现了新的活力。

交通方面，虽然板块内部没有地铁，但是周边有4号和10号线两条地铁。配套方面，发展了大型商业综合体，还有像奥乐齐这样的顶级超市。教育资源方面，板块内对口的学校有华师大一附中实验小学和华师大一附中初中，只是普通的学习。医疗方面，开车5分钟可去到虹口区最好的第一人民医院。 板块内投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享.

提问：沪叔，你好，预算900-1000万，看中静安区的永灵小区，说是学区房，130多平，这个小区优缺点如何呢？性价比高吗？

沪叔：你好，这小区是楼梯房，没有电梯，位置可以门附近是静安区闸北第二中心小学，但是同等预算购房者如果买学区，这个价位，其实很多电梯房可以买，建议多看看其他房子。

提问：沪叔，你好，请问闵行七宝和春申学区哪个最强？

沪叔：闵行两大学区板块是春生跟七宝，首先来分析一下春申板块。春申板块其实是梅陇镇离徐汇区最近的板块，这可能是后面会有一个非常好的利好。因为它离徐汇区比较近。第二个，整个板块都是学区房，因为整个板块里面有闵行实验小学三个校区，一个是春城校区，一个是锦城校区，一个是畹町校区。畹町校区现在是总校，也是建校最晚的，现在整个学校的管理都是设在畹町校区，畹町校区相对来说也是抓的比较紧的。

整个春申片区几乎都是次新房，除了高新花园以外，基本上都是在零五年以后的房子，相对来说整个城市的界面比较新，也是上海之前四大所谓的居住示范区之一，但这个地方也有缺点，就是在于它没有产业，因为是居住示范区，其实大部分土地都是用来做居住用的，包括它的北边有大片的公园，这也是一个非常宜居的一个板块，整个板块对应的都是莘松中学，这也是闵行区数一数二的公办的。

还有就是闵行的整个春申板块，相对来说也是外环外。如果你要找到学校资源非常丰富非常好的一个板块。整个春申板块有春申景城、万科、春城三大社区来组成的一个板块。当然还有一些比较小的小区，这三个小区是比较具有代表性的。当然房地产最新的就春申景城，春申景城有三期。

七宝这个板块优势其实是在于整个教育资源非常的丰富，包括七外附小、包括七宝中学，整个板块，包括文莱都在七宝。七宝的最大的劣势就是因为它在航道下面对噪音影响其实是会比较大。七宝板块商业配套是非常成熟的，包括有所谓的全国最成功的商业的shoppingmall,七宝万科，这也是全上海老百姓其实都喜欢去逛的一个地方,万科也是在这个商业上做了一个非常大的改进，以前只做住宅，后来商业做了很多失败的案例，这一个应该是万科做的最成功的一个商业的项目。

整个七宝板块相对来说有比较好的小学，比如明强，明强它不是对口整个七宝只是对口两个大的一个板块，一个西校、一个东校，所以说整个七宝板块除了明强带动，包括一些民办的带动以外呢，还有一个比较强劲的，就是整个板块其实后面还会开几个新盘。

所以说这两大板块其实各有劣势，春申的劣势可能最大的劣势就是在于交通，因为这个地方也是非常神奇，整个所有的地铁线都是绕着它走，包括一号线、包括五号线、包括十五号线，基本上都是三公里，去哪个地铁都是三公里，这也是挺神奇的。

七宝这个优势就是它的商业配套特别好，包括地铁九号线到市区徐家汇，其实也是蛮快的。然后整个教育的资源相对来说可能七宝稍微好一点，但整个七宝的城市界面相对来说没有春申那么新，有老房子相对来说会比较多，而且有噪音的干扰。

其实这两个板块基本上在闵行的话都是属于八九十分的板块，优劣势都特别明显，就看你怎么选择这两个板块。

提问：沪叔，你好，在上海落户的方式比较多，但新的房产政策和已经居高不下的房价让人却步，是咬咬牙买小的，远的，还是一直租房；那些落了户但是没买房的，落户不是问题，但是上海房产却难住了，你们怎么考虑呢？

沪叔：你好，上海经济一直很强劲，长期看未来房价继续稳中上行是趋势，今年房地产调控房贷利率上涨不少，贷款收缩，目前有能力的话建议咬咬牙早上车，先上车后调座。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。